İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)

Kira bedelini düzenli olarak geç ödeyen kiracıya karşı kanunun öngördüğü yol, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasıdır. Bu yolda kiracının borcunu sonradan ödemesi tek başına davayı engellemez; belirleyici olan, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği anda kira bedelinin muaccel olup ödenmemiş olmasıdır. Aşağıda şartları, dava açma süresini ve temerrüt yolundan farkını özetledik.

Şartlar

Kira bedeli muaccel olmalı ve ödenmemiş olmalıdır. Sözleşmede ödeme günü belirtilmemişse, aksine yerel adet yoksa kira her ayın sonunda ödenir (TBK m.314).
Aynı kira yılı içinde, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde, ödenmeyen iki ayrı kira dönemi için iki ayrı yazılı ihtar yapılmalıdır. Aynı dönem için gönderilen birden fazla ihtar tek ihtar sayılır; aynı anda muaccel olan kiralar da bölünerek iki ayrı ihtara konu edilemez.
İhtarlar yazılı olmalıdır. Uygulamada noter ihtarnamesi veya kira alacağı için başlatılan icra takibindeki ödeme emri kullanılır.
İhtarlar haklı olmalıdır: Ödeme günü gelmeden yapılan veya ödenmiş kira için yapılan ihtar haklı sayılmaz. Belirleyici an, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği andır; tebliğden önce yapılan ödeme ihtarı haksız kılar, aynı gün ödemede saat araştırılır. Elektronik tebligatta tebliğ, ihtarın muhatabın adresine ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.
Kira yılı, takvim yılına göre değil sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır.
Yalnız kira bedeli için yapılan ihtarlar sayılır; aidat gibi yan giderler için yapılan ihtarlar sayılmaz. Belirsiz süreli sözleşmelerde ve kiranın yıllık peşin ödendiği sözleşmelerde bu yol işlemez.

Dava açma süresi

Dava; bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresinin, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Süre hak düşürücüdür ve kira yılının bitimiyle başlar; bu nedenle takvim, sözleşmenin başlangıç tarihine göre dikkatle hesaplanmalıdır. Süre içinde kiracıya yazılı olarak dava açılacağı bildirilirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

İki haklı ihtara dayalı tahliye yalnızca dava yoluyla istenebilir; bu nedenle dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Başvuru, ihtarların yapıldığı kira yılı bittikten sonra ve bir aylık süre dolmadan yapılmalıdır; kira yılı bitmeden yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). İstanbul'da mahkeme, yetkili yerin bağlı olduğu adliyeye göre belirlenir.

Temerrüt nedeniyle tahliyeden farkı

Temerrüt nedeniyle tahliyede (TBK m.315) kiracıya en az otuz gün süre verilir ve bu sürede ödeme yapılırsa o ihtara dayanarak tahliye istenemez. İki haklı ihtar yolunda ise ödeme sonradan yapılmış olsa bile, aynı kira yılında iki haklı ihtara sebep olunması tahliye için yeterlidir. Hangi yolun uygun olduğu, ödeme geçmişine ve kira yılının takvimine göre belirlenmelidir.

Kiracı açısından

Kiracı; ihtarların aynı kira yılı içinde yapılıp yapılmadığını, ihtarın tebliğ edildiği anda borcun gerçekten muaccel ve ödenmemiş olup olmadığını, ihtarların farklı kira dönemlerine ilişkin olup olmadığını ve davanın süresinde açılıp açılmadığını denetlemelidir. Kira bedelinin banka kanalıyla ödenmesi ve dekontların saklanması, bu tür davalarda en güçlü savunma aracıdır.

Sık sorulan sorular

Kiracı ihtardan sonra kirayı ödedi; yine de dava açılabilir mi?

Evet. İki haklı ihtar yolunda önemli olan, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği anda kira bedelinin muaccel olup ödenmemiş olmasıdır. Tebliğden sonra yapılan ödeme ihtarı haksız hale getirmez; tebliğden önce yapılan ödeme ise ihtarı haksız kılar.

İcra takibi ihtar yerine geçer mi?

Uygulamada kira alacağı için başlatılan icra takibindeki ödeme emri de yazılı ihtar olarak kabul edilir. Bu nedenle aynı kira yılında iki ayrı kira dönemi için başlatılan takipler iki haklı ihtar oluşturabilir.

Kira her ay birkaç gün geç ödeniyor; bu tahliye için yeterli mi?

Geç ödeme tek başına yeterli değildir. Her gecikme için ödeme günü geçtikten sonra yapılmış yazılı ve haklı bir ihtar gerekir. İhtar yapılmadan kabul edilen geç ödemeler bu yolda hesaba katılmaz.

Dosyanızı birlikte değerlendirelim

İki haklı ihtara dayalı dosyalarda kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: ihtarların hazırlanması ve denetimi, sürelerin hesaplanması, arabuluculuk, dava ve tahliyenin icrası. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, ihtarnameler ve ödeme dekontları yeterlidir.

Telefon ve WhatsApp: +90 552 237 34 90 · E-posta: av.gokhangiray@gmail.com · Adres: 19 Mayıs Mah. İnönü Cad. Sümko Sitesi M7/A Blok Kat:9 D:37, Kadıköy/İstanbul

Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Eylül 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.