Kanun ne diyor? (TBK m.342)
Depozito kanundan doğan bir borç değildir; ancak sözleşmede kararlaştırılmışsa istenebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Öğretide kabul edilen görüşe göre sınırı aşan kısım geçersizdir ve kiracı fazlasını geri isteyebilir.
Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir. Hesap kiracı adına açıldığı için kiraya veren parayı tek başına çekemez. Kanunun bankadan iadeye ilişkin hükmü şöyledir: "Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür." (TBK m.342)
Buna göre bankadaki depozito şu yollardan biriyle çekilir:
- Kiracı ve kiraya veren birlikte bankaya başvurur ya da ikisinin imzasını taşıyan bir tahliye veya iade tutanağı bankaya verilir; tutarın bir kısmı kiraya verene, kalanı kiracıya ödenebilir.
- Kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacağı için kesinleşmiş bir icra takibine ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanır.
- Kira sona erdikten sonra üç ay geçmiş ve kiraya veren bu sürede dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse kiracı, kiraya verenin onayı olmadan depozitoyu bankadan ister.
Öğretideki baskın görüşe göre hesapta işleyen faiz de güvenceye eklenir ve sonunda güvenceyle birlikte ödenir.
Depozito elden verildiyse
Uygulamada depozito çoğu zaman bankaya yatırılmaz; kiraya verene elden ya da havaleyle ödenir. Bu durum depozito anlaşmasını geçersiz kılmaz ve iade borcunu ortadan kaldırmaz: kiraya veren, kira sona erip kiralanan teslim edildiğinde parayı kendisi iade etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı bankanın sağladığı korumadan yararlanamaz. Depozitonun ödendiği de kiracı tarafından ispat edilir. Sözleşmeye depozito tutarının ve alındığının yazılması, banka dekontu ya da imzalı makbuz bu nedenle önemlidir.
Elden verilen depozitonun yıllar sonra aynı tutarla mı, yoksa değer kaybı gözetilerek mi iade edileceği tartışmalıdır. TBK'dan önceki döneme ilişkin Yargıtay kararlarında, bankaya yatırılmayan depozitonun ortalama mevduat faiziyle ya da kira bedeline oranlanarak güncellenmesi kabul edilmiştir. TBK döneminde yapılan ve depozito tutarı açıkça belirlenmiş bir sözleşmede güncelleme istemini reddeden ilk derece kararı da vardır. Öğretideki ağırlıklı görüş, kiraya verenin, para bankada olsaydı işleyecek vadeli mevduat faizini de hesaba katması gerektiği yönündedir. Sözleşmeye depozitonun iadede nasıl hesaplanacağını yazmak bu tartışmayı baştan önler.
Depozito ne zaman geri istenebilir?
Depozitonun iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın teslimiyle istenebilir hale gelir. Yargıtay uygulamasına göre kiralanan tahliye edilmedikçe kiraya verenin depozitoyu iade borcu doğmaz; kiracının kira ödeme borcu da sürer. Teslim, anahtarın kiraya verene verilmesiyle gerçekleşir ve uyuşmazlıkta kiracı tarafından ispat edilir; bu nedenle anahtar tarihli ve imzalı bir tutanakla teslim edilmelidir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı, TBK m.107'deki tevdi hakkına dayanarak sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini isteyip anahtarı oraya bırakabilir ya da anahtarı notere teslim edebilir; her iki durumda teslim kiraya verene bildirilir ve kira bu bildirime kadar işlemeye devam eder. Sözleşmenin nasıl ve hangi sürelerle sona erdirileceği kira sözleşmesinin feshi ve bildirim süreleri rehberinde anlatılıyor.
Kiraya veren depozitodan neleri düşebilir?
Sözleşmede başka bir alacağa özgülenmemişse depozito, kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan bütün alacaklarının güvencesidir. Düşülebilecek başlıca kalemler şunlardır:
- Ödenmemiş kira bedelleri.
- Kiracının ödemesi gerekip ödemediği aidat, su, elektrik ve doğalgaz gibi yan giderler.
- Kiralanana olağan kullanımı aşan biçimde verilen zararlar; kırılan kapı, sökülen dolap, yanık parke gibi.
- Sözleşme süresi bitmeden çıkan kiracının, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için sorumlu olduğu kira; ayrıntısı sözleşme bitmeden çıkan kiracı rehberinde.
Kiracı ise sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu nedenle aşağıdaki kalemler depozitodan düşülemez; sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararlar dışında bir tazminat ödeneceğine ilişkin önceden verilmiş taahhütler de geçersizdir (TBK m.334).
- Duvar boyasının solması, parke ve zemindeki olağan aşınma, zamanla yıpranan musluk ve menteşeler gibi kullanım izleri.
- Boya badana gideri; sözleşmede kiralananın boyalı teslim edildiği ve boyalı iade edileceği açıkça kararlaştırılmamışsa yargı uygulamasında boya badananın olağan kullanımla yıprandığı kabul edilir.
- Kombi, tesisat ve çatı gibi kiraya verenin sorumluluğundaki esaslı onarımlar; bu ayrım kombi arızası ve rutubet rehberinde anlatılıyor.
- Kira geç ödenirse ceza ödeneceğine ilişkin sözleşme hükmüne dayanan tutarlar; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu tür hükümler geçersizdir (TBK m.346).
Tahliye sırasında tutanak ve fotoğraf
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler ve ayıplar dışında her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335).
Yargı uygulamasında bildirimin makul bir süre içinde yapılması aranır; teslimde görülebilecek bir hasarı aylar sonra ileri süren kiraya verenin talebi reddedilebilir.
Kiracı için pratik adımlar:
- Taşınırken ve çıkarken bütün odaların, duvarların, zeminin ve kiralananla birlikte teslim edilen eşyanın tarihli fotoğraf ve videolarını çekin.
- Teslimi kiraya verenle birlikte yapın ve bir teslim tutanağı imzalayın; tutanağa kiralananın durumunu, sayaç değerlerini ve depozitonun ne zaman ve nasıl iade edileceğini yazın.
- Son faturaları kapatın ve dekontları saklayın.
- Kiralananın durumu tartışmalıysa ileride açılacak davada ileri sürülecek vakıanın tespiti için mahkemeden keşif ve bilirkişi incelemesi istenebilir. Bunun için delilin hemen tespit edilmezse kaybolacağı ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali gibi bir hukuki yarar gerekir (HMK m.400).
Depozito iade edilmezse ne yapılır?
İlk adım yazılı taleptir. Kiraya verene, depozitonun iadesi için bir süre veren noter ihtarnamesi gönderilmesi ispatı kolaylaştırır. Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; ihtarnamede ödeme için süre verilmişse yargı uygulamasına göre temerrüt bu sürenin bitiminde gerçekleşir ve kanuni temerrüt faizi o tarihten itibaren istenebilir. Sözleşmede iade günü belirlenmişse o günün geçmesiyle temerrüt kendiliğinden oluşur (TBK m.117).
Depozito bankadaysa kiracı, yukarıda anlatılan üç aylık süre sonunda bankaya başvurur; kiraya veren süresinde bildirim yapmışsa banka, dava ya da takibin kesinleşmesini bekler.
Depozito iadesi kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; HMK m.4/1-a).
Dava açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusunun sonucu konusunda yargı kararları farklı olduğundan başvuru, kiralanan teslim edilip depozito istendikten sonra yapılmalıdır. Arabuluculukta anlaşılırsa iade tutarı ve tarihi anlaşma belgesine açıkça yazılmalı, belgeye icra edilebilirlik şerhi alınmalıdır; ayrıntılar kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sayfasında. İstanbul'da görevli sulh hukuk mahkemesi yetkili yerin bağlı olduğu adliyededir; örneğin Kadıköy için İstanbul Anadolu Adliyesi.
Kiracı dava yerine genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi de başlatabilir; arabuluculuk şartı takip için değil dava için aranır. Kiraya veren ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip durur. Bu durumda itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde, önce arabulucuya başvurularak, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır. Haksız itiraz eden kiraya veren aleyhine en az yüzde yirmi icra inkar tazminatı istenebilmesi için alacağın likit olması gerekir; yargı uygulamasında depozitodan düşülecek hasar ve masrafların miktarı ancak yargılamayla belirlenebiliyorsa alacak likit sayılmaz. Takip türleri kira alacağı icra takibi sayfasında anlatılıyor.
Depozito iadesi alacağı, kira bedeli gibi dönemsel bir edim olmadığından beş yıllık süreye değil, on yıllık genel zamanaşımına tabidir; yargı uygulamasında da kira sözleşmesine dayanan ve dönemsel edim niteliği taşımayan alacak ve tazminat talepleri için on yıllık süre uygulanır. Süre, kiralananın teslimiyle alacağın muaccel olduğu tarihte işlemeye başlar (TBK m.146 ve m.149).
Kiraya verenin depozitodan düşmek istediği ödenmemiş kira bedelleri ise beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1).
Dövizle verilen depozito
Hazine ve Maliye Bakanlığının 32 sayılı Karara ilişkin açıklamasına göre, 13 Eylül 2018'den önce yapılmış kira sözleşmelerinde verilen depozitoların Türk lirasına çevrilmesi zorunlu değildir; bu tarihten sonra yapılan sözleşmelerde ise depozito Türk lirası cinsinden belirlenmelidir. Türk vatandaşı olmayan kiracılar gibi dövizle sözleşme yapılmasına izin verilen istisnalar saklıdır. Kurala aykırı olarak dövizle alınan depozito taraflar için idari para cezası riski doğurur; ancak kiraya verenin iade borcunu ortadan kaldırmaz.
Dövizle kararlaştırılmış depozitonun iadesinde sözleşmede aynen ödeme kaydı yoksa kiraya veren, ödeme günündeki kur üzerinden Türk lirasıyla da ödeyebilir. Kiraya veren zamanında ödemezse kiracı, depozitonun aynen ya da vade veya fiili ödeme günündeki kur üzerinden Türk lirasıyla ödenmesini isteyebilir (TBK m.99).
Ev satılırsa depozitoyu kim iade eder? (TBK m.310)
Kira sürerken kiralanan satılırsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Depozito bankadaysa hesap kiracı adına açıldığından satıştan etkilenmez; kiraya veren sıfatıyla rıza verecek ya da bankaya bildirim yapacak kişi artık yeni maliktir. Depozito elden verilmişse Yargıtay uygulamasına göre depozitoyu teslim alan önceki malik, bu bedeli yeni malike devrettiğini ispat edemediği sürece iade yükümlülüğü devam eder. Devir ispat edilmeden yeni malike karşı açılan davalarda Yargıtay kararları farklı olduğundan talep, devir yapılmışsa yeni malike, yapılmamışsa depozitoyu teslim alan önceki malike yöneltilmelidir. Kiracı satışı öğrendiğinde depozitonun yeni malike devredilip devredilmediğini ikisinden de yazılı olarak sormalıdır.
Son ayların kirasını depozitodan düşmek
Son bir iki ayın kirasını "depozitodan düşülsün" diyerek ödememek risklidir. Depozitonun iadesi kiralanan teslim edilmeden istenebilir hale gelmediğinden, kiracı oturduğu sürece kira borcunu depozitoyla kendiliğinden takas edemez. Takas için iki borcun da muaccel olması gerekir (TBK m.139).
Ödenmeyen kira temerrüt demektir. Kiraya veren otuz gün süre vererek ihtar gönderebilir ya da tahliye talepli icra takibi başlatabilir; kiracı süresinde ödemezse temerrüt nedeniyle tahliye yolu açılır. Süresinde ödese bile aynı kira yılındaki ikinci haklı ihtar iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına dayanak olabilir. Son ayların depozitodan karşılanması isteniyorsa bu, kiraya verenle yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi "evde hasar var" diyerek depozitoyu vermiyor; ne yapabilirim?
Önce hasarın yazılı olarak ve teslimden sonra hemen bildirilip bildirilmediğine bakın; bildirim yapılmamışsa kiracı, gizli eksiklikler dışında sorumluluktan kurtulur. İleri sürülen hasar olağan eskimeyse depozitodan düşülemez.
Depozito en çok kaç aylık kira olabilir?
Kefalet gibi başka teminatlar ayrıca istenebilir; sınır, para ve kıymetli evrak olarak verilen güvence içindir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu güvence en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m.342).
Depozitoyu faiziyle geri alabilir miyim?
Bankaya yatırılan depozitoda hesapta işleyen faiz güvenceyle birlikte ödenir. Elden verilen depozitonun değer kaybı gözetilerek iade edilip edilmeyeceği tartışmalıdır. İade borcunda temerrüde düşen kiraya verenden ise temerrüt tarihinden itibaren kanuni temerrüt faizi istenebilir.
Depozitoyu iade eden ev sahibi sonradan kira ya da hasar isteyebilir mi?
Yargı uygulamasında depozitonun çekince konmadan iade edilmesi, depozitonun güvence altına aldığı borçların ödendiğine karine sayılır. Kiraya veren bir alacağını saklı tutmak istiyorsa bunu iade sırasında yazılı olarak belirtmelidir; kiracı da iadeyi alırken imzaladığı belgenin içeriğine dikkat etmelidir.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Depozito uyuşmazlıklarında kiracı ve kiraya veren vekilliği yapıyoruz: iade ihtarnamesi, bankadaki güvencenin çekilmesi, hasar ve mahsup hesabı, arabuluculuk, icra takibi ve dava. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, depozitonun ödendiğini gösteren belge, teslim tutanağı ve fotoğraflar yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesidepozito tutarı, iade ve teslim hükümleri için
- Depozitonun ödendiğini gösteren belgebanka dekontu, makbuz ya da güvence hesabı belgesi
- Teslim tutanağıanahtar teslim tarihi ve kiralananın durumu; teslim tevdi yeri ya da noter yoluyla yapıldıysa bunu gösteren evrak
- Fotoğraf ve videolargiriş ve çıkışta çekilmiş, tarihi belli kayıtlar
- Yazışmalar ve ihtarname (varsa)kiraya verenin hasar bildirimi ve iade talebi
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
