Kira Ödenmezse: Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m.315)

Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Temerrüt yolu hem dava hem de ilamsız icra takibi (Örnek 13) ile işletilebilir; hangi yolun seçileceği, sözleşmenin niteliğine ve kiracının olası itirazlarına göre belirlenmelidir.

Temerrüt ihtarının şartları

Borç, kiralananın tesliminden sonra muaccel olmuş olmalıdır.
İhtar yazılı olmalı; ödenmeyen kira dönemleri ve tutarları açıkça gösterilmelidir. Birden fazla kiracı varsa ihtar her birine, kiracının eşi bildirimde bulunarak sözleşmeye taraf olmuşsa iki eşe ayrı ayrı yapılmalıdır (TBK m.349).
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük ödeme süresi verilmelidir. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler. Bildirim, kiracıya tebliğ edildiği gün yapılmış sayılır; elektronik tebligatta tebliğ, bildirimin adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda gerçekleşir.
İhtarda, süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

Birinci yol: tahliye davası

Otuz günlük süre sonunda ödeme yapılmazsa kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir (HMK m.4/1-a). Dava yolunda arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya, ihtarda verilen otuz günlük süre dolduktan sonra başvurulmalıdır; daha erken yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir. TBK m.315'e dayanan tahliye davası için kanunda ayrıca bir aylık hak düşürücü süre öngörülmemiştir; ancak yargı uygulamasına göre dava en geç temerrüdün gerçekleştiği kira yılını izleyen kira yılının sonuna kadar açılmalıdır. Fesihten sonra kira kabul etmek tek başına fesihten vazgeçme sayılmaz; ancak yeni bir kira sözleşmesi yapılırsa fesih hakkı kullanılamaz.

İkinci yol: Örnek 13 tahliye talepli icra takibi

Kiraya veren, mahkemeye gitmeden icra dairesinde tahliye talepli ilamsız takip başlatabilir. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri (Örnek 13), TBK m.315'teki ihtarı da içerir: Kiracıya borcu otuz gün içinde ödemesi, itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi ihtar edilir. Kiracı itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse kiraya veren, bu sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir (İİK m.269 ve m.269/a). Bu yolda arabuluculuk zorunlu değildir. Aidat gibi yan giderlerde kiraya veren bunları önce yönetime ödemiş olmalıdır. Yalnız yan gidere dayanan icra yoluyla tahliye tartışmalıdır; sözleşmede tutar veya oran yoksa sulh hukuk mahkemesinde dava açmak daha güvenlidir.

Kira farkı alacağı ve temerrüt

Sözleşmede yıllık artış şartı bulunduğu halde artış uygulanmamışsa, ödenmeyen kira farkları da kira borcu niteliğindedir. Bu yol, sözleşmedeki artış şartı belirli ve hesaplanabilirse (örneğin sabit bir oran) işler; bu durumda farklar için başlatılan tahliye talepli takipte kiracı otuz gün içinde ödeme yapmazsa temerrüt oluşur. Oran boş bırakılmışsa ya da "rayiç", "piyasa koşulları" gibi belirsiz bir ölçüt varsa fark ancak kira tespit davasıyla belirlenir ve ödenmemesi temerrüt oluşturmaz. Farkların hesabında, artışın aşamayacağı TÜFE sınırı, 2022–2024 döneminde konut kiralarında uygulanan yüzde 25 sınırı ve kira bedellerine ilişkin beş yıllık zamanaşımı (TBK m.147/1) birlikte dikkate alınmalıdır.

Kiracı açısından

Kiracı; sürenin otuz günden kısa verilip verilmediğini ve ödeme dekontlarını kontrol etmelidir. İhtarda tutarın fazla yazılması ihtarı geçersiz kılmaz; kiracı gerçek borcunu süre içinde ödemelidir. Faiz ve masrafın ödenmemesi ise tek başına tahliye sebebi değildir. Süre içinde ödeme yapmak temerrüt nedeniyle tahliyeyi önler; ancak aynı kira yılında kira bedeline ilişkin iki haklı ihtara sebep olunması ayrı bir tahliye sebebi oluşturabilir.

Sık sorulan sorular

Kiracı otuz gün içinde öderse ne olur?

Süre içinde yapılan ödeme temerrüdü ortadan kaldırır ve bu ihtara dayanarak tahliye istenemez. Ancak ihtar haklı olduğundan, aynı kira yılında kira bedeline ilişkin ikinci bir haklı ihtar, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının yolunu açabilir.

Temerrüt ihtarnamesi noterden mi gönderilmeli?

Kanun yazılı şekil arar, noter şartı öngörmez. Ancak tebliğin ve içeriğin ispatı için uygulamada noter ihtarnamesi veya icra takibi tercih edilir.

Dava mı açmalıyım, icra takibi mi başlatmalıyım?

Kira sözleşmesi yazılıysa ve kiracının imzayı inkar etmesi beklenmiyorsa Örnek 13 takibi çoğu zaman daha hızlı sonuç verir. Sözleşmenin varlığı, kira bedeli veya ödemeler ciddi biçimde tartışmalıysa dava yolu daha sağlıklı olabilir.

Dosyanızı birlikte değerlendirelim

Kira borcu ve temerrüt dosyalarında kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: ihtarname, Örnek 13 takibi, itirazın kaldırılması, tahliye davası ve tahliyenin icrası. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve varsa gönderilen ihtarlar yeterlidir.

Telefon ve WhatsApp: +90 552 237 34 90 · E-posta: av.gokhangiray@gmail.com · Adres: 19 Mayıs Mah. İnönü Cad. Sümko Sitesi M7/A Blok Kat:9 D:37, Kadıköy/İstanbul

Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Eylül 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.