Kiracı hangi süre için kira öder?
Kiracı, anahtarı usulüne uygun biçimde teslim ettiği güne kadar kira bedelini ve sözleşmeye göre üstlendiği aidat gibi yan giderleri eksiksiz öder. Teslimden sonrası için sorumluluğu, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlıdır (TBK m.325).
Yargı uygulamasında makul süre, keşif yapılarak bilirkişi aracılığıyla belirlenir. Bilirkişi kiralananın türünü, konumunu, özelliklerini ve bölgedeki talebi gözeterek, gereken çaba gösterilseydi taşınmazın sözleşmedeki bedel ve koşullarla ne kadar sürede kiralanabileceğini belirler. Kararlarda bir aydan altı aya kadar farklı süreler görülüyor; süre her dosyada ayrıca belirlenir. Bu süre için kira bedeliyle birlikte sözleşmedeki yan giderler de ödenir. Kiralanan stopaja tabi bir işyeriyse makul süre kirası net kira üzerinden hesaplanır.
Yargıtay uygulamasına göre:
- Makul süre, sözleşmenin bitimine kalan süreyi aşamaz; kalan süre daha kısaysa kiracı yalnız o süre için sorumludur.
- Kiraya veren taşınmazı makul süre dolmadan aynı koşullarla yeniden kiraya verirse, kiracı yalnız yeni kiralamaya kadar geçen süreden sorumludur.
- Taşınmazın makul süreden sonra kiralanabilmiş olması kiracının sorumluluğunu uzatmaz; makul süre içinde daha düşük bedelle kiralanmışsa, eski ve yeni kira arasındaki fark makul sürenin sonuna kadar istenebilir.
Kira borcunu ödemediği için tahliye edilen kiracının da, kendi kusuruyla sözleşmenin erken sona ermesine yol açtığı gerekçesiyle anahtar teslim tarihinden itibaren makul süre kirasından sorumlu tutulduğu Yargıtay kararları vardır; sonuç, tahliyenin sebebine ve kiraya verenin taleplerine göre değişebilir. Temerrüt nedeniyle tahliye yolu temerrüt nedeniyle tahliye sayfasında anlatılıyor.
Yeni kiracı önermek ve kiraya verenin zararı azaltma külfeti
Kiracı, makul süre dolmadan kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır bir yeni kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer (TBK m.325).
Kanun burada kiraya verenin önerilen kişiyle sözleşme imzalamasını değil, böyle bir kişinin bulunmasını arar. Bu nedenle adayın kimliği, gelirini gösteren belgeler ve sözleşmeyi aynı koşullarla devralmaya hazır olduğu kiraya verene yazılı bildirilmelidir. Kiraya veren bu nitelikleri taşıyan bir adayı haklı bir sebep olmadan reddetse de kanun borcun sona ermesini adayın bulunmasına bağlar; adayın bu nitelikleri taşıdığını kiracı ispat eder.
Kiraya veren de zararın büyümesine seyirci kalamaz. Taşınmazı mevcut kira bedeline yakın bir fiyatla ilana çıkarmalı, emlakçılarla görüşmeli, gelen adayları bekletmemelidir. Sözleşmedeki bedelin çok üzerinde fiyatla ilana çıkıp taşınmazı boş bekleten kiraya veren, bu yüzden artan zararı kiracıdan isteyemez. Kanun ayrıca kiraya verene, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirme yükümlülüğü getirir (TBK m.325).
Sözleşmedeki "kalan aylar" ve ceza kayıtları
Kira sözleşmelerinde "kiracı süre dolmadan çıkarsa kalan ayların kirasını öder" ya da "üç aylık kira bedeli tutarında ceza öder" gibi kayıtlara sık rastlanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kiranın zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).
Yargıtay uygulamasında, Türk Borçlar Kanunu'ndan önceki dönemde kiracının kalan sürenin bütün kiralarından sorumlu olacağını ya da belirli bir tutarda ceza ödeyeceğini öngören kayıtlar ceza koşulu olarak geçerli sayılmıştır; kiracının tacir olduğu işyeri kiralarında erken fesih cezasını geçerli sayan yeni tarihli kararlar da vardır. Öğretide ise 1 Temmuz 2020'den sonra konut ve çatılı işyeri kiralarında bu tür kayıtların kiracı aleyhine düzenleme yasağına takıldığı ve kiracının sorumluluğunun makul süreyle sınırlı kaldığı görüşü savunuluyor. Bu nedenle bu kayıtların bugün hangi ölçüde uygulanacağı tartışmalıdır. Yargıtay'ın, erken çıkışta belirli sayıda aylık kiranın tazminat olarak ödeneceğini öngören kaydı tarafların kararlaştırdığı makul süre olarak değerlendirdiği ve kiralanan bu süre dolmadan yeniden kiraya verildiğinde sorumluluğu yeni kiralamaya kadar hesapladığı kararları da bulunuyor.
Ceza kaydı geçerli sayılsa bile hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir. Tacir kiracılar için ise kural farklıdır: tacir, ticari işletmesiyle ilgili olarak üstlendiği cezanın aşırı olduğu gerekçesiyle indirilmesini isteyemez; yargı uygulamasında bu durumda indirim ancak ceza tacirin ekonomik yıkımına yol açacaksa yapılır (TBK m.182; 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.22).
Kiracıya belirli bir bildirim süresine uyarak sözleşme süresi içinde çıkma hakkı tanıyan kayıtlar ise geçerlidir. Yargı uygulamasına göre bu durumda kararlaştırılan bildirim süresi makul süre sayılır: bildirime uyan kiracı bildirim süresinin sonuna, anahtarı daha geç teslim etmişse teslim gününe kadar öder; bildirime uymadan çıkan kiracı da anahtar tesliminden itibaren bu süre kadar kiradan sorumlu tutulur. Buna karşılık yalnız sözleşme bitiminde çıkış için öngörülen bildirim süresi, süre ortasında çıkan kiracı için makul süre yerine geçmez.
Anahtar teslimi ve tutanak
Kiralananın boşaltılması tek başına yetmez; belirleyici olan anahtarın kiraya verene teslimidir. Teslim tarihi çekişmeliyse boşaltmayı ve anahtar teslimini kiracı ispat eder; ispat edemezse kiraya verenin bildirdiği tarih esas alınır. Yargıtay uygulamasına göre yıllık kira bedeli senetle ispat sınırını aşıyorsa, kiraya veren açıkça muvafakat etmedikçe anahtar teslimi tanıkla değil yazılı delille ispat edilir (HMK m.200).
Bu yüzden teslim, iki tarafın imzaladığı ve şunları içeren bir tutanakla yapılmalıdır:
- teslim tarihi ve teslim edilen anahtarların sayısı,
- elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının son değerleri,
- kiralananın durumu ve varsa eksiklikler, fotoğraflarla desteklenerek,
- kiraya veren için erken tahliyeden doğan haklarının saklı tutulduğu; kiracı için, anlaşma sağlanmışsa sözleşmenin karşılıklı olarak sona erdirildiği.
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmelidir; bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle belirlenemeyecek olanlar dışındaki eksikliklerden sorumlu tutulamaz (TBK m.335).
Kiracının, sözleşme sona erdiğinde sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında bir tazminat ödeyeceğini önceden üstlenmesi geçersizdir (TBK m.334/2).
Anahtarı kapıcıya, komşuya ya da kiraya verenin yetkilendirmediği bir emlakçıya bırakmak kural olarak teslim sayılmaz. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı, TBK m.107'deki tevdi hakkına dayanarak sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini isteyip anahtarı oraya bırakabilir ya da anahtarı notere teslim edebilir; her iki durumda teslim kiraya verene bildirilir. Yargıtay uygulamasına göre kiracının iade borcu bu bildirimle sona erer; o güne kadar kira işlemeye devam eder.
Depozito, peşin ödenen kira ve arabuluculuk
Kiraya veren; makul süre kirası, ödenmemiş kira ve aidatlar ile kiracının sorumlu olduğu hasarlar için alacaklarını depozitodan mahsup edebilir, kalan kısım kiracıya iade edilir. Ayrıntılar depozito iadesi rehberinde. Bankaya yatırılmış depozitoyu banka ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir; kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava ya da takip açtığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu ona iade eder (TBK m.342).
Kira birkaç ay ya da bir yıl peşin ödenmişse, anahtar tesliminden ve makul süreden sonraki döneme düşen kısım kiracıya geri verilir; kiraya veren kendi alacaklarını bu iade borcuyla takas edebilir. Taraflar, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemez (TBK m.326).
Makul süre kirası kira ilişkisinden doğan bir alacaktır; bunun için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır ve dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; HMK m.4/1-a).
Kiraya veren alacağı için ilamsız icra takibi de başlatabilir; kiracı itiraz ederse itirazın iptali davası için yine arabulucuya başvurulur. Takip yolları kira alacağı icra takibi sayfasında anlatılıyor. Yargı uygulamasına göre makul süre kirası bilirkişi incelemesiyle belirlendiğinden likit sayılmaz ve bu kalem için icra inkar tazminatına hükmedilmez. Arabuluculuk süreci kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sayfasında anlatılıyor. Kiralanan Kadıköy'deyse ve dava kiralananın bulunduğu yerde açılacaksa dava İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür; diğer ilçeler için adliye rehberimize bakılabilir.
Haklı sebeple erken çıkış ve belirsiz süreli sözleşme
Kiralananda kullanımı ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde engelleyen bir ayıp varsa ve kiraya veren verilen uygun sürede gidermezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir; haklı fesihten sonraki dönem için kira ödenmez. Süre verilmeden yapılan fesih ise haklı sayılmayabilir ve kiracıyı erken çıkışın sonuçlarıyla karşı karşıya bırakabilir. Şartlar kombi arızası ve rutubet rehberinde anlatılıyor.
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığında, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir; taşınmaz kiralarında bu süre üç aydır. Önemli sebep, sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve sonradan ortaya çıkan bir durumdur; Yargıtay kararlarında kiracı memurun başka bir şehre atanması örnek gösterilmiş, öğretide kira bedelinin yüksekliği tek başına yeterli görülmemiştir. Bu feshin parasal sonuçlarını hakim durum ve koşullara göre belirler (TBK m.329 ve m.331).
Öğretide, önemli sebeple fesheden kiracıdan istenecek tazminatın, sebep göstermeden çıkan kiracının ödeyeceği makul süre kirasını aşamayacağı kabul ediliyor. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır; kiralanan aile konutuysa kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (TBK m.348 ve m.349).
Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman, kanundaki fesih dönemine ve bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir; bu kurallara uyarak çıkan kiracı makul süre kirası ödemez. Belirli süreli sözleşmede süre sonunda çıkmak isteyen kiracı ise en az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır; aksi halde sözleşme bir yıl uzar ve bu yıl içindeki çıkış da erken tahliye sayılır. Süreler kira sözleşmesinin feshi ve bildirim süreleri rehberinde anlatılıyor.
Sık sorulan sorular
Sözleşmem bitmeden taşınırsam kalan ayların kirasını ödemek zorunda mıyım?
Kural olarak hayır. Anahtar teslimine kadarki kira ve aidatı, sonrasında makul süre kirasını ödersiniz; bu süre sözleşmenin bitimine kalan süreyi aşamaz. Kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir yeni kiracı bulursanız borcunuz sona erer.
Ev sahibi anahtarı teslim almıyor; ne yapmalıyım?
Çıkış tarihini ve anahtarı teslim etmek istediğinizi yazılı bildirin; kiraya veren yine gelmezse sulh hukuk mahkemesinin belirleyeceği tevdi yerine ya da notere teslim edip kiraya verene bildirin. Usulüne uygun teslime kadar kira işler.
Sözleşmede "erken çıkarsa üç kira ceza öder" yazıyor; geçerli mi?
Kesin bir cevap yoktur. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı nedeniyle 1 Temmuz 2020'den sonra konut ve çatılı işyeri kiralarında bu tür cezaların geçersiz olduğu görüşü savunuluyor; buna karşılık özellikle tacir kiracılarda erken çıkış cezasını geçerli sayan kararlar da var. Yargıtay, "erken çıkarsa üç aylık kira öder" türündeki kayıtları kararlaştırılmış makul süre olarak da değerlendirmiş ve kiralanan daha önce yeniden kiraya verildiyse sorumluluğu yeni kiralamaya kadar hesaplamıştır. Ceza geçerli sayılırsa aşırı olduğunda hakim tarafından indirilebilir; kiracı tacirse bu indirim kural olarak istenemez.
Kiraya veren olarak boşalan evi hemen kiraya vermek zorunda mıyım?
Zorunluluk yoktur; ancak makul bir bedelle kiraya vermek için çaba göstermezseniz, bu yüzden artan zararı eski kiracıdan isteyemezsiniz. İlanları ve görüşmeleri belgeleyin, anahtarı teslim alırken haklarınızı saklı tuttuğunuzu tutanağa yazdırın ve alacağınız için önce arabulucuya başvurun.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Erken tahliye uyuşmazlıklarında kiracı ve kiraya veren vekilliği yapıyoruz: anahtar teslimi ve tevdi, makul süre kirası ve depozito hesabı, ihtarname, arabuluculuk, icra takibi ve dava. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı ya da teslimi gösteren belge ve taraflar arasındaki yazışmalar yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesisüre, kira bedeli ve erken çıkışa ilişkin kayıtlar için
- Anahtar teslim tutanağı (varsa)ya da tevdi veya noter teslimini gösteren evrak; teslim tarihiyle
- Yazışmalar ve ihtarnamelerfesih bildirimi, yeni kiracı önerisi ve kiraya verenle mesajlar
- Depozito ve peşin kira ödemesine ilişkin belgeler (varsa)banka hesabı ya da ödeme kayıtları; mahsup ve iade hesabı için
- İlan kayıtları ve yeni kira sözleşmesi (varsa)kiralananın hangi bedelle ve ne zaman yeniden kiraya verildiğini gösteren belgeler
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
