Kanun ne diyor? (TBK m.319)
Kiracının evi gösterme borcu Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesinde düzenlenmiştir. Maddenin ilgili cümleleri şöyledir: "Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır." (TBK m.319)
Buna göre evi gezmeye yalnız ev sahibi değil, onun belirlediği kişi de gelebilir: alıcı ya da kiracı adayı, emlakçı veya bakım için gelen usta. Gösterme borcu satışla sınırlı değildir; örneğin kira sözleşmesinin sona ereceği belliyse ev sahibi evi yeni kiracı adaylarına da gösterebilir. Sözleşmede gösterim için gün ve saat belirlenmişse buna uyulur; taraflar bunu sonradan da kararlaştırabilir.
"Zorunlu olduğu ölçüde" ifadesi bu borcun sınırını çizer. Öğretide, ev sahibinin evi her isteyene değil evle ciddi olarak ilgilenen kişilere göstermesi gerektiği belirtilir; ziyaretlerin sıklığı ve süresi de satış ya da kiralama için gerekenle sınırlı kalmalıdır. Gösterimler evi kullanmanızı kısıtlarsa kira bedelinden indirim ve zararınızın giderilmesini isteme hakkınız saklıdır (TBK m.319).
Ev sahibi ne zaman ve nasıl haber vermeli?
Kanun ev sahibinden ziyareti "uygun bir süre önce" bildirmesini ister; gün ya da saat olarak bir süre belirlemez. Bildirim, ziyarete hazırlanabileceğiniz ve gününüzü buna göre ayarlayabileceğiniz kadar önce yapılmalıdır. Kapıya gelip o an içeri girmek isteyen ev sahibi bu şartı yerine getirmiş olmaz; habersiz ziyareti kabul etmek zorunda değilsiniz.
Gösterimin gün ve saati de sizin yararınız gözetilerek seçilir. Öğretide gösterimin kiracının uygun olduğu makul saatlerde, örneğin haftanın belirli bir gününde belirli bir saat aralığında yapılabileceği belirtilir. Yargıtay da bir kararında, uyuşmazlık mahkemeye geldiğinde kiracının ve eşinin çalışma koşullarının araştırılmasını, gösterim süresinin, gün ve saatlerinin hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini aramıştır.
Pratikte en sağlıklı yol, ziyaret talebine yazılı cevap vermektir. Ev sahibine mesajla ya da e-postayla size uyan gün ve saatleri bildirin; örneğin hafta içi bir akşam ve hafta sonu bir öğleden sonra. Gösterimin, sizin ya da güvendiğiniz birinin evde bulunabileceği saatlerde yapılmasını önerin. Böylece hem borcunuzu yerine getirmiş olursunuz hem de ileride bir uyuşmazlık çıkarsa iyi niyetinizi gösteren bir kayıt elinizde olur.
Evi göstermezseniz ne olur?
Haklı bir sebep olmadan gösterime hiç izin vermemek, kanundan doğan borca aykırılıktır. Ev sahibi bu durumda mahkemeden evin gösterilmesine izin verilmesini isteyebilir. Bu uyuşmazlık da kira ilişkisinden doğduğu için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur ve dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; HMK m.4/1-a).
Yargıtay, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren bir kararında, şartları varsa dava sonuçlanmadan ihtiyati tedbir yoluyla da evin gösterilmesine karar verilebileceğini kabul etmiştir. Ev sahibi bu tedbiri dava açmadan önce, arabuluculuk sürerken de isteyebilir. Kararda mahkemenin kiracının özel hayatını, evin niteliğini ve satış için makul süreyi gözeteceği, tek seferlik değil satış süresine yayılan bir düzen kuracağı belirtilmiştir. Bölge adliye mahkemelerinin tedbir kararlarında altı ay boyunca haftada bir ya da iki gün, ikişer saatlik gösterim gibi düzenlemeler görülür; gün ve saatler her dosyada kiracının durumuna göre belirlenir. Arabuluculuk süreci kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sayfasında anlatılıyor.
Haksız ret yüzünden alıcının kaçtığını ve zarara uğradığını ispat eden ev sahibi bu zararın giderilmesini de isteyebilir. Kanuna göre borcunu hiç ya da gereği gibi yerine getirmeyen taraf, kusursuz olduğunu ispat etmedikçe karşı tarafın bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.112).
Evi göstermemek kanunda ayrı bir tahliye sebebi olarak sayılmamıştır. TBK m.352/2'deki iki haklı ihtar yolu yalnız kira bedelinin ödenmemesine bağlıdır; gösterme borcuna aykırılık bu yolu açmaz. Şartları iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sayfasında.
TBK m.331'deki önemli sebeple fesih ise kira ilişkisini çekilmez hale getiren ağır durumlar içindir; habersiz bir ziyareti ya da size uymayan bir saati geri çevirmek bu ağırlıkta değildir. Uzun süre ve ısrarla, haklı bir sebep olmadan hiçbir gösterime izin vermemenin sözleşmenin feshine yol açıp açamayacağı ise tartışmalıdır; öğretide bunun bir fesih sebebi oluşturabileceği görüşü vardır. Bu riski almak yerine size uygun gün ve saatleri yazılı olarak önermek en güvenli yoldur.
Ev sahibi izinsiz girerse
Ev size teslim edildikten sonra orası sizin konutunuzdur. Ev sahibinin malik olması ya da elinde yedek anahtar bulunması, rızanız olmadan eve girmesini haklı kılmaz. Türk Ceza Kanunu'na göre bir kimsenin konutuna rızasına aykırı olarak girmek konut dokunulmazlığının ihlali suçudur; bu suçla korunan şey mülkiyet değil, orada oturanın huzuru ve özgürlüğüdür. Yargıtay, kira alacağını tahsil etmek için kiracının rızası olmadan eve girip eşyaları götüren ev sahibi hakkında bu suçun unsurlarının oluştuğunu kabul etmiştir.
İzinsiz bir giriş olursa tarihini ve saatini not edin; varsa kamera kaydını, mesajları ve tanıkları saklayın. Şikayet kolluğa ya da Cumhuriyet başsavcılığına yapılabilir; Kadıköy'deki bir ev için örneğin İstanbul Anadolu Cumhuriyet Başsavcılığına başvurulur. Suçun temel hali şikayete bağlıdır ve şikayet, fiili ve failin kim olduğunu öğrendiğiniz günden başlayarak altı ay içinde yapılmalıdır; giriş gece vakti ya da cebir veya tehdit kullanılarak yapılmışsa şikayet şartı aranmaz (TCK m.116 ve m.73).
Ev satılırsa ne olur?
Evi gezdirmeniz satışı kolaylaştırır, ama satış sizi evden çıkarmaz. Ev satılınca kira sözleşmesi sona ermez; TBK m.310 uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Sözleşmeye "ev satılırsa kiracı çıkar" gibi bir kayıt yazılmış olması da kanunda olmayan bir tahliye sebebi yaratmaz; dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).
Yeni malik sizi ancak kanundaki sebeplerle ve o sebebe özgü sürelere uyarak çıkarabilir; şartlar yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sayfasında. Kiracının öteki hakları için kiracı hakları rehberine bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi haber vermeden gelirse kapıyı açmak zorunda mıyım?
Hayır. Ev sahibi gezip görmeyi uygun bir süre önce bildirmek zorundadır; habersiz ziyaret bu şartı karşılamaz. Kapıyı açmadan, size uygun bir gün ve saati yazılı olarak bildirmeniz yeterlidir. Rızanız olmadan eve girilirse bu, konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir (TCK m.116).
Ev sahibi gösterim için ne kadar önceden haber vermeli?
Kanun gün ya da saat olarak belirli bir süre öngörmez; "uygun bir süre önce" bildirim yapılmasını ister. Bu süre, ziyarete hazırlanabileceğiniz ve gününüzü ayarlayabileceğiniz kadar olmalıdır. Sözleşmede gösterim için bir bildirim süresi ya da gün ve saat belirlenmişse ona uyulur.
Evi göstermezsem ev sahibi beni çıkarabilir mi?
Evi göstermemek kanunda ayrı bir tahliye sebebi olarak sayılmaz ve iki haklı ihtar yolunu açmaz. Ev sahibinin başvuracağı yol, arabuluculuktan sonra mahkemeden gösterme izni istemek ve zarara uğradıysa tazminat talep etmektir; şartları varsa evin gösterilmesi için ihtiyati tedbiri dava açmadan önce de isteyebilir. Haklı bir sebep olmadan ısrarla izin vermemenin sözleşmenin feshine yol açıp açamayacağı tartışmalı olduğundan, uygun gün ve saat önermek daha güvenlidir.
Ev sahibinin elinde yedek anahtar var; eve girebilir mi?
Hayır. Su baskını ya da yangın gibi acil bir tehlike dışında, yedek anahtarın ev sahibinde bulunması rızanız olmadan eve girmesine izin vermez. Anahtarın size verilmesini yazılı olarak isteyebilirsiniz. İzinsiz bir giriş olursa kanıtları saklayın; suçun temel halinde şikayet süresi, fiili ve faili öğrendiğiniz günden başlayarak altı aydır (TCK m.73).
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Kira uyuşmazlıklarında kiracı ve kiraya veren vekilliği yapıyoruz: evin gösterilmesine ilişkin anlaşmazlıklar, ihtarname, arabuluculuk, gösterme izni ve ihtiyati tedbir talepleri, yeni malikin tahliye isteğine karşı savunma. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi ve ev sahibiyle yazışmalar yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesigösterim için gün, saat ya da bildirim süresi belirlenip belirlenmediğini görmek için
- Ev sahibiyle yazışmalarziyaret talepleri ile önerdiğiniz gün ve saatleri gösteren mesaj ve e-postalar
- İzinsiz girişe ilişkin kayıtlar (varsa)girişin tarihi ve saati, kamera kaydı ve tanık bilgileri
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
