Kiracı Evi Başkasına Kiralayabilir mi? Alt Kira ve Airbnb

Alt kira ve kullanım hakkının devri: yazılı rıza şartı

Türk Borçlar Kanunu (TBK) genel kural olarak kiracının, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiraya vermesine ya da kullanım hakkını devretmesine izin verir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kural tersinedir: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını da devredemez (TBK m.322).

Yasak evin bir bölümünü de kapsar; bir odanın bedelle başkasına bırakılması da alt kiradır. Evin karşılıksız olarak başkasının kullanımına bırakılması da kullanım hakkının devridir ve rıza gerektirir. Buna karşılık kiracının ailesiyle birlikte oturması ya da misafir ağırlaması alt kira sayılmaz, çünkü bu kişilerin kiralananda bağımsız bir kullanım hakkı yoktur.

Rıza kural olarak önceden verilir; yargı uygulamasına göre sonradan verilen yazılı onay da alt kirayı hukuka uygun hale getirir ve verilen rıza sonradan geri alınamaz. Kira bedelinin üçüncü bir kişi tarafından ödenmesi ise tek başına rıza ya da devir anlamına gelmez. Kiralanan aile konutuysa öğretiye göre alt kira ve devir için kiracının eşinin açık rızası da aranır.

Rızayla kurulmuş bir alt kirada da kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumludur; kiraya veren de kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı kullanabilir (TBK m.322).

Yargı uygulamasında alt kiracının asıl kiraya verene karşı ileri sürebileceği bağımsız bir hakkı yoktur; kullanma hakkı kiracınınkiyle sınırlıdır ve asıl kira sözleşmesi sona erince alt kiracı da kiralananı boşaltmak zorundadır.

Kira ilişkisinin devri

Devirde, alt kiradan farklı olarak, kiracı sözleşmeden çıkar ve yerini devralan alır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yazılı rızayla devir yapıldığında devralan kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur; işyeri kiralarında devreden, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur (TBK m.323).

Rıza alınmadan yapılan devir kiraya vereni bağlamaz; eski kiracı kira bedeli ve diğer borçlardan sorumlu kalır. Kiracının diğer çıkış yolları sözleşme bitmeden çıkan kiracı rehberinde.

İzinsiz alt kira: ihtar, fesih ve tahliye

İzinsiz alt kira ve devir, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırıdır. Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder (TBK m.316).

İhtarda hem süre hem de süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır; yargı uygulamasında süre vermeyen ya da fesih uyarısı içermeyen ihtar tahliye için sonuç doğurmaz ve bu eksiklik dava sırasında tamamlanamaz. Kiraya veren birden fazlaysa ihtar hepsi tarafından, kiracı birden fazlaysa hepsine yapılmalıdır. Alt kiracı süre içinde kiralanandan ayrılır ve aykırılık sona ererse bu ihtara dayanılarak tahliye istenemez.

Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması ya da davranışının kiraya veren, aynı binada oturanlar veya komşular için çekilmez olması hallerinde kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu hallerin varlığı tartışmalı olduğundan güvenli yol önce otuz gün süreli ihtardır.

Kanunda bu dava için süre öngörülmemiştir. Yargı uygulamasında davanın, ihtarda verilen süre bittikten sonra içinde bulunulan kira döneminin sonuna kadar açılabileceği kabul ediliyor; daha kısa sürede açılması gerektiği görüşü de var ve aykırılığı bildiği halde uzun süre susan kiraya verenin bunu benimsediği kabul edilebiliyor. Bu nedenle ihtardaki süre dolar dolmaz arabulucuya başvurulmalıdır; anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde, örneğin Kadıköy'deki bir daire için İstanbul Anadolu Adliyesi'nde görülür (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; HMK m.4/1-a).

Yargı uygulamasına göre kiracı hakkında verilen tahliye kararı, kiralananda bulunan alt kiracı için de uygulanır. Diğer tahliye sebepleri ve süreler tahliye davası sayfamızda.

Alt kiracıya karşı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil

Konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda oturan alt kiracı ya da üçüncü kişi haksız işgalcidir. Yargı uygulamasına göre bu kişiye karşı dava açmak için otuz günlük ihtar gerekmez; malik olan kiraya veren ondan elatmanın önlenmesini ve ecrimisil isteyebilir. Ecrimisil hesaplanırken kiraya verenin aynı dönem için kendi kiracısından aldığı kira bedeli mahsup edilir. Hesap ve zamanaşımı ecrimisil ve haksız işgal davası sayfamızda.

Alt kira bedeli ise kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşmeden doğar; kiraya veren alt kiracıyı bu bedeli kendisine ödemeye zorlayamaz. Yargı uygulamasında kiracısının tahliyesini istemeyen kiraya verenin, kiracının alt kiracıdan tahsil ettiği bedeli isteyemeyeceği kabul edilmiştir; öğretide ise bu kazancın vekaletsiz iş görme hükümlerine göre istenebileceği savunulmaktadır.

Airbnb ve günlük kiralama: 7464 sayılı Kanun

Günlük ve haftalık kiralamalar 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile düzenlenmiştir; ilgili hükümler 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi. Kanun, tapuda konut olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasını turizm amaçlı kiralama sayar; tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar kapsam dışındadır. Ancak her biri yüz günden uzun sözleşmelerle aynı konutu ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde dört defadan fazla kiraya verene de bir milyon Türk lirası idari para cezası öngörülmüştür (7464 sayılı Kanun m.1, m.2 ve m.4).

Turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması ve Bakanlığın belirlediği plaketin konutun girişine asılması zorunludur. İzin belgesi kural olarak konutun maliki ya da intifa veya üst hakkı sahibi adına düzenlenir. Başvuruda, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin turizm amaçlı kiralamayı oybirliğiyle uygun bulduğu kararın sunulması şarttır; birden fazla binadan oluşan sitelerde bu karar yalnız konutun bulunduğu bina için aranır (7464 sayılı Kanun m.2 ve m.3).

Kiracının kendi adına mesken olarak kullanmak için kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralaması yasaktır. Kanundaki bu yasakta kiraya verenin rızasına bağlı bir istisna yoktur. Yasağa aykırı davranan kiracıya her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır (7464 sayılı Kanun m.3 ve m.4).

İzinsiz kiralamaya ilişkin cezaları, platformlara uygulananlar dışında, konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri verir. İzin belgesi olmadan konutunu turizm amaçlı kiralayan kişiye her konut için yüz bin Türk lirası ceza uygulanır ve izin belgesi alması için on beş gün süre verilir; kiralamaya devam edilirse ceza beş yüz bin, sonrasında bir milyon Türk lirasına çıkar. İzinsiz kiralamaya aracılık edenlere ve uyarıya rağmen ilanı yirmi dört saat içinde kaldırmayan platformlara da ayrı cezalar öngörülmüştür (7464 sayılı Kanun m.4).

Sayfadaki tutarlar kanundaki rakamlardır; 2025'ten bu yana uygulananlar daha yüksektir. Kanundaki tutarlar her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır (5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17/7).

Kiracı evini Airbnb'de kiralarsa kiraya veren yukarıdaki ihtar ve tahliye yoluna başvurabilir; kiraya verenin izni idari yasağı ve cezayı kaldırmaz. Kendi evini izin belgesiyle kiralayan malik bakımından ise izin belgesi sahibi ile kullanıcı arasındaki sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda ayrıca bildirim gerekmeden sona erer (7464 sayılı Kanun m.3).

Ev sahibi kendi evini günlük kiralarsa komşuların hakları

Kat mülkiyetine tabi binada izin belgesi, kural olarak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış karar olmadan verilemez. İzinsiz günlük kiralama yapıldığını düşünen kat malikleri ya da yönetici durumu, cezayı vermeye yetkili mülki idare amirine bildirebilir; Kültür ve Turizm Bakanlığı da bu kiralamaları denetlemeye yetkilidir (7464 sayılı Kanun m.3, m.4 ve m.6).

Kat malikleri bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu borçlar bağımsız bölümdeki kiracılar ve orayı devamlı olarak kullananlar için de geçerlidir; bunlar kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18).

Bu borçların yerine getirilmemesinden zarar gören kat maliki, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda da dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (634 sayılı Kanun m.33; 6325 sayılı Kanun m.18/B).

Kat Mülkiyeti Kanunu, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde eğlence ve toplantı yerleri ile lokanta, pastane gibi yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabileceğini öngörür. Maddede konaklama ayrıca sayılmadığından günlük kiralamanın bu hükme girip girmediği somut kullanımın niteliğine göre değerlendirilir. Yönetim planında bağımsız bölümlerin kullanma amacına ilişkin hükümler varsa bunlar bütün kat maliklerini bağlar (634 sayılı Kanun m.24 ve m.28).

"Evde iş için kısa süreli misafir kaldı" savunması

Kiracılar sıklıkla evde yalnızca misafir ya da iş için kısa süreliğine gelen tanıdıkların kaldığını savunur. Misafir ağırlamak alt kira sayılmaz. Belirleyici olan, kiracının evde oturmaya devam edip etmediği ve evin kiracıdan bağımsız olarak başkalarının, özellikle sürekli değişen kişilerin kullanımına bırakılıp bırakılmadığıdır; kalanların bedel ödemesi ise özellikle günlük kiralama yasağı bakımından önem taşır.

Kalışın iş amaçlı olması sonucu değiştirmez; Kanun, yüz güne kadar olan kiralamaları amacı ne olursa olsun turizm amaçlı kiralama sayar (7464 sayılı Kanun m.2).

İzinsiz alt kirayı kiraya veren ispat eder. Başlıca deliller platformdaki ilan ve konuk yorumlarının tarihli ekran görüntüleri, komşu ve yönetici tanıklığı, site giriş kayıtları ve ödeme yazışmalarıdır. Kiracı için güvenli yol, evi ya da bir bölümünü başkasına bırakmadan önce kiraya verenin yazılı onayını almaktır.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Eylül 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.