Kiracı belirli süreli sözleşmeyi nasıl sona erdirir?
Sözleşmede bir kira süresi yazılıysa sözleşme belirli sürelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bu sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiracı sebep göstermek zorunda değildir; sürenin sonunda çıkmak istediğini yazılı olarak bildirmesi yeterlidir (TBK m.347).
On beş günlük süre bildirimin gönderildiği tarihe göre değil, kiraya verene ulaştığı tarihe göre hesaplanır. Örneğin 31 Aralık'ta sona eren bir sözleşmede bildirimin en geç 15 Aralık'ta kiraya verene ulaşmış olması güvenli sınırdır. Noter ya da posta yoluyla tebliğ birkaç gün sürebileceğinden bildirimi birkaç hafta önceden göndermek gerekir.
Sözleşmeye kiracının daha önceden, örneğin iki ay önceden haber vermesi gerektiği yazılmışsa bu şartın kiracıyı bağlayıp bağlamadığı tartışmalıdır. Öğretide ve Yargıtay'ın eski kararlarında kanundaki on beş günlük sürenin kiracı aleyhine uzatılamayacağı kabul edilmiştir; buna karşılık güncel yargı uygulaması sözleşmedeki önceden bildirim şartlarını, en azından kiraya veren bakımından, bağlayıcı saymaktadır. Bu nedenle mümkünse sözleşmedeki süreye uymak en güvenli yoldur.
Kiracı sözleşme süresi dolmadan çıkmak istiyorsa bu bildirimle mümkün değildir; kiralananı erken geri veren kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu durum sözleşme bitmeden çıkan kiracı sayfasında anlatılıyor.
Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim süresi
Sözleşmede süre belirlenmemişse, sözlü kiralarda sık görüldüğü gibi, sözleşme belirsiz sürelidir. Belirli süreli bir konut ya da çatılı işyeri kirası ise süresi dolunca belirsiz süreli hale gelmez, yukarıda anlatıldığı gibi yıldan yıla uzar. Belirsiz süreli sözleşmede şu kurallar uygulanır:
- Fesih dönemi: Yerel adette farklı bir kira dönemi yoksa sözleşme, altı aylık kira döneminin sonu için feshedilebilir. Dönemler kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.
- Bildirim süresi: Fesih bildirimi, dönemin bitiminden en az üç ay önce karşı tarafa ulaşmış olmalıdır.
- Kiracı bu kurallara uyarak her zaman fesih bildiriminde bulunabilir; sebep göstermesi gerekmez.
- Kiraya veren ise aynı kurallarla, ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.328, m.329 ve m.347).
Örneğin 1 Mart'ta başlamış belirsiz süreli bir kirada altı aylık dönemler her yıl Mart ve Eylül başında dolar. Sözleşmeyi Eylül başında sona erdirmek isteyen tarafın bildirimi en geç Mayıs sonunda karşı tarafa ulaşmalıdır.
Süreye uyulmadan yapılan bildirimin sonucu
Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmadan yapılan bildirim geçersiz olmaz, bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Yukarıdaki örnekte Haziran'da ulaşan bildirim, sözleşmeyi Eylül başında değil izleyen Mart başında sona erdirir; kiracı o tarihe kadar kira ödemeye devam eder (TBK m.328).
Belirli süreli sözleşmede kiracının bildirimi, süre bitiminden on beş günden daha az bir süre kala ulaşırsa sözleşme o yılın sonunda bitmez, aynı koşullarla bir yıl uzar. Uzayan yılın sonunda çıkmak isteyen kiracının, tereddüt doğmaması için bildirimini o yılın bitiminden en az on beş gün önce yenilemesi güvenli olur. Geç bildirimden sonra kiralananı yine de boşaltan kiracının kira borcu, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edebilir.
Fesih bildirimi karşı tarafa ulaştıktan sonra tek taraflı olarak geri alınamaz. Taraflar kira ilişkisini sürdürmekte anlaşırlarsa bu anlaşmanın yazılı yapılması ileride doğabilecek tartışmaları önler.
Fesih bildirimi yazılı olmalı: WhatsApp, e-posta ve SMS
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözlü fesih ya da telefonda söylenen "çıkıyorum" sözü bu şartı karşılamaz (TBK m.348).
Yazılı şekil, bildirimde bulunanın imzasını gerektirir. İmza el yazısıyla atılır; güvenli elektronik imza da aynı sonucu doğurur. İmzalı mektup, asılları imzalanmış telgraf, teyit edilmiş olmaları kaydıyla faks veya buna benzer iletişim araçları ya da güvenli elektronik imzayla gönderilip saklanabilen metinler de yazılı şekil yerine geçer (TBK m.14 ve m.15).
WhatsApp, SMS ve imzasız e-posta ile yapılan fesih bildirimi tartışmalıdır. Bir görüşe ve bazı istinaf kararlarına göre bu mesajlar el yazısıyla ya da güvenli elektronik imzayla atılmış bir imza taşımadığı için yazılı şekil şartını karşılamaz; mesajın karşı tarafa ulaştığının belgelenememesi de ayrıca ispat sorunu doğurur. İstanbul'daki bölge adliye mahkemesinin yakın tarihli bir kararı da bu yöndedir. Buna karşılık WhatsApp mesajını yazılı bildirim sayan istinaf kararları da bulunmaktadır. Karşı taraf mesajı aldığını kabul ederse ya da sözleşmede bildirimlerin e-postayla yapılacağı kararlaştırılmışsa sonucun değişebileceği de savunulmaktadır. Sonuç mahkemeye göre farklılaşabildiğinden, süreye bağlı bir fesih bildirimi yalnız bu araçlara bırakılmamalıdır.
Bildirimin süresinde ulaştığını, bildirimi yapan taraf ispat eder. Bu nedenle uygulamada şu yollar tercih edilir:
- Noter ihtarnamesi: İçerik ve tebliğ tarihi resmi olarak belgelenir. İhtarname elektronik yolla tebliğ edilirse tebliğ, muhatabın elektronik adresine ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır (7201 sayılı Tebligat Kanunu m.7/a).
- İadeli taahhütlü mektup: İmzalı olması koşuluyla yazılı şekli karşılar; ancak zarfın içeriğinin ispatı güçtür ve mektubun muhatabın kendisine teslim edilmiş olması aranır.
- Elden teslim: Kiraya verenin ya da kiracının imzalı ve tarihli alındısı alınmalıdır.
Aile konutunda eşin rızası (TBK m.349)
Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Öğretide, rıza alınmadan yapılan fesih bildiriminin hüküm doğurmadığı ve sözleşmenin kira borcuyla birlikte devam ettiği kabul edilir. Bu nedenle kiracı eşin fesih bildirimini diğer eşin de imzalaması ya da rızanın ayrıca yazılı verilmesi uygun olur. Rıza alınamıyorsa ya da eş haklı bir sebep olmadan rıza vermekten kaçınıyorsa kiracı, hakimden bu konuda karar vermesini isteyebilir (TBK m.349 ve TMK m.194).
Kiraya verenin yapacağı fesihte kiracının eşinin rızası aranmaz. Ancak kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süresi veren fesih ihtarını kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapmak zorundadır (TBK m.349).
Kiraya veren sebep göstermeden feshedebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin bu imkanı sınırlıdır. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmeyi sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez. On yıllık uzama süresinin sonunda ise izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmede bu imkan kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra doğar. Hesap ve dava süresi on yıllık kiracının çıkarılması sayfasında anlatılıyor.
Bu süreler dolmadan kiraya veren, sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir: ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi. Sözleşmeye kanunda olmayan bir tahliye sebebi yazılması kiraya verene fesih hakkı vermez; dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).
Kiralananın birden fazla maliki varsa yargı uygulamasına göre fesih bildirimi, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu, elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaşılmamış mirasta) bütün ortaklar tarafından yapılmalıdır; bildirimdeki bu eksiklik dava sırasında tamamlanamaz. Birden fazla kiracı varsa bildirim her birine yapılmalıdır.
Süresinde fesih bildirimi yapılmasına rağmen kiracı çıkmazsa tahliye için önce arabulucuya başvurulur, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; HMK m.4/1-a).
On yıllık süreye dayanan tahliye davasının açılma süresi kanunda açıkça düzenlenmemiştir; yargı uygulamasında davanın izleyen kira yılının sonuna kadar açılabileceği kabul edilse de bir ay içinde açılması gerektiği görüşü de bulunmaktadır. Dava, fesih bildiriminin sonuç doğurduğu tarihten önce açılamayacağından arabulucuya bu tarih geldikten hemen sonra başvurmak güvenli olur.
İstanbul'da mahkeme adı ilçeden değil, ilçenin bağlı olduğu adliyeden belirlenir; örneğin yetkili yer Kadıköy ise dava İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Ayrıntı: tahliye davası ve İstanbul adliye rehberi.
Önemli sebeple fesih ve temerrüt feshinden farkı
Kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığında taraflardan her biri, sözleşme belirli süreli olsa bile yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Taşınmaz kiralarında bu süre üç aydır; fesih dönemi sonu beklenmez. Hakim, durum ve koşullara göre bu feshin parasal sonuçlarını, örneğin karşı tarafa ödenecek bir tazminatı, karara bağlar (TBK m.331).
Önemli sebep, sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve fesheden tarafın kusurundan doğmayan bir durum olmalıdır. Öğretide ve yargı uygulamasında kiracının isteği dışında başka bir şehre tayin edilmesi ve ağır hastalık örnek gösterilir; kira bedelinin düşük ya da yüksek kalması veya kiralananın boş halde daha kolay satılacak olması ise önemli sebep sayılmaz. Sebep ortaya çıktıktan sonra fesih hakkı gecikmeden ve yazılı olarak kullanılmalıdır.
Kira bedelinin ödenmemesi önemli sebeple fesih konusu yapılamaz; yargı uygulamasına göre bu durumda kanunun özel olarak düzenlediği temerrüt yolu izlenir. Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m.315).
Bu yol temerrüt nedeniyle tahliye sayfasında anlatılıyor. Kiracının ölümü halinde mirasçıların fesih hakkı için kiracının ölümünde kira sözleşmesi sayfasına bakılabilir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibine WhatsApp'tan çıkacağımı yazdım; bu yeterli mi?
Güvenli değildir. WhatsApp mesajının yazılı şekil şartını karşılamadığını kabul eden görüş ve istinaf kararları bulunduğu gibi aksi yönde kararlar da vardır; sonuç önceden bilinemez. Süre hala varsa bildirimi noter ihtarnamesiyle ya da imzalı bir yazıyla, kiraya verene süresinde ulaşacak şekilde yenilemek gerekir.
Ev sahibi "sözleşme bitti, çıkmanız gerekiyor" diyor; çıkmak zorunda mıyım?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması tek başına yeterli değildir; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi, belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından itibaren on yıl dolmuşsa ya da kanundaki tahliye sebeplerinden biri varsa sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tayinim çıktı; sözleşme süresi dolmadan çıkabilir miyim?
İsteğiniz dışında çıkan bir tayin önemli sebep sayılabilir. Bu durumda üç aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi yazılı olarak feshedebilirsiniz; hakim, somut duruma göre kiraya verene bir tazminat ödenmesine karar verebilir. Kiraya verenle erken çıkış tarihi üzerinde yazılı olarak anlaşmak da mümkündür. Kiralanan aile konutuysa bu fesih için de eşinizin açık rızası gerekir.
Fesih bildirimini gönderdikten sonra vazgeçebilir miyim?
Bildirim karşı tarafa ulaştıktan sonra tek taraflı olarak geri alınamaz. Kiraya veren kabul ederse kira ilişkisi sürdürülebilir; bu anlaşmanın yazılı yapılması uygun olur.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Kira sözleşmesinin feshinde kiracı ve kiraya veren vekilliği yapıyoruz: fesih bildirimi ve ihtarname, bildirim sürelerinin hesaplanması, aile konutunda rıza sorunları, arabuluculuk, tahliye davası ve erken çıkıştan doğan alacaklar. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, gönderilen ya da alınan bildirimler ve varsa tebliğ belgeleri yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesibaşlangıç tarihi, kira süresi ve bildirim hükümleri için
- Fesih bildirimi ya da ihtarname (varsa)gönderilen veya alınan bildirimin kendisi
- Tebliğ belgesi (varsa)noter tebliğ şerhi ya da taahhütlü mektubun teslim kaydı; bildirimin ulaştığı tarihi gösterir
- Eşin yazılı rızası (varsa)kiralanan aile konutuysa kiracı eşin feshi için
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
