Kira Tespit Davası: Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde ödenecek kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri, hangi durumda hangi ölçütün uygulanacağını ve kararın hangi tarihten itibaren geçerli olacağını ayrıntılı biçimde düzenler. Sözleşmenin süresi, sözleşmede artış şartı bulunup bulunmadığı ve kira bedelinin Türk lirası mı döviz mi olduğu sonucu doğrudan değiştirir. Tespit davası yalnız konut ve çatılı işyeri kiralarında açılır. İşyerinde bedel brüt olarak belirlenir; konutta brüt/net ayrımı yapılmaz.

Hangi durumda hangi kural uygulanır?

Sözleşmede artış şartı varsa (TBK m.344/1)

Tarafların yenilenen kira dönemleri için kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Belirli bir artış şartı varsa ilk beş yıl içinde artış bu şarta göre uygulanır ve bu dönemde ayrıca tespit davası açmaya çoğu zaman gerek kalmaz. Artış yıllarca talep edilmemiş ve ödenmemişse, geçmiş dönem farkları kira alacağı olarak takip edilebilir. Oran belirli değilse (örneğin boş bırakılmış ya da "rayiç" gibi belirsiz bir ölçüte bağlanmışsa) kira kendiliğinden artmaz; tespit davası gerekir. Geçmiş dönemler için tespit davası açılamaz.

Sözleşmede artış şartı yoksa (TBK m.344/2)

Taraflar artış konusunda bir anlaşma yapmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Yani ilk beş yıl içinde de tespit davası açılabilir; ancak mahkeme bu dönemde TÜFE sınırını aşan bir artışa hükmedemez.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler (TBK m.344/3)

Sözleşmede artış şartı bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Kira bedelinin piyasa koşullarına yaklaştırılması bu aşamada mümkündür. Bu şekilde belirlenen bedel, izleyen yıllarda yine TÜFE sınırı içinde artırılabilir.

Döviz cinsinden kararlaştırılan kira (TBK m.344/4)

Eylül 2018'den beri Türkiye'de yerleşik kişiler arasında döviz cinsinden veya dövize endeksli kira kararlaştırılamaz; bu nedenle TBK m.344/4 bugün yalnız mevzuatta sayılan istisnalara giren sözleşmelerde uygulanır. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 ise saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yapılacak belirlemede yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınır. Sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik varsa kira uyarlama davası ayrıca değerlendirilmelidir.

2022–2024 döneminde konut kiralarında uygulanan yüzde 25 sınırı

Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen kira dönemleri için artış, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşi ile sınırlandırılmıştı (TBK geçici m.1 ve m.2). TÜFE değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalırsa TÜFE oranı uygulanırdı. Bu sınır, TBK m.344/2 uyarınca verilecek hakim kararlarında da uygulanıyordu; beş yılı dolan kiraların hakkaniyete göre tespitinde (TBK m.344/3) ise sınır yoktu. Sınır, 1 Temmuz 2024'ten sonra (2 Temmuz 2024 dahil) yenilenen dönemlerde uygulanmaz; geçmiş dönem farkları hesaplanırken her kira yılının tabi olduğu kural ayrı ayrı belirlenmelidir.

Dava ne zaman açılmalı? (TBK m.345)

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır:

Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
Kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, o yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur. Bildirim bu tarihe kadar kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır; göndermek yetmez. Birden çok kiracı varsa bildirim hepsine yapılır.
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren uygulanır.
Bu koşullardan hiçbiri yoksa, belirlenen bedel davadan sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Uygulamada en sık rastlanan hata, beşinci yıl dolduktan sonra yeni dönemin başlamasını bekleyip hiçbir bildirim yapmadan dava açmaktır. Yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce yazılı bildirimi kiracıya tebliğ ettirmek veya davayı açmak, belirlenecek bedelin o dönemden itibaren uygulanmasını sağlar. Davayı bu tarihe kadar açmak isteyen kiraya veren, dava şartı olan arabuluculuğa da yeni dönemden en az otuz gün önce başvurmalıdır; arabuluculukta geçen süre bu süreye eklenir. Arabuluculuk başvurusu yazılı bildirimin yerine geçmeyebilir.

Mahkeme yeni kira bedelini nasıl belirler?

Beş yıllık dönem sonunda mahkeme, bilirkişi aracılığıyla aynı bölgede ve benzer nitelikteki taşınmazlar için yeni dönem başında kararlaştırılmış kira bedellerini (emsal) inceler; kiralananın konumu, yaşı, büyüklüğü ve kullanım durumu gibi etkenleri değerlendirir. Emsaller keşifle karşılaştırılır; yalnız internet ilanı yeterli sayılmaz. Uygulamada, kiracının taşınmazı uzun süredir kullanması gibi sebeplerle bulunan emsal bedelden genellikle yüzde 5 ile 20 arasında hakkaniyet indirimi yapılır; ancak sonuç, önceki kiranın TÜFE oranında artırılmış tutarının altına inmez. Kiracının kendi yaptığı iyileştirmeler bedeli artırmaz. Taraflar dosyaya kendi emsal kira sözleşmelerini de sunabilir; bu nedenle emsal araştırmasını dava açmadan önce yapmak sonucu doğrudan etkiler.

Dava öncesi arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira tespit davası da kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta yeni kira bedeli üzerinde anlaşılması, uzun sürebilecek bir yargılamaya göre çoğu zaman daha pratik bir sonuç verir. Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a). İstanbul'da mahkeme, yetkili yerin bağlı olduğu adliyeye göre belirlenir; örneğin Kadıköy ve Maltepe için İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemeleri görev yapar.

Kiracı açısından kira tespit davası

Tespit davasını kiracı da açabilir; özellikle beş yıllık dönem sonunda emsal kiraların sözleşmedeki bedelin altında kaldığı durumlarda bu yol gündeme gelir. Kiraya verenin açtığı davada ise kiracı, sunulan emsallerin kiralananla gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığını, taşınmazın eksiklerini ve hakkaniyet indirimi gerektiren durumları ileri sürebilir.

Sık sorulan sorular

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Açılabilir. Sözleşmede artış şartı yoksa mahkeme artışı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlı tutar (TBK m.344/2). Kira bedelinin emsallere göre belirlenmesi ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde mümkündür.

Kira artışı için ihtarname göndermek gerekir mi?

Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmayacaksa, yazılı artış bildiriminin yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir; göndermek yetmez. Birden çok kiracı varsa bildirim hepsine yapılır. Aksi halde belirlenecek bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanabilir (TBK m.345/2). Sözleşmede artış şartı varsa bu ihtimal ayrıca değerlendirilir.

Dava sürerken kiracı hangi bedeli öder?

Karar kesinleşene kadar kiracı, sözleşmedeki veya en son uygulanan kira bedelini ödemeye devam eder. Karar kesinleştikten sonra, belirlenen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark, kararın geçerli olduğu dönemin başından itibaren talep edilebilir. Fark, karar kesinleşince muaccel olur ve faiz kesinleşmeden itibaren işler; kesinleşmeden önce fark için icra takibi yapılamaz, temerrüt ihtarı gönderilemez.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Süre; bilirkişi incelemesine, tebligatlara ve istinaf aşamasına göre değişir. 31 Temmuz 2026'dan beri duruşmalar arasındaki süre kural olarak üç ayı geçemez (HMK m.147/3); bilirkişi incelemesi veya istinabe gibi zorunlu hallerde hakim gerekçe göstererek daha uzun süre verebilir. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa uyuşmazlık, arabuluculuğun kanuni süresi olan üç hafta (zorunlu hallerde dört hafta) içinde sonuçlanabilir.

Dosyanızı birlikte değerlendirelim

Kira tespit dosyalarında kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: emsal araştırması, artış bildirimi, arabuluculuk, dava ve bilirkişi raporlarına itiraz. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, son ödeme dekontları ve bildiğiniz emsal kira bilgileri yeterlidir.

Telefon ve WhatsApp: +90 552 237 34 90 · E-posta: av.gokhangiray@gmail.com · Adres: 19 Mayıs Mah. İnönü Cad. Sümko Sitesi M7/A Blok Kat:9 D:37, Kadıköy/İstanbul

Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Eylül 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.