Kira artış oranı ve yeni kira hesaplama

Hangi ayın oranı uygulanır?

Yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın oranı esas alınır. Kira yılı 15 Eylül 2026'da başlıyorsa, TÜİK'in 3 Eylül 2026'da açıkladığı Ağustos 2026 oranı (%31,79) uygulanır. Kira yılı ayın ilk günlerinde, oran açıklanmadan önce başlasa da kural aynıdır: 1 Ekim 2026'da başlayan bir kira yılında Eylül 2026 oranı esas alınır ve bu oran 5 Ekim 2026'da açıklanır.

Kanun, yıllık enflasyonu değil, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. Ağustos 2026 için yıllık değişim %31,51, on iki aylık ortalama değişim ise %31,79 olarak açıklandı; kira artışında ikincisi uygulanır.

Sözleşmedeki artış şartı ve yasal sınır

Tarafların yenilenen kira dönemleri için kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Her kira yılı için sözleşmedeki artış oranı ile bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranından düşük olanı esas alınır (TBK m.344/1).

Bu sınır konut ve çatılı işyeri kiraları içindir; arsa, açık otopark gibi çatısız yerlerin kiralarında TBK m.344 uygulanmaz, artış sözleşmeye göre belirlenir.

Oran belirli değilse (örneğin boş bırakılmış ya da "rayiç" gibi belirsiz bir ölçüte bağlanmışsa) kira kendiliğinden artmaz; tespit davası gerekir. Taraflar artış konusunda bir anlaşma yapmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Konut kiralarında 2022–2024 yüzde 25 sınırı

Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen kira dönemleri için artış, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşi ile sınırlandırılmıştı (TBK geçici m.1 ve m.2). TÜFE değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalırsa TÜFE oranı uygulanırdı. Bu sınır, TBK m.344/2 uyarınca verilecek hakim kararlarında da uygulanıyordu; beş yılı dolan kiraların hakkaniyete göre tespitinde (TBK m.344/3) ise sınır yoktu. Sınır, 1 Temmuz 2024'ten sonra (2 Temmuz 2024 dahil) yenilenen dönemlerde uygulanmaz; geçmiş dönem farkları hesaplanırken her kira yılının tabi olduğu kural ayrı ayrı belirlenmelidir.

Sınır yalnız konut kiraları içindir; işyeri kiralarında bu dönemde de TÜFE oranı esas alınır.

Beş yılı dolan kiralar

Sözleşmede artış şartı bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Kira bedelinin piyasa koşullarına yaklaştırılması bu aşamada mümkündür. Taraflar anlaşamazsa bu belirleme kira tespit davasında yapılır; hesaplayıcı yalnız TÜFE sınırıyla artışı gösterir.

Artış ödenmezse

Sözleşmede belirli ve hesaplanabilir bir yıllık artış şartı (örneğin sabit bir oran) bulunduğu halde artış uygulanmamışsa, her kira yılı için ödenmesi gereken bedel ile fiilen ödenen bedel arasındaki fark kira alacağıdır. Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1). Farkın takibi ve tahliye sonuçları kira alacağı icra takibi sayfasında anlatılıyor.

Aylara göre kira artış oranları

Her satır, o ayda yenilenen kira dönemlerinde esas alınan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını gösterir. Konut satırlarındaki not, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasındaki yüzde 25 sınırıdır.

Kaynak: TÜİK, tüketici fiyat endeksi tablosu (on iki aylık ortalamalara göre değişim). Oranlar her ay TÜİK bülteni açıklandıktan sonra güncellenir; tablo, 2018–2026 arasından seçilen on dokuz ayın ilk yayımlanan bülteniyle karşılaştırılmıştır.

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Hesaplama genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.