Isınma giderini kim öder?
Kiracının kendi adına açtığı doğalgaz aboneliğinin faturası, kiracının kendi tüketiminden doğar ve doğrudan dağıtım şirketine ödenir. Merkezi ısıtmalı binada yönetimin paylaştırdığı ısınma bedeli ise kullanma giderlerindendir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu tür giderlere, sözleşmede aksi öngörülmemiş ya da aksine yerel adet bulunmuyorsa kiracı katlanır (TBK m.341).
Kiraya verenin payı, kiralananın kendisine ilişkin yükümlülüklerdir. Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiraya veren katlanır (TBK m.302).
Yargı uygulamasında, sözleşmede yakıt ve bakım giderleri kiracıya yüklenmiş olsa bile, kat malikinin ortak giderlere ilişkin bütün yükümlülüklerinin kiracıya geçmediği kabul edilir; kiracı olağan kullanımla ilgili giderlerden sorumlu tutulur. Kazan dairesinin yenilenmesi ya da binanın doğalgaza dönüştürülmesi gibi esaslı harcamalar bu nedenle sözleşmedeki genel nitelikte bir gider hükmüne dayanılarak ev sahibi tarafından kiracıdan istenemez. Isıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verdiği kararla yapılır; toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerindeki binalarda merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş için oybirliği gerekir. Bu ortak işlerin giderleri kat maliklerince arsa payı oranında ödenir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.42).
Ne yapmalı? Sözleşmedeki yakıt, ısınma ve aidat hükümleri birlikte okunmalı; yönetimden gelen her kalemin tüketim mi yoksa yatırım mı olduğu ayrıca sorulmalıdır. Kaloriferci ücreti gibi işletme giderlerinin durumu aidat ödemeyen kiracı rehberinde anlatılıyor.
Doğalgaz aboneliği kimin adına açılır?
Kiracı, ev sahibinin ya da önceki kiracının adına kayıtlı aboneliği kullanmaya devam etmemeli, kendi adına abone olmalıdır. Abonelik sözleşmesi doğal gazı fiilen kullanacak kişiyle yapılır; adreste oturan kullanıcı değiştiğinde yeni sözleşme imzalanır (Dağıtım Yönetmeliği m.38).
Binanın şebekeye bağlanması için bağlantı talebi ise bağımsız bölüm maliki ya da bina sahibi tarafından yapılır. Abone bağlantı bedeli bir defaya mahsus alınır; aynı adres için daha önce alınmışsa yeniden istenemez (Dağıtım Yönetmeliği m.36).
Ne yapmalı? Kiracı taşınırken aboneliğini dağıtım şirketine başvurarak kendisi sona erdirmelidir. Başvuru üzerine sözleşme en geç üç iş günü içinde sona erdirilir, sayacın son değeri tutanakla tespit edilip fotoğraflanır ve hesap tasfiye edilir; abonenin alacağı varsa en geç on beş gün içinde ödenir (Dağıtım Yönetmeliği m.46).
Anahtar tesliminde sayaç değerlerinin tutanağa yazılması, ev sahibiyle sonradan çıkabilecek fatura tartışmasını da önler. Teslimde tutulacak kayıtlar sözleşme bitmeden çıkan kiracı rehberinde sayılıyor.
Doğalgaz güvence bedeli depozito değildir
Dağıtım şirketinin aboneden aldığı güvence bedeli, kira sözleşmesindeki depozitoyla aynı şey değildir; adları benzese de ikisi ayrı ilişkilerden doğar. Kanunda da güvence olarak geçen kira depozitosu, kiraya verenin kira ilişkisinden doğan alacaklarını karşılar; iadesi depozito iadesi sayfasında anlatılıyor. Doğalgaz güvence bedeli ise dağıtım şirketinin kendi alacaklarını garanti altına almak için aldığı ve abonelik sona erince aboneye iade edilen bir bedeldir.
21 Şubat 2026 değişikliğiyle güvence bedeline ilişkin hükmün birinci fıkrası yeniden yazıldı ve bedelin alınmayacağı haller ayrı bir fıkrada sayıldı. Bugünkü düzenlemeye göre güvence bedeli mekanik sayaç kullanan abonelerden bir defaya mahsus alınabilir. Abone nakit ya da kredi kartıyla, peşin ya da taksitle ödemeyi seçebilir; taksit isteyene vade farksız en az altı eşit taksit yapılır. Bedel, doğal gazı fiilen kullanmak üzere sözleşme yapan kişiden alınır, ön ödemeli sayaç kullananlardan ise alınmaz. Tutar ve hesaplama usulü Enerji Piyasası Düzenleme Kurulu tarafından belirlenir (Dağıtım Yönetmeliği m.39).
Abonelik sona erdiğinde güvence bedeli, abonenin bütün borçları ödenmişse, sona erme başvurusunun yapıldığı tarihten itibaren en geç on beş gün içinde aboneye ya da yetkili temsilcisine iade edilir. Nakit alınan güvence bedeli iadede ilgili mevzuata göre güncellenir (Dağıtım Yönetmeliği m.39).
Ne yapmalı? Güvence bedelini kendi aboneliği için ödeyen kiracı, çıkarken aboneliği kapatıp iadeyi kendisi istemelidir. Abonelik ev sahibinin adınaysa iade de ona yapılır; kiracının kendi adına abone olması bu yüzden hesabı sade tutar.
Merkezi ısıtmada pay ölçer ve ortak pay
Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda, ısınma maliyetinin ısı kullanım miktarına göre paylaşılmasını sağlayan sistemlerin kullanılması kanuni bir zorunluluktur (5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu m.7/1-c).
Paylaştırmanın ayrıntısı Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'te, aşağıdaki kısa adıyla Paylaştırma Yönetmeliği'nde yer alır. Merkezi ısıtmada toplam giderin yüzde yetmişi bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimine göre, yüzde otuzu ise ortak kullanım alanları, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletmeden kaynaklanan ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır (Paylaştırma Yönetmeliği m.8).
Bağımsız bölüm kullanıcıları ölçüm cihazlarının takılmasına izin vermek zorundadır ve arıza ile bakım halleri dışında bu cihazlara müdahale edemez (Paylaştırma Yönetmeliği m.5).
Ne yapmalı? Her dönemin paylaşım bildirimi incelenmeli, hata görülürse yönetime yazılı başvurulmalıdır. Bildirimde önceki ve son ölçüm değerleri, tüketim farkı ve sabit ile tüketime bağlı paylaşım tutarları yer alır; bildirimlerin listesi de bina girişindeki ilan panosunda en az üç gün ilan edilir (Paylaştırma Yönetmeliği m.5).
Yönetim ısınma payını kiracıdan isteyebilir mi?
Merkezi ısınma bedeli kat malikinin ortak gider borcudur; yönetim bu borç için bağımsız bölümde kira sözleşmesiyle oturan kiracıya da başvurabilir. Kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve kiracının ödediği tutar kira borcundan düşülür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22).
Kanundaki bu düşme imkanı, kira sözleşmesine göre ev sahibinin üstlendiği kalemlerle ilgilidir. Isınma gideri sözleşmeyle ya da kanundaki genel kuralla kiracıya aitse, kiracı yönetime ödediği payla zaten kendi borcunu ödemiş olur ve bu tutarı ayrıca kiradan düşemez. Ev sahibinin yönetime ödediği payın kiracıdan istenmesi ve temerrüt sonuçları aidat ödemeyen kiracı rehberinde anlatılıyor.
Ne yapmalı? Kiracı itiraz ettiği payı da itirazını yazılı bildirerek ödemeli, düzeltmeyi yönetimden ya da arabuluculuk ve dava yoluyla istemelidir. Davanın hangi adliyede açılacağı İstanbul adliye rehberimizde yer alıyor. Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).
Sık sorulan sorular
Doğalgaz güvence bedelini kim geri alır?
Abonelik kimin adınaysa o. Abonelik sona erdirilip borçlar ödendiğinde bedel aboneye iade edilir; bunun kira depozitosuyla ilgisi yoktur.
Önceki kiracının doğalgaz borcu benden istenebilir mi?
Hayır, önceki abonenin kullandığı gazın borcu size yükletilemez. Aboneliğini kapatmadan ayrılan abonenin adresine taşınan kişiyle yeni abonelik sözleşmesi yapılır. Ancak kendi adına sözleşme yapmadan eski abonelik üzerinden gaz kullanan kiracı, Dağıtım Yönetmeliği m.38 uyarınca kendi tüketiminden sorumlu tutulabilir. Aynı adresteki başka abonelerin önceki dönem tüketim borçlarını yeni abonenin üstlenmesi istenemez (Dağıtım Yönetmeliği m.46).
Radyatörleri kapattım; ısınma payı öder miyim?
Ölçülen tüketiminiz düşer, ancak toplam giderin yüzde otuzu kullanım alanına göre paylaştırıldığı için ortak payı ödemeye devam edersiniz. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa bu pay da kullanma gideri olarak kiracıya aittir.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
İstanbul'daki kira uyuşmazlıklarında kiracı ve kiraya veren vekilliği yapıyoruz: ısınma ve aidat paylarına itiraz, yan gider alacağı ve temerrüt ihtarı, kat mülkiyetinden doğan gider uyuşmazlıkları ve arabuluculuk. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, yönetimin paylaşım bildirimleri ve ödeme dekontları yeterlidir.
