İstanbul'da Tahliye Davası ve Kiracının Tahliyesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiracıyı çıkarmak için tek başına yeterli değildir. Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanmak ve o sebep için öngörülen kısa süreleri kaçırmamak zorundadır. Bu sayfada başlıca tahliye sebeplerinin dayanağını, izlenecek yolu (dava veya icra takibi) ve dikkat edilmesi gereken süreleri özetledik. Her başlığın ayrıntılı anlatımı ilgili sayfada yer alıyor.
Tahliye sebepleri ve süreler
1. Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı (TBK m.350/1)
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Çok yakın zamanda doğacağı kesine yakın ihtiyaç da kabul edilir (örneğin emeklilik başvurusu yapılmış, tayin çıkmış veya yurda dönüş hazırlığı başlamışsa); uzak ve belirsiz bir ihtimal ise yetmez. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri dikkate alınarak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Ayrıntılı anlatım: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası.
2. Yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351)
Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa iki yoldan birini seçebilir: Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açar ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar. Bildirim bu bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Edinme tarihi, satışta tapu tescil tarihi, mirasta ölüm tarihidir. Ayrıntılı anlatım: Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye.
3. Yeniden inşa ve imar (TBK m.350/2)
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkansızsa kiraya veren, ihtiyaç davasındaki sürelere uyarak dava açabilir. Belediyece onaylı (en az avan) proje şarttır; dilekçeyle sunulmamışsa mahkeme kesin süre verir. Yapı ruhsatı ise bina boşaltılmadan alınamayacağı için aranmaz. Riskli yapı kapsamındaki binalarda 6306 sayılı Kanun'un özel tahliye hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.
4. Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi, tahliye tarihinin belirli olması ve kiracının serbest iradesini yansıtması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhütnameler uygulamada sıkça tartışma konusu olur. Ayrıntılı anlatım: Tahliye taahhütnamesi ile tahliye.
5. İki haklı ihtar (TBK m.352/2)
Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa kiraya veren dava açabilir. Dava, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. İhtardan sonra ödeme yapılmış olması tahliye hakkını tek başına ortadan kaldırmaz; belirleyici olan, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği anda kira borcunun muaccel ve ödenmemiş olmasıdır. Ayrıntılı anlatım: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye.
6. Kira bedelinin ödenmemesi, yani temerrüt (TBK m.315)
Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye dava yoluyla ya da ilamsız icra (Örnek 13) yoluyla istenir. Ayrıntılı anlatım: Temerrüt nedeniyle tahliye.
7. Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu bulunması (TBK m.352/3)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sebep, niteliği gereği konut kiralarında gündeme gelir.
8. On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347)
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda ise kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bir yıllık sözleşmede ilk sona erdirme imkanı on ikinci kira yılının sonundadır (1+10+1); bildirim o yılın bitiminden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde bu imkan, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra doğar. Kiracı bildirime rağmen çıkmazsa tahliye için dava açılır. Dava açma süresi kanunda düzenlenmemiştir; yargı uygulaması davanın izleyen kira yılının sonuna kadar açılabileceğini kabul ediyor, ancak bir ay içinde açılması gerektiği görüşü de bulunuyor. Bu nedenle kira yılı biter bitmez arabulucuya başvurulmalıdır.
9. Sözleşmeye aykırılık ve önemli sebep (TBK m.316 ve m.331)
Kiracı, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranırsa kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi veya davranışının aynı binada oturanlar ve komşular bakımından çekilmez hale gelmesi gibi ağır hallerde sözleşme yazılı bildirimle hemen feshedilebilir (TBK m.316). Ayrıca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığında, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.331).
Dava mı, icra takibi mi?
Her tahliye sebebi icra yoluyla ileri sürülemez. Kira bedelinin ödenmemesi (Örnek 13) ve yazılı tahliye taahhüdü (Örnek 14), mahkemeye gitmeden ilamsız icra takibiyle işletilebilir. İhtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile iki haklı ihtar sebepleri ise yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilir. İcra yolu çoğu zaman daha hızlı sonuç verir; ancak kiracı itiraz ederse tahliye kararı icra mahkemesinden alınır ve belgenin niteliği (noter onayı, imzanın inkar edilip edilmediği gibi) sonucu doğrudan etkiler. Ayrıntılı anlatım: İcra yoluyla tahliye (Örnek 13 ve Örnek 14).
Dava açmadan önce arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kiralananın İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler bu zorunluluğun dışındadır. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez; arabuluculukta geçen süre bir aylık tahliye süresine eklenir. Başvuru, dava açma hakkı doğduktan sonra ve süre dolmadan, tercihen sürenin ilk günlerinde yapılmalıdır. Örneğin ihtiyaç davasında kira dönemi bitmeden yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir. Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (m.18/B-3); şerhi içeren anlaşma belgesi ilam niteliğindedir. Ayrıntılı anlatım: Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülür (HMK m.4/1-a). İlamsız icra yoluyla tahliye talepleri ise İcra ve İflas Kanunu'na tabidir; kiracının itirazı halinde icra mahkemesinde incelenir. Dava kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılır; sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.6 ve m.10). İstanbul'da mahkeme adı ilçeden değil, ilçenin bağlı olduğu adliyeden belirlenir. Örneğin yetkili yer Kadıköy veya Maltepe ise dava, İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Süreyi belirleyen başlıca etkenler; tahliye sebebi, tebligatların hızı, tanık ve keşif ihtiyacı ile istinaf aşamasıdır. İhtiyaç nedeniyle açılan davalar, taraflar tüm kanun yollarını kullandığında birkaç yıl sürebilir. 31 Temmuz 2026'dan beri duruşmalar arasındaki süre kural olarak üç ayı geçemez (HMK m.147/3); bilirkişi incelemesi veya istinabe gibi zorunlu hallerde hakim gerekçe göstererek daha uzun süre verebilir. Bu nedenle dava açmadan önce sözleşmedeki kira artış şartı, ödeme geçmişi, varsa yazılı taahhüt ve ihtarlar birlikte incelenmeli, daha kısa bir yolun mümkün olup olmadığı değerlendirilmelidir. Örneğin sözleşmede belirli bir oranla kararlaştırılan artış uygulanmamışsa, birikmiş kira farkı için başlatılacak tahliye talepli takip ihtiyaç davasına göre daha hızlı sonuç verebilir.
Tahliye kararından sonra
Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konabilir. Tahliye ilamı ilamlı icra yoluyla yerine getirilir: İcra dairesi kiracıya icra emri gönderir, kiracı süresinde boşaltmazsa tahliye icra memuru eliyle yapılır. Kiracı karara karşı istinaf yoluna başvurmuşsa İcra ve İflas Kanunu m.36 uyarınca teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir. Kiraya veren açısından bu aşamada birikmiş kira alacakları da ayrıca takip edilmelidir.
Yeniden kiralama yasağı (TBK m.355)
İhtiyaç sebebiyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da eski haliyle üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz; eski kiracının, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu kurallara aykırılık halinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Yerleşik uygulamaya göre bu tazminat, kiracı mahkeme kararı ve icra yoluyla çıkarıldığında doğar; ihtarname üzerine kendiliğinden çıkan kiracı tazminat isteyemez. Arabuluculukta tahliye üzerinde anlaşılıyorsa, yeniden kiralamaya karşı ayrıca cezai şart kararlaştırılmalıdır.
Kiracı açısından tahliye davası
Kiracı vekili olarak ilk incelediğimiz konular; dava ve takip sürelerinin kaçırılıp kaçırılmadığı, ileri sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı, tahliye taahhüdünün teslimden sonra ve serbest iradeyle verilip verilmediği, ihtarların haklı ve usulüne uygun olup olmadığıdır. Arabuluculuk aşaması, kiracı için de makul bir tahliye tarihi veya taşınma giderleri üzerinde anlaşma imkanı sunar.
Sık sorulan sorular
Sözleşmenin süresi bitti; kiracıyı çıkarabilir miyim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar ve kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Tahliye için kanundaki sebeplerden birinin bulunması veya on yıllık uzama süresinin dolması gerekir.
Tahliye davasından önce ihtarname göndermek şart mı?
Sebebe göre değişir. Temerrüt ve iki haklı ihtar yollarında yazılı ihtar tahliyenin ön koşuludur. Belirli süreli sözleşmede ihtiyaç nedeniyle tahliye için ihtarname dava şartı değildir; ancak dava açılacağının dava süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi, dava açma süresini bir kira yılı uzatır (TBK m.353). Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uygun yazılı fesih bildirimi yapılmalıdır. Sözleşme sonunu beklemeden dava açacak yeni malik, bildirimi edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettirmelidir; sözleşme sonunda dava açacaksa bildirim şart değildir. On yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirmek için de uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim gerekir.
Arabulucuya gitmeden tahliye davası açılabilir mi?
Hayır. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda arabuluculuk dava şartıdır; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. İstisna, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye talepleridir.
Kira borcunu ödemeyen kiracı ne kadar sürede tahliye edilir?
İcra yoluyla (Örnek 13) başlatılan takipte kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük ödeme süresi verilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz gün içinde borcu ödemezse, kiraya veren ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir (İİK m.269/a). İtiraz edilirse süre, icra mahkemesindeki incelemeye göre uzar.
Kiracı olarak tahliye talebine karşı ne yapabilirim?
Önce dayanılan sebep ve süreler kontrol edilmelidir. Süresinde açılmayan dava, kiralananın tesliminden önce alınmış bir taahhüt, gerçek olmayan bir ihtiyaç veya haksız ihtarlar tahliye talebinin reddine yol açabilir. Arabuluculuk toplantısı, tahliye tarihinin veya taşınma giderlerinin konuşulabileceği ilk aşamadır.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Tahliye dosyalarında kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: ihtarname, arabuluculuk, dava, icra takibi, istinaf ve tahliyenin icrası. Ön değerlendirme için kira sözleşmesini, varsa tahliye taahhüdünü, ihtarnameleri ve ödeme dekontlarını hazırlamanız yeterlidir.
Telefon ve WhatsApp: +90 552 237 34 90 · E-posta: av.gokhangiray@gmail.com · Adres: 19 Mayıs Mah. İnönü Cad. Sümko Sitesi M7/A Blok Kat:9 D:37, Kadıköy/İstanbul
Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Eylül 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.