Kombi ve rutubet ne zaman kiraya verenin sorumluluğundadır?
Kira süresince kiracının kusuru olmaksızın ortaya çıkan bozukluklar kiraya verenin sorumluluğundadır; zararın tazmini dışında bunun için kiraya verenin kusurlu olması aranmaz. Su tesisatındaki kaçak nedeniyle evin rutubetlenmesi, çatının akması ve kombinin çalışmaması nedeniyle ısıtmanın sağlanamaması bu tür ayıplara örnek gösterilir.
Kiracı ise kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; bu konuda yerel adete de bakılır (TBK m.317). Musluk contasının yıpranması, ampulün patlaması, kapı kolunun bozulması gibi küçük giderler kiracıya aittir. Kombinin kazanının değişmesi ya da çatının akması gibi önemli onarımlar ise kiraya verene aittir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin bu borcu kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301). Sözleşmeye "her türlü tamir kiracıya aittir" gibi bir hüküm konmuş olsa bile, basit onarımlar dışında kalan ve kombi arızası gibi esaslı onarımlar kiracıya yüklenemez.
Ayıba kiracının ya da birlikte yaşadığı kişilerin kusuru sebep olmuşsa kiracı ayıptan doğan haklarını kullanamaz. Bu nedenle rutubette kaynağın tesisat, çatı ya da yalıtım gibi yapıya mı, yoksa kullanıma mı dayandığı belirleyicidir; uyuşmazlık halinde bu husus keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir.
Önemli ayıp ve önemli olmayan ayıp
Önemli ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan ayıptır. Öğretide ısıtma tesisatının çalışmaması, taşınmazın aşırı rutubetli olması ve çatının su alması önemli ayıp örnekleri arasında sayılır; kombinin çalışması ancak sık arıza vermesi ise önemli olmayan ayıp olarak değerlendirilir.
Önemli olmayan ayıpta kiracı sözleşmeyi feshedemez; ayıbın giderilmesini ve zararının giderilmesini isteyebilir. Kira bedelinden indirim ise ancak ayıp kiralananın kullanımını etkiliyorsa istenebilir (TBK m.307); kulbu kırık bir dolap kapağı ya da damlatan bir musluk gibi hafif ayıplar indirim hakkı vermez.
Kiracının hakları (TBK m.305-308)
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez (TBK m.305).
Ayıbın giderilmesini istemek
Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Sürenin uygunluğu, ayıbın ağırlığı ve niteliği gözetilerek dürüstlük kuralına göre değerlendirilir. Kışın çalışmayan kombi gibi acil durumlarda uygun süre daha kısa tutulabilir. Kiraya veren ayıbı gidermeyeceğini açıkça bildirmişse ya da ayıbın giderilmesi mümkün değilse ayrıca süre verilmesi gerekmeyebilir. Kiracı da ayıbın giderilmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür; kiraya veren bu çalışmaları uygun bir süre önce kiracıya bildirmelidir (TBK m.306/1, m.124 ve m.319).
Ayıbı kiraya veren hesabına gidermek
Verilen sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m.306/1). Bunun için kiraya verenin sorumlu olduğu bir ayıbın bulunması, kiraya verene uygun bir süre verilmesi ve bu sürenin sonuçsuz geçmesi gerekir. İstenebilecek masraf, ayıbın giderilmesi için gerekli ve makul olanla sınırlıdır.
Bu şartlar oluşmadan yapılan onarımın masrafı kiradan düşülemez; kiraya verenin açık onayı yoksa böyle bir masraf ancak kiralanan boşaltıldıktan sonra vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir. Şartlar oluşmuş görünse bile masrafı kiradan kendiliğinden düşmek kiracı için risklidir: öğretide önemli ayıplarda bu yol için mahkemeden izin alınması gerektiği savunulmaktadır; kiraya veren masrafı kabul etmezse eksik ödenen kira temerrüt sayılabilir ve tahliyeye yol açabilir. Kiraya veren ilamsız icra yoluna giderse mahsup, icra mahkemesinde ancak kiraya verenin onayını gösteren bir belgeyle ya da kiraya verenin kabulüyle ileri sürülebilir. Bu nedenle masraf kiradan ancak kiraya verenin yazılı onayıyla düşülmeli; onay alınamazsa kira tam ödenmeye devam edilmeli, şartlar oluşmuşsa ayıp, bildirim ve masraf belgelenerek masrafın ödenmesi arabuluculuk ve dava yoluyla istenmelidir.
Kira bedelinden indirim istemek
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (TBK m.307). İndirim için önce ayıbın giderilmesi amacıyla süre verilmesi kural olarak şart görülmez; ancak öğretide aksi görüş de bulunduğundan bildirimde ayıbın giderilmesi için bir süre verilmesi en güvenli yoldur. Öte yandan indirim, kiraya verenin ayıbı öğrenmesinden önceki dönem için istenemez. Bildirim ihtarnameyle yapılmışsa ihtarnamenin gönderildiği değil, kiraya verene tebliğ edildiği tarih esas alınır; kiraya veren ayıbı dava açılmadan önce başka bir yolla da öğrenmemişse indirim dava tarihinden başlar.
İndirim oranı, kiralananın ayıplı ve ayıpsız haldeki kira değerleri karşılaştırılarak nispi yöntemle belirlenir. Kiracı indirim istemedikçe kiraya veren kira bedelinin tamamını isteyebilir; kiraya veren indirimi kabul etmezse oran mahkemece belirlenir. Bu süreçte kira tam ödenmeye devam edilmeli, fazla ödendiği anlaşılan kısım sonradan geri istenebilir.
Zararın giderilmesini istemek
Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK m.308). Örneğin rutubet nedeniyle zarar gören eşyaların bedeli bu kapsamda istenebilir. Zararın varlığını ve ayıptan kaynaklandığını kiracı ispat eder. Ayıp zamanında bildirilmediği için zarar artmışsa tazminattan indirim yapılabilir.
Önemli ayıpta sözleşmeyi feshetmek
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306/2). Fesihten önce kiraya verene ayıbı gidermesi için uygun bir süre verilmelidir; süre verilmeden yapılan fesih haklı sayılmayabilir ve kiracıyı, kiralananı erken boşaltmanın sonuçlarıyla karşı karşıya bırakabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348). Fesih ileriye etkilidir: fesih tarihine kadar doğmuş kira borçları devam eder, haklı fesihten sonraki dönem için kira ödenmez. Ayıplı kiralananı uzun süre itirazsız kullanmak ayıbın kabullenildiği şeklinde yorumlanabileceğinden fesih hakkı da makul bir sürede kullanılmalıdır.
Kombi bozulduğunda ya da rutubet çıktığında izlenecek yol
- Durumu gecikmeden kiraya verene bildirin: Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur (TBK m.318).
- Bildirimi yazılı yapın ve ayıbın giderilmesi için bir süre verin: Kanun bildirim için belirli bir şekil aramaz; ancak uyuşmazlıkta bildirimi kiracı ispat eder. Noter ihtarnamesi ya da tarihli yazılı mesaj ispatı kolaylaştırır.
- Ayıbı belgeleyin: Tarihli fotoğraf ve videolar, servis raporları, faturalar ve yazışmalar saklanmalıdır. Kiraya veren ayıbı ya da kaynağını tartışıyorsa, ileride açılacak davada ileri sürülecek vakıanın tespiti için mahkemeden keşif yapılması ve bilirkişi incelemesi yaptırılması istenebilir. Bunun için delilin hemen tespit edilmezse kaybolacağı ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali gibi bir hukuki yarar gerekir (HMK m.400).
- Kirayı ödemeye devam edin: Ayıp bulunması, kira bedelini ödememe hakkı vermez. Ödenmeyen kira için kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurabilir; kira indirimi anlaşmayla ya da mahkeme kararıyla belirlenmeli, onarım masrafı kiraya verenin yazılı onayı olmadan kiradan düşülmemelidir.
- Anlaşma sağlanamazsa: Kira ilişkisinden doğan davalardan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculukta da anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (6325 sayılı Kanun m.18/B; HMK m.4/1-a). İstanbul'da mahkeme, yetkili yerin bağlı olduğu adliyeye göre belirlenir; örneğin Kadıköy ve Maltepe için İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemeleri görev yapar.
Sık sorulan sorular
Kombinin bakımı ve tamiri kime aittir?
Olağan kullanım için gerekli küçük bakım ve temizlik giderleri kiracıya aittir; bu konuda yerel adete de bakılır (TBK m.317). Kiralananla birlikte teslim edilen kombinin kiracının kusuru olmadan arızalanması ya da kazanının değişmesi gibi önemli onarımlar ise kiraya verene aittir.
Ev sahibi kombiyi yaptırmazsa kirayı ödemeyi durdurabilir miyim?
Hayır. Kanun, uygun sürede giderilmeyen ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesine ve masrafın kira bedelinden indirilmesine izin verir (TBK m.306/1); ancak kiraya verenin yazılı onayı olmadan kiradan düşülen tutar, şartlar oluşmuş görünse bile temerrüt ve tahliye riskini doğurabilir. Kira bedelinden indirim de kiraya verenle anlaşılarak ya da dava yoluyla belirlenir; bu sırada kira tam ödenmeye devam edilmelidir.
Taşındığımda evde rutubet vardı; şimdi hakkım var mı?
Teslim sırasında görülebilen ayıplar hemen bildirilmeli ya da kiralanan hakları saklı tutularak teslim alınmalıdır; aksi halde kiracının kiralananı mevcut haliyle kabul ettiği sonucuna varılabilir. Teslim sırasında fark edilemeyen ve sonradan ortaya çıkan rutubet ise fark edilir edilmez kiraya verene bildirilmelidir. Rutubet teslimden sonra belirgin biçimde artmışsa bu artış, sonradan ortaya çıkan ayıp olarak ayrıca değerlendirilebilir.
Rutubet eşyalarıma zarar verdi; tazminat isteyebilir miyim?
Evet, rutubet kiracının kullanımından kaynaklanmıyorsa. Kiraya veren kusuru olmadığını ispat edemezse ayıptan doğan zararı öder (TBK m.308). Zararın miktarını ve rutubetle bağlantısını kiracı ispat eder; bu nedenle zarar gören eşyaların fotoğrafları ve değerini gösteren belgeler saklanmalıdır.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Kiralanandaki ayıplardan doğan uyuşmazlıklarda kiracı ve kiraya veren vekilliği yapıyoruz: ayıp bildirimi ve ihtarname, delil tespiti, kira bedelinden indirim ve tazminat talepleri, fesih ve arabuluculuk. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, ayıbı gösteren fotoğraflar ve kiraya verenle yazışmalar yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesiteslim tarihi ve bakım, onarım hükümleri için
- Ayıbı gösteren fotoğraf ve videolarçekildiği tarih belli olacak şekilde
- Kiraya verenle yazışmalarayıp bildirimi, mesajlar, e-postalar ve varsa ihtarname
- Servis raporları ve faturalar (varsa)arızanın nedenini ve onarım masrafını gösteren belgeler
- Ödeme dekontları (varsa)kiranın ödendiğini gösteren kayıtlar
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
