İhtiyaç nedeniyle tahliye
Dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Örneğin süresi 1 Mart'ta biten bir sözleşme için dava en geç 1 Nisan'a kadar açılmalıdır. Son gün resmi tatile denk gelirse süre izleyen ilk iş günü biter; adli tatil bu süreyi uzatmaz. Arabulucuya da kira dönemi bittikten sonra, bu bir aylık süre içinde başvurulmalıdır; dönem bitmeden yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir. Süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl uzar ve ihtiyaç davası ancak bir sonraki dönemin sonunda açılabilir.
Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirmişse bu süre bir kira yılı uzar. Bildirim sözleşme bitmeden de yapılabilir, ama en geç bir aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Uygulamada bu bildirim noter ihtarnamesiyle yapılır; arabuluculuk başvurusu bu bildirimin yerine geçmeyebilir, bu nedenle ayrıca noter ihtarı gönderilmelidir. Bu bir aylık süre içinde arabulucuya başvurulduysa süre, başvurudan son tutanağa kadar geçen gün sayısı kadar uzar; TBK m.353 bildirimi de bu uzamış süre içinde yapılabilir. TBK m.353 ile uzayan süre kaynaklarda uzayan kira yılının sonuna kadar sayılır; arabuluculukta geçen sürenin buna da eklenip eklenmediği tartışmalıdır. Hesaplayıcı güvenli günü eklemeden gösterir, eklenmiş tarihi ayrıca yazar. Son tutanak dönem sonundan sonra düzenlendiyse bu dönem için güvenli gün kalmaz; hesaplayıcı dava için önerilen günü tartışmalı olarak gösterir. Hesaplayıcıda bildirimin tebliğ tarihini girdiğinizde sonuç, bildirimin ait olduğu döneme göre hesaplanır.
Hesaplayıcı yalnız belirli süreli sözleşmeler içindir. Belirsiz süreli sözleşmelerde dava süresi, fesih dönemi ve fesih bildirim süresine göre belirlenen tarihten başlar; bu hesap somut sözleşmeye göre yapılmalıdır. Ayrıntılar ihtiyaç nedeniyle tahliye sayfasında.
On yıllık uzama süresinin dolması
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda ise kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bir yıllık sözleşmede ilk sona erdirme imkanı on ikinci kira yılının sonundadır (1+10+1); bildirim o yılın bitiminden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde bu imkan, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra doğar. Kiracı bildirime rağmen çıkmazsa tahliye için dava açılır. Dava açma süresi kanunda düzenlenmemiştir; yargı uygulaması davanın izleyen kira yılının sonuna kadar açılabileceğini kabul ediyor, ancak bir ay içinde açılması gerektiği görüşü de bulunuyor. Bu nedenle kira yılı biter bitmez arabulucuya başvurulmalıdır.
Hesaplayıcı, bildirim için temkinli son günü ve bu gün tatile ya da hafta sonuna denk geliyorsa önceki iş gününe çekilmiş güvenli günü birlikte gösterir. Belirleyici olan, bildirimin tebliğe çıkarıldığı gün değil, kiracıya tebliğ edildiği gündür. Arabuluculuk tarihlerini girerseniz sonuç, dava aşamasına göre hesaplanır.
İki haklı ihtar
Dava; bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresinin, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Süre hak düşürücüdür ve kira yılının bitimiyle başlar; bu nedenle takvim, sözleşmenin başlangıç tarihine göre dikkatle hesaplanmalıdır. Süre içinde kiracıya yazılı olarak dava açılacağı bildirilirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).
İhtarlar haklı olmalıdır: Ödeme günü gelmeden yapılan veya ödenmiş kira için yapılan ihtar haklı sayılmaz. Belirleyici an, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği andır; tebliğden önce yapılan ödeme ihtarı haksız kılar, aynı gün ödemede saat araştırılır. Elektronik tebligatta tebliğ, ihtarın muhatabın elektronik adresine ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.
Aynı kira yılı içinde, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde, ödenmeyen iki ayrı kira dönemi için iki ayrı yazılı ihtar yapılmalıdır. Aynı dönem için gönderilen birden fazla ihtar tek ihtar sayılır; aynı anda muaccel olan kiralar da bölünerek iki ayrı ihtara konu edilemez.
Tahliye taahhüdü
Takip veya dava, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye istenemez ve sözleşme devam eder. Kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).
Kiraya veren, aynı bir aylık süre içinde doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir; dava yolunda arabuluculuk dava şartıdır, ilamsız icra yoluyla tahliye talebinde ise arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur (HMK m.4/1-a; 6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya, taahhüt edilen boşaltma tarihi geçtikten sonra ve bir aylık süre dolmadan başvurulmalıdır; daha erken yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir.
Günler nasıl sayılır?
Ay olarak belirlenen süre, başladığı günün sayıca karşılığı olan günde dolar; o ayda karşılık gelen gün yoksa ayın son günü dolar. Son gün kanunlarda tatil kabul edilen bir güne denk gelirse, izleyen ilk iş günü son gün olur (TBK m.92 ve m.93).
Hesaplayıcı Pazar gününü, 2429 sayılı Kanun'daki genel tatilleri ve 2018–2035 yılları için Diyanet İşleri Başkanlığı takvimindeki Ramazan ve Kurban bayramlarını tatil sayar; Cuma akşamı sona eren bir bayramı veya genel tatili izleyen Cumartesi de tam gün tatildir (2429 sayılı Kanun m.2). Diğer Cumartesi günlerinde adliyeler kapalıdır; arefe günleri ile 28 Ekim'de ise saat 13.00'ten sonra tatildir. Bu günlerin süreyi uzatıp uzatmadığı tartışmalı olduğundan hesaplayıcı güvenli günü önceki tam iş gününe çeker. Sürenin geçtiğine karar verirken Cumartesi izleyen iş gününe kaydırılır; arefe günleri ve 28 Ekim'de ise süre o gün dolmuş sayılır, çünkü sabahları iş günüdür ve bayram sonrasına uzamayı kabul eden bir kaynak bulunamadı.
Kaynaklarda kira döneminin sonu kimi zaman yıldönümü, kimi zaman ondan önceki gün olarak yazılıyor; bu fark son günü birkaç gün, Şubat ayına denk gelen dönemlerde dört güne kadar değiştirebiliyor. Hesaplayıcı temkinli olmak için güvenli günü en erken tarihe göre gösterir. Örneğin 1 Haziran'da başlayan sözleşmede kira yılı 31 Mayıs'ta biter; bir aylık süre kira yılının bittiği günden sayılırsa 30 Haziran'da, yıldönümünden sayılırsa 1 Temmuz'da dolar. Yukarıdaki 1 Nisan örneği yıldönümünü esas alır; 1 Mart'ta başlayan yıllık sözleşmede hesaplayıcı 28 Mart'ı gösterir. Temkinli tarih geçtiği halde en geç tarih henüz gelmemişse sonuç "tartışmalı" olarak gösterilir; süre ancak en geç tarihe göre de dolmuşsa geçmiş sayılır.
Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez; arabuluculukta geçen süre bir aylık tahliye süresine eklenir. Başvuru, dava açma hakkı doğduktan sonra ve süre dolmadan, tercihen sürenin ilk günlerinde yapılmalıdır. Hesaplayıcı, başvuru gününde kalan gün sayısını son tutanağın tarihine ekler. Süre başlamadan yapılan başvuruda geçen süreyi eklemez; böyle bir başvurunun dava şartını karşılamadığını kabul eden kararlar bulunuyor.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Tahliye dosyalarında kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: sürelerin hesaplanması, ihtarname, arabuluculuk, dava ve icra takibi. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, varsa ihtarnameler ve tebliğ mazbataları yeterlidir.
