Aidat kimin borcu: kira sözleşmesi ne diyor?
Aidat kira bedeli değil, kiralananın kullanımıyla ilgili bir yan giderdir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde öder (TBK m.314).
Sözleşmede hüküm yoksa ayrım yapılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa kiracıya aittir (TBK m.341).
Uygulamada sözleşmelerin çoğunda aidatın kiracıya ait olduğu açıkça yazılır. Böyle bir hüküm yoksa kapıcı, güvenlik, temizlik, bahçe bakımı ve yönetici ücreti gibi işletme giderlerinin kiracıdan istenmesi tartışmalı hale gelir; öğretide bu giderlerin kural olarak kiraya verene ait olduğu, ancak sözleşmeyle kiracıya yüklenebileceği kabul edilir (TBK m.303).
Kira bedeli "aidat dahil" kararlaştırılmışsa aidatı ev sahibi öder; kiracının ayrıca aidat ödeme borcu yoktur. Merkezi ısıtma ya da ortak su sayacı bulunan binalarda yönetimin paylaştırdığı ısınma ve su bedelleri aidatla birlikte istenir; bunlar kullanma gideri olduğundan sözleşmede aksi veya aksine yerel adet yoksa kiracıya aittir. Kiracının kendi adına abone olduğu elektrik, doğalgaz ve su faturaları ise aidat değildir; bunlar kiracının doğrudan ödediği tüketim bedelleridir.
Yönetim aidatı kimden isteyebilir?
Kat mülkiyetine tabi binalarda ortak giderlere katılma borcu kat malikinindir. Aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır. Payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici ya da diğer kat malikleri dava açabilir, icra takibi yapabilir; ödemede geciken kat maliki aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20).
Bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracı da kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onunla birlikte müteselsilen sorumludur. Bu sorumluluk kira sözleşmesindeki paylaşımdan bağımsızdır: aidat sözleşmede ev sahibine ait olsa bile yönetim kiracıya başvurabilir. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22).
Bu mahsup, kira sözleşmesine göre ev sahibine ait olan aidat için geçerlidir. Sözleşmede aidat kiracıya aitse kiracı, yönetime ödediği aidatı kiradan düşemez; düştüğü tutar eksik ödenmiş kira olarak temerrüt ihtarına konu olabilir.
Yargı uygulamasına göre kiracının bu sorumluluğu kiracılık süresiyle sınırlıdır; kiralananı boşaltmış kişi hakkında, oturduğu döneme ait olsa bile, bu hükme dayanılarak takip yapılamaz. Kiracıdan gecikme tazminatı, aidat kararlarının ya da işletme projesinin kendisine bildirildiği tarihten, bu bildirim kanıtlanamazsa ödeme emrinin tebliğinden itibaren istenebilir.
Ev sahibi için ayrıca kanuni ipotek riski vardır. Borç kat malikinden ve kiracıdan alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22).
Ev sahibinin ödediği aidatı kiracıdan istemesi
Sözleşmede aidatın doğrudan ev sahibine ödeneceği kararlaştırılmamışsa aidat, kiracının yönetime ödemesi gereken bir borçtur. Yargı uygulamasına göre bu durumda ev sahibi, aidatı kiracıdan isteyebilmek ve temerrüt ihtarına konu edebilmek için önce yönetime ödemiş olmalıdır; aidatı ödemeden gönderilen ihtara dayanarak tahliye istenemez.
Bu nedenle yönetimden alınacak hesap dökümü ve yönetime yapılan ödemenin dekontu temel belgelerdir; aidatın dayanağı olan kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi de hazır tutulmalıdır. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat eden belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır (TBK m.341).
Ev sahibi ödediği aidatı kira bedeliyle birlikte ya da ayrı olarak icra takibi veya dava yoluyla isteyebilir; alacak için temerrüt faizi de istenebilir. Takip türleri kira alacağı icra takibi sayfasında anlatılıyor.
Yan gider alacaklarının zamanaşımı tartışmalıdır. Kanun beş yıllık zamanaşımını kira bedelleri ve diğer dönemsel edimler için öngörür, yan giderleri ayrıca saymaz. Öğretide dönemsel ödenen aidatın bu kapsamda kaldığı savunulur ve Yargıtay uygulaması da ortak gider alacaklarında beş yıllık süreyi esas alır; on yıllık genel sürenin uygulanması gerektiğini savunan görüş de vardır. Bu nedenle aidat alacağı en geç beş yıl içinde, tercihen birikmeden istenmelidir (TBK m.146 ve m.147/1).
Aidat borcu nedeniyle temerrüt ihtarı ve tahliye
Kanun, kira bedeli ile yan gideri temerrüt bakımından aynı kurala bağlamıştır. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse kiraya veren yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m.315).
Aidata dayanan ihtarda şunlar açıkça yer almalıdır:
- ödenmeyen aidat dönemleri ve tutarları,
- bu tutarların ev sahibi tarafından yönetime ödendiği (dekont eklenebilir),
- en az otuz günlük ödeme süresi,
- süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği.
Birden fazla kiracı bulunması, kiralananın aile konutu olması, sürenin başlangıcı ve elektronik tebligat kuralları temerrüt nedeniyle tahliye sayfasında anlatılıyor.
Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye, arabuluculuktan sonra açılacak davayla istenebilir. Arabulucuya, ihtarda verilen otuz günlük süre dolduktan sonra başvurulmalıdır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır; yönetimin kat maliki ya da kiracı aleyhine açacağı aidat davaları da Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğduğu için aynı şarta tabidir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).
Arabuluculuk sürecinin ayrıntıları kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sayfasında yer alıyor. Kira davaları ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a; Kat Mülkiyeti Kanunu ek m.1).
İcra yoluyla tahliye: Örnek 13 takibinde aidat
Ev sahibi dava yerine tahliye talepli ilamsız icra takibi (Örnek 13) de başlatabilir. Bu takipte ödeme emri otuz günlük ihtarı içerir ve arabuluculuk gerekmez. Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu da ödemezse, bu sürenin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir (İİK m.269/a).
Yalnız aidata dayanan icra yoluyla tahliye yargı uygulamasında tartışmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ödeme emrine süresinde itiraz edilmezse yan gider borcunun ve miktarının kesinleştiğini, otuz gün içinde ödenmemesi halinde yalnız ortak gider alacağına dayalı takipte de tahliyeye karar verilebileceğini kabul etmiştir. Buna karşılık Yargıtay'ın güncel bir kararında, sözleşmede ortak gider için belirli bir tutar ya da oran yazılı değilse alacağın varlığı ve miktarının yargılamayı gerektirdiği ve icra mahkemesinin bu durumda tahliye kararı veremeyeceği kabul edilmiş; aynı kararda yan giderin hiçbir koşulda icra yoluyla tahliyeye konu olamayacağını savunan bir karşı oy da yer almıştır.
Pratik sonuç şudur: Sözleşmede aidatın kiracıya ait olduğu ve mümkünse tutarı ya da hesaplama yöntemi açıkça yazılıysa, aidat yönetime ödenmiş ve belgelenmişse Örnek 13 yolu hızlı sonuç verebilir. Sözleşme bu konuda belirsizse ya da kiracının itiraz etmesi bekleniyorsa, arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açmak daha güvenlidir. Takibin aşamaları icra yoluyla tahliye sayfasında anlatılıyor.
İki haklı ihtar yoluna dayanılabilir mi?
Aynı kira yılında iki haklı ihtara sebep olunması, kiracı borcu sonradan ödese bile ayrı bir tahliye sebebidir. Ancak kanun bu yolda yalnız kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan yazılı ihtarları sayar (TBK m.352/2).
Temerrüt hükmünden farklı olarak burada yan giderden söz edilmediği için baskın görüşe göre yalnız aidat için yapılan ihtarlar iki haklı ihtar sayılmaz; kiracı aleyhine genişletici yorum yapılamayacağı kabul edilir. Öğretide aidat ihtarlarının da sayılması gerektiğini savunan görüş bulunsa da aidata dayanarak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak ciddi ret riski taşır. Aidat için doğru yol, otuz günlük süreli temerrüt ihtarıdır.
Kiracı açısından: hangi aidat istenemez?
Sözleşmede "aidat kiracıya aittir" yazması, kat malikinin ortak giderlerle ilgili bütün yükümlülüklerinin kiracıya geçtiği anlamına gelmez. Yargı uygulamasına göre kiracı, kiralananı kullanmanın karşılığı olan olağan işletme ve bakım giderlerinden sorumludur; asansör ya da trafo değişimi, havuz yapımı, dış cephe boyası ve çatı yalıtımı gibi demirbaş, yatırım ve esaslı onarım giderleri ise kiraya verene aittir.
Yönetim bu giderleri kiracıdan isterse kiracı, yönetime karşı kira miktarıyla sınırlı olarak sorumlu tutulabilir. Böyle bir ödemeyi, yönetimin makbuzu ve dekontla birlikte ev sahibine yazılı olarak bildirmek sonraki uyuşmazlıkları azaltır. Kira sözleşmesine göre kendisine ait olmayan bir gideri yönetime ödeyen kiracı, bu ödemeyi kira borcundan düşebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22).
Kiracı, kendisinden istenen aidatın dökümünü ve dayanağını da isteyebilir; ev sahibi, ödediği giderleri ispat eden belgelerin birer örneğini istem üzerine kiracıya vermek zorundadır. İhtar ya da ödeme emri gelmişse kiracı, gerçekten borçlu olduğu tutarı otuz günlük süre içinde ödemelidir; ihtarda tutarın fazla gösterilmesi ihtarı geçersiz kılmaz. Ödeme emrindeki tartışmalı kalem için yedi gün içinde itiraz edilmelidir; itiraz edilmezse borç ve miktarı kesinleşebilir, itiraz edilen kalemin sonradan borç olduğu anlaşılırsa o kalem de temerrüde dayanak olabilir.
Sık sorulan sorular
Kiracı aidatı ödemiyor; yönetim beni takip edebilir mi?
Evet. Ortak giderlerin asıl sorumlusu kat malikidir ve kira sözleşmesindeki paylaşım yönetimi bağlamaz. Ev sahibi yönetime ödediği tutarı kira sözleşmesine dayanarak kiracıdan isteyebilir; kiracı ödemezse temerrüt ihtarı ve tahliye yolu açılır.
Kiracı taşındı, aidat borcu kaldı; ne yapabilirim?
Yargı uygulamasına göre yönetim, kiralananı boşaltmış kiracıya Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanarak başvuramaz; borcu ev sahibinden ister. Ev sahibi ödediği tutarı kira sözleşmesine dayanarak eski kiracıdan isteyebilir. Güvence bedelinin iadesi depozito iadesi sayfasında anlatılıyor. Bankadaki güvence bedeli ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri alınabilir; ev sahibi, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi ona geri verir (TBK m.342).
Kira "aidat dahil" ise yönetim kiracıdan aidat isteyebilir mi?
Evet. Kiracı, kat malikinin aidat borcundan yönetime karşı kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumludur; bu durumda ödediği tutar kira borcundan düşülür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22).
Kefil aidat borcundan sorumlu mu?
Kefilin hangi borçlardan sorumlu olduğu kefalet sözleşmesinin kapsamına bağlıdır. Ayrıntılar kira kefaleti ve kefilin sorumluluğu sayfasında. Kefil her durumda kefalet sözleşmesinde belirtilen azami miktara kadar sorumludur (TBK m.589).
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Aidat ve yan gider uyuşmazlıklarında kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: aidat alacağının takibi, temerrüt ihtarnamesi, Örnek 13 takibi, arabuluculuk, tahliye davası ve haksız aidat istemlerine itiraz. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, yönetimin hesap dökümü ve yönetime yapılan ödemelerin dekontları yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesiaidat ve yan giderlerin kime ait olduğunu gösteren hükümler için
- Yönetimin hesap dökümüödenmeyen aidat dönemleri ve tutarları
- Yönetime yapılan ödemelerin dekontlarıaidatın ev sahibi tarafından ödendiğini gösterir
- İhtarname ya da ödeme emri (varsa)verilen süre ve tebliğ tarihi için
- Kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi (varsa)aidat tutarının dayanağı
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
