Kiraya verenin hapis hakkı nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre taşınmaz kiralarında kiraya veren, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine ya da kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Öğretide bir tür kanuni rehin sayılır: kira ödenmezse kiraya veren bu eşyayı icra yoluyla sattırıp bedelinden alacağını alabilir. Hak kanundan doğar, sözleşmede yazılmasına gerek yoktur; konut ve işyeri dahil bütün taşınmaz kiralarında vardır, taşınır kiralarında yoktur (TBK m.336/1).
Güvence altındaki alacak, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira, yani toplam on sekiz aylık kiradır. Kiralanana verilen zarar gibi tazminat alacakları kapsama girmez. Faiz ve takip giderlerinin kapsamda olduğu genellikle kabul edilir; kiracının ödemekle yükümlü olduğu ısınma ve su gibi yan giderlerin de kapsama girdiği ağırlıklı görüştür, aksini savunan yazar da vardır.
Hangi eşya alıkonulabilir? Konut ve işyeri farkı
Hapis hakkı kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nda 05.04.2023'te yürürlüğe giren değişiklikle para, kıymetli evrak, altın, gümüş, değerli taş, antika ya da süs eşyası gibi kıymetli şeyler ayrık tutularak, kiracının ve onunla aynı çatı altında yaşayan aile bireylerinin kişisel eşyası ile ailenin ortak kullanımındaki ev eşyasının tamamı haczedilemez oldu (TBK m.336/3 ve İİK m.82/1-3).
Bunun konut kirasındaki sonucu önemlidir: koltuk, yatak, buzdolabı, çamaşır makinesi ve televizyon gibi eşya üzerinde hapis hakkı kullanılamaz. 05.04.2023'ten önce yazılmış kaynaklarda konuttaki halı ya da koltuk hapis hakkına örnek gösterilebilir; bugün bu eşya haczedilemediğinden o örnekler geçerli değildir. Konutta hapis hakkı bugün ancak evin döşenmesine yarayan ve haczedilebilen değerli eşya, örneğin antika bir mobilya için gündeme gelebilir; para ve kıymetli evrak evin döşenmesine yaramadığından öğretide kapsam dışında sayılır. Ayrıntı için haczedilemeyen mallar sayfasına bakabilirsiniz.
İşyerinde alan daha geniştir: masa, dolap ve bilgisayar gibi büro eşyası, imalatta kullanılan makineler ve demirbaşlar kapsama girer. Ancak işi sermayesinden çok kendi bedeni çalışmasına dayanan kiracının mesleğini sürdürmesi için gereken eşya ile sanatı ve mesleği için gereken alet, edevat ve kitaplar haczedilemediğinden kapsam dışında kalır (İİK m.82/1-2 ve m.82/1-4).
Satılmak ya da depolanmak üzere işyerinde bulunan mallar (ticari emtia) konusunda görüş ayrılığı vardır: bir görüşe göre bunlar da hapis hakkına girer, diğer görüşe göre kiralananın döşenmesine ya da kullanılmasına yaramadıkları için girmez.
Kiraya verenin hapis hakkı nasıl kullanılır?
Hak, kiracı taşınmak ya da hapis hakkına konu eşyayı başka bir yere götürmek istediğinde işler. Kiraya veren, alacağını karşılayacak miktardaki eşyanın alıkonulmasını sulh hakiminden ya da icra müdüründen ister (TBK m.338/1).
Yargıtay uygulamasında kiracının taşınma ya da eşyayı götürme girişiminde bulunması aranır; evde oturmaya devam eden kiracının eşyası bu yolla alıkonulamaz. Öğretide işlemiş kira için bu şartın aranmadığını savunan yazarlar da vardır. Taşınmayı gösteren mesaj ve fotoğrafları saklayın.
İcra dairesine başvurmak için önce icra takibi yapılmış olması gerekmez. İcra dairesi hapis hakkına konu eşyanın defterini yapar; deftere yalnız hapis hakkına konu olabilen ve alacağa yetecek kadar eşya yazılır. Gecikmede tehlike varsa, örneğin eşya o sırada taşınıyorsa, kolluğun yardımı istenebilir (İİK m.270).
Defter geçici bir önlemdir. İcra dairesi kiraya verene, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatması için on beş günü geçmemek üzere uygun bir süre verir; öğretiye göre bu sürede takip yapılmazsa defter hükümsüz kalır. Bu takipte ödeme emrinde ödeme süresi on beş, itiraz süresi yedi gündür. Kiraya veren, ödeme emrinin tebliğinden itibaren altı ay içinde satışı istemezse takip düşer (İİK m.146 ve m.150/e).
Ev sahibi kiracının eşyalarına kendi başına el koyabilir mi?
Hayır. Karar ve defter yolu izlenmeden eşyaya el konulması hapis hakkı sayılmaz; ev sahibinin eve girip eşyayı alması, bir yere kapatması, satması ya da atması hukuka uygun hale gelmez.
Yargıtay uygulamasında, kira alacağını tahsil etmek için kiracının rızası olmadan konuta girip eşyayı götüren ev sahibi hakkında alacağı tahsil amacıyla hırsızlık ve konut dokunulmazlığının ihlali suçlarının unsurlarının oluştuğu kabul edilmiştir. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'na göre bir hukuki ilişkiye dayanan alacağı tahsil amacıyla işlenen hırsızlık şikayete bağlıdır (TCK m.144/1-b).
Eşyayı satan, atan ya da zarar görmesine yol açan ev sahibi, kiracının uğradığı zararı ödemekle de yükümlü olabilir (TBK m.49).
Kiracının eşyayı o anda kaçırdığı durumlar için kanunda dar bir istisna vardır; öğretide buna dayanılabileceğini kabul eden yazarlar bulunsa da sınırları tartışmalıdır ve güvenli yol kolluğu ve icra dairesini aramaktır. Hakkını kendi gücüyle koruyan kişi, kolluğun yardımını zamanında sağlayamıyorsa ve hakkının kaybını önleyecek başka bir yol yoksa verdiği zarardan sorumlu tutulmaz (TBK m.64/3).
Kiracı kirayı ödemeden kaçtı: eşyayı alıp ya da bırakıp gittiyse
Kiracı hapis hakkına konu eşyayı gizlice ya da zorla götürdüyse, eşya götürüldüğü günden başlayarak on gün içinde icra dairesinin emriyle ve kolluk yardımıyla kiralanana geri getirilebilir. Taşınacağı günü bildirip haber vermeden daha önce boşaltmak da öğretide gizlice götürme sayılır. Eşyayı iyiniyetle edinen üçüncü kişilerin hakları saklıdır; uyuşmazlıkta mahkeme basit yargılama usulüyle karar verir (İİK m.271).
Öğretiye göre on günlük süre hak düşürücüdür. Ağırlıklı görüşe göre talebin bu süre içinde icra dairesine yapılması yeterlidir; kanunun sözüne dayanarak eşyanın da on gün içinde geri getirilmesi gerektiğini savunan yazarlar bulunduğundan icra dairesine vakit kaybetmeden başvurulmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu bu kuralı "alıkoyma kararının konusu olan eşya" için yazar, İcra ve İflas Kanunu ise böyle bir ayrım yapmaz. Öğretide genel kabul gören görüşe göre kural, defteri yapılmamış hapis hakkı eşyasına da uygulanır. Konutta ev eşyası ve kişisel eşya hapis hakkı kapsamında olmadığından bunların geri getirilmesi istenemez.
On gün içinde başvurulmazsa ya da eşya kiralanandan sürekli olarak ayrılırsa o eşya üzerindeki hapis hakkı sona erer; kira alacağı ise devam eder. Eşyanın kısa süre için götürülüp geri getirilmesi hakkı sona erdirmez.
Kiracı eşyasını bırakıp ortadan kaybolduysa eşya yine kiracınındır. Ev sahibi eşyayı kendiliğinden boşaltamaz, atamaz, satamaz ya da kullanamaz; kaybolan ya da zarar gören eşyadan sorumlu tutulabilir. Hapis hakkına konu olabilen eşya, örneğin işyerinde bırakılan makineler için icra dairesinden defter istenebilir. Kiralananın geri alınması için izlenecek yollar tahliye davası sayfasında.
Tahliye icra dairesi eliyle yapılırsa içeride kalan eşya kiracıya ya da ailesinden reşit birine teslim edilir; kimse yoksa masrafı ev sahibinden peşin alınarak güvenli bir yerde saklanır. Kiracı icra dairesinin bildiriminden sonra eşyanın bulunduğu yerdeyse beş, değilse otuz gün içinde eşyayı almaz ya da masrafı ödemezse eşya icra mahkemesinin kararıyla satılabilir; masraf düşüldükten sonra kalan para kiracı adına bankaya yatırılır (İİK m.26 ve m.273).
Ev sahibi eşyalarımı vermiyor: kiracının yolları
Ev sahibinin elinde sulh hakiminin ya da icra müdürünün kararı yoksa eşyanızı alıkoyması hapis hakkı değildir; iadesini yazılı olarak isteyin. Ev sahibi rızanız olmadan konutunuza girip eşyayı götürdüyse kolluğa ya da Cumhuriyet başsavcılığına şikayette bulunabilirsiniz; şikayet yolu ve süresi evi gösterme yükümlülüğü rehberinde. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiden geri isteyebilir (TMK m.683).
Ev sahibi icra dairesine başvurduysa:
- Defter yapılmadan önce kira alacağını ve takip giderlerini karşılayacak parayı icra dosyasına yatırarak ya da teminat mektubu vererek defteri önleyebilirsiniz; öğretiye göre hapis hakkı bu güvence üzerinde devam eder.
- Haczedilemeyen ev eşyası ya da kiralananın döşenmesine yaramayan eşya deftere yazıldıysa icra mahkemesine şikayet yolu açıktır; şikayet, işlemin öğrenildiği günden başlayarak yedi gün içinde yapılır (İİK m.16).
- Ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür. Borca ya da hapis hakkının varlığına itirazınız varsa her birini ayrı ayrı ve açıkça yazın; rehin hakkına açıkça itiraz edilmezse bu hak takipte artık tartışılamaz (İİK m.147/1).
Eşya bir başkasına aitse sahibi icra dairesinde istihkak iddiasında bulunabilir. İyiniyet asıl olduğundan eşya sahibinin, eşyanın kendisine ait olduğunu ispatlaması yetmez; kiraya verenin bunu bildiğini ya da bilmesi gerektiğini de göstermesi gerekir. Eşya çalınmış, kaybolmuş ya da başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmışsa bu şart aranmaz (TMK m.3 ve TBK m.337).
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesinde hapis hakkı yazmıyorsa yine de kullanılabilir mi?
Evet. Hak kanundan doğar, sözleşmede yazılmasına gerek yoktur. Kiraya veren kira ilişkisini ve ödenmeyen kirayı hakim ya da icra müdürü önünde kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve mesajlarla gösterir; öğretide kesin ispat değil, kira ilişkisinin bulunduğuna dair kanaat oluşturulması yeterli sayılır. Yargıtay uygulamasında hakkın kullanılması için ayrıca kiracının taşınma ya da eşyayı götürme girişiminde bulunması aranır.
Kira borcunu ödersem eşyam serbest kalır mı?
Evet. Hapis hakkı kira alacağının güvencesidir; güvence altındaki kira ile faiz ve takip giderleri ödenince sona erer. Takip başladıysa ödemeyi icra dosyasına yapın.
Ev satılırsa hapis hakkı yeni malike geçer mi?
Öğretiye göre satıştan önceki dönemin kirası için yeni malikin hapis hakkı, bu alacağın kendisine devredilmesine bağlıdır. Satıştan sonraki kiralar için ise yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olduğundan hapis hakkına da sahiptir (TBK m.310).
Alt kiracının ya da başkasının eşyası alıkonulabilir mi?
Alt kiracının getirdiği aynı nitelikteki eşya, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere hapis hakkına girer. Kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği ya da bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş ya da başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerinde ise sahibinin hakkı önce gelir. Kiraya veren eşyanın kiracıya ait olmadığını sözleşme sürerken öğrenir ve sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse o eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder (TBK m.336/2 ve m.337).
Finansal kiralamayla (leasing) kullanılan makinelerde, 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu m.22/3 uyarınca kimse sicildeki kaydı bilmediğini ileri süremez; öğretide bu nedenle sicile kayıtlı eşya üzerinde hapis hakkının kullanılamayacağı belirtilir.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Hapis hakkı uyuşmazlıklarında kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: alıkoyma ve defter talebi, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip, kaçırılan eşyanın geri getirilmesi, deftere ve ödeme emrine karşı şikayet ve itiraz, istihkak iddiası ve izinsiz alınan eşyanın iadesi. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, ödeme dekontları, eşyanın listesi ve fotoğrafları, varsa taşınmayı gösteren mesajlar ve icra dairesinin defteri ya da ödeme emri yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesikira ilişkisini ve kira bedelini göstermek için
- Ödeme dekontlarıödenen ve ödenmeyen kiraları gösteren kayıtlar
- Eşyanın listesi ve fotoğraflarıkiralananda bulunan ya da götürülen eşyayı göstermek için
- Taşınmayı gösteren mesaj ve fotoğraflar (varsa)kiracının taşınma ya da eşyayı götürme girişimini göstermek için
- İcra dairesinin defteri ve ödeme emri (varsa)şikayet ve itiraz sürelerinin hesabı için
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
