Fazla Ödenen Kira Nasıl Geri Alınır? Yasal Sınırı Aşan Zam

Hangi artış fazla sayılır?

Her kira yılına ayrı bakılır. Sözleşmedeki artış oranı ile bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranından düşük olanı esas alınır. Sözleşmede artış şartı yoksa kira kendiliğinden artmaz; artış için ev sahibiyle anlaşmanız ya da onun kira tespit davası açması gerekir. Tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedeli anlaşmaları, bu oranı geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).

Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının kira bedelinin yüzde 25'iyle sınırlıydı; TÜFE oranı daha düşükse o uygulanırdı. Bu sınır işyeri kiralarında uygulanmadı. Kanun, bu oranları geçecek şekilde yapılan anlaşmaların fazla miktar yönünden geçersiz olduğunu açıkça belirtir (TBK geçici m.1 ve m.2).

Beş yılı dolan kiralarda yeni kira, taraflar anlaşamazsa emsal kiralar da gözetilerek hakkaniyete göre belirlenebilir ve bu belirlemede TÜFE oranı üst sınır değildir. Bu nedenle beşinci yıldan sonraki bir artışın fazla ödeme sayılıp sayılmayacağı ayrıca değerlendirilir. Kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında TÜFE sınırı 1 Temmuz 2020'ye kadar uygulanmıyordu; bu tarihten önceki ödemeler ayrıca incelenmelidir. Her yılın yasal üst sınırını, yenileme ayına göre kira artış oranı hesaplayıcısıyla bulabilirsiniz; mahkemenin yeni kirayı nasıl belirlediği kira tespit davası sayfasında, kira artışındaki genel kurallar kiracı hakları rehberinde anlatılıyor.

Ödediğiniz zam sözleşmedeki orandan fazla ama yasal sınırın içindeyse iade daha zordur. Yargıtay'ın kira dairesi bir işyeri kirasına ilişkin kararında, sözleşmedeki artış hükmünü bildiği halde itiraz etmeden yıllarca daha yüksek kirayı ödeyen kiracının bu artışı benimsediğini ve indirim isteme hakkından vazgeçmiş sayılabileceğini kabul etmiştir. Ödemeyi çekinceyle yaptıysanız ya da hataya düşerek fazla ödediyseniz durum farklıdır; bu konu aşağıda anlatılıyor.

Fazla ödenen kira hangi yolla istenir?

Kanunen geçersiz olan kısım için yapılan ödemenin geri verilmesi bir alacak davasıyla istenir. Yargıtay bir kararında bu talebi, icra takibi sırasında cebri icra tehdidiyle ödenen paranın geri alınmasına ilişkin istirdat davası olarak değil, sebepsiz zenginleşmeye ve fazla ödemenin iadesine dayalı, genel hükümlere göre açılan bir alacak davası olarak nitelendirmiştir. Bu yüzden ödemenin bir icra takibi sırasında yapılmış olması gerekmez.

İzlenecek yol şöyledir:

• Her kira yılı için yasal olarak ödenmesi gereken tutarı ve fiilen ödediğiniz tutarı ayrı ayrı hesaplayın; sözleşmeyi ve ödeme dekontlarını bir araya getirin.
• Ev sahibine fazla ödenen tutarın iadesini yazılı olarak bildirin; bu bildirim ileride faizin başlangıcı bakımından da önem taşır.
• Uzlaşma olmazsa arabuluculuk bürosuna başvurun; kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur.
• Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açın. İstanbul'da mahkeme, yetkili yerin bağlı olduğu adliyeye göre belirlenir; örneğin Kadıköy için İstanbul Anadolu Adliyesi. Öteki ilçeler için İstanbul adliye rehberine bakabilirsiniz.

Arabuluculukta anlaşılırsa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; anlaşılamazsa dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; HMK m.4/1-a).

Belirsiz alacak davası 31 Temmuz 2026'dan beri açılamıyor. Fazla ödenen tutarı tam hesaplayamıyorsanız davayı kısmi dava olarak açabilirsiniz; talep, tahkikat bitene kadar bir defaya mahsus artırılabilir ve zamanaşımı artırılan kısım için de dava tarihinde kesilmiş sayılır (HMK m.109/4).

Arabuluculuk başvurusunda ve son tutanakta talebinizin tamamının yazılması ve fazlaya ilişkin haklarınızın saklı tutulması, davada yapılacak artırım bakımından yerinde bir tedbirdir.

İtiraz etmeden ödemek hakkınızı kaybettirir mi?

İhtirazi kayıt, ödemeyi yaparken fazlasını kabul etmediğinizi ve geri isteme hakkınızı saklı tuttuğunuzu bildirmektir. Ev sahibi bakımından yargı uygulaması bellidir: artış uygulanmadan ödenen kirayı itiraz etmeden almış olması, kural olarak artış hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez ve farkı beş yıllık zamanaşımı süresi içinde isteyebilir.

Kiracı bakımından ise mahkemeler farklı sonuçlara varıyor. Öğretide savunulan bir görüşe ve bazı ilk derece mahkemesi kararlarına göre, yasal sınırı aşan artışı itiraz etmeden ve bilerek ödeyen kiracı kendi lehine olan sınırdan vazgeçmiş sayılır ve bu ödeme geçerlidir. Yazılı sözleşmedeki artış oranının ödeme alışkanlığıyla değişmeyeceğini esas alarak iadeye karar veren ilk derece mahkemesi kararları da var. Yargıtay ise çekinceyle ödenen fazla kira artışının iadesine hükmeden bir kararı onamış, hatasını fark ederek fazla ödediğini anlayan kiracının iade isteyebileceğini de kabul etmiştir. Yasal sınırı bilerek ve itiraz etmeden aşan ödemeyi çözen yerleşik bir Yargıtay uygulaması ise henüz oluşmamıştır.

Somut dosyada iade isteğinizi güçlendiren durumlar şunlardır:

• ödemeyi ihtirazi kayıtla yapmış, örneğin havale açıklamasına fazlasını kabul etmediğinizi yazmış olmanız,
• artışı ev sahibinin tahliye tehdidi ya da benzeri bir baskısı üzerine ödemiş olmanız,
• yasal sınırı bilmeden, artışı ödemek zorunda olduğunuzu düşünerek ödemiş olmanız,
• itirazınızı gösteren mesaj, e-posta ya da ihtarname gibi yazılı kayıtların bulunması.

Bu durumlar, talep sebepsiz zenginleşme olarak değerlendirildiğinde özellikle önemlidir. Kanuna göre borçlanmadığı bir edimi kendi isteğiyle yerine getiren kişi, bunu ancak kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir; öğretide baskı ya da tehdit altında yapılan ödemenin kendi isteğiyle yapılmış sayılmadığı belirtilir (TBK m.78).

Bugün hala yasal sınırı aşan bir kira ödüyorsanız sonraki ödemeleri ihtirazi kayıtla yapın ve ev sahibine yazılı olarak bildirimde bulunun. Havale açıklamasına, örneğin "Ekim ayı kirası; yasal sınırı aşan kısım ihtirazi kayıtla ödenmiştir, iadesini isteme hakkım saklıdır" gibi bir not yazabilirsiniz.

Ne kadar geriye gidilebilir? Zamanaşımı

Yargıtay'ın kira uyuşmazlıklarına bakan dairesi, sözleşme erken sona erdiği için fazla kalan peşin kiranın ve kiralanan üzerindeki hakkını yitirmiş kiraya verene ödenen kiranın iadesi taleplerinde, iki yıllık ve beş yıllık süreleri uygulayan kararları bozmuştur. Daireye göre kira sözleşmesine dayanan bu talepler kira bedeli alacağı sayılmaz ve on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.146).

Yasal sınırı aşan artışın iadesinde hangi sürenin uygulanacağı ise Yargıtay kararlarıyla henüz netleşmemiştir. Aynı daire bir kararında bu talebi sebepsiz zenginleşmeye ve fazla ödemenin iadesine dayalı bir alacak davası olarak nitelendirmiştir. Mahkeme talebi sebepsiz zenginleşme sayarsa, geri isteme hakkınızı öğrendiğiniz tarihten başlayarak iki yıllık ve her halde ödemeden başlayarak on yıllık süre ileri sürülebilir (TBK m.82).

On yıllık süre her fazla ödemenin yapıldığı tarihten, iki yıllık süre ise geri isteme hakkınızı öğrendiğiniz tarihten işler; dava açmak ya da icra takibi başlatmak zamanaşımını keser. Arabuluculuk bürosuna başvurduğunuz tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Ev sahibinin ödenmeyen kira için başvurabileceği beş yıllık süre, bu iade talebiyle karıştırılmamalıdır. Süre tartışmalı olduğundan en güvenli yol, fazla ödediğinizi öğrendiğiniz tarihten başlayarak iki yıl dolmadan arabulucuya başvurmaktır.

Fazla ödediğinizi sonraki kiralardan düşebilir misiniz?

Kanun, karşılıklı ve muaccel para borçlarının takas edilebileceğini, takasın da karşı tarafa yapılan bildirimle gerçekleşeceğini öngörür (TBK m.139 ve m.143).

Ancak fazla ödeme alacağınız tartışmalı olduğundan, bunu ev sahibinin onayı olmadan sonraki kiralardan düşmek risklidir. Mahkeme alacağınızı kabul etmezse kesinti yaptığınız aylar ödenmemiş sayılır. Bu da en az otuz gün süre verilen ihtara rağmen ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliyeye, aynı kira yılında iki haklı ihtara sebep olunursa iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye yol açabilir (TBK m.315 ve m.352/2).

Ev sahibi tahliye talepli icra takibi başlatırsa, icra mahkemesinde takas savunmanızı noterde düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış bir belgeyle, ev sahibinin kabul ettiği bir belgeyle ya da resmi bir makamın verdiği belgeyle ispat etmeniz gerekir (İİK m.269/c).

Güvenli yol, kirayı tam ödemeye devam edip fazla ödenen tutarı ayrıca istemektir. Ev sahibiyle kiradan düşme konusunda anlaşırsanız bunu yazılı hale getirin; arabuluculukta varılan anlaşma da bu konuyu açıkça düzenleyebilir. Ödenmeyen kiranın sonuçları temerrüt nedeniyle tahliye sayfasında, arabuluculuk süreci kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sayfasında anlatılıyor.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Ekim 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.