Kira Uyarlama Davası (TBK m.138)

Kira uyarlama davası, sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik nedeniyle kira ilişkisindeki dengenin taraflardan biri aleyhine ağır biçimde bozulması halinde, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını sağlar. Kira tespit davasından farklı bir hukuki temele dayanır; mahkeme, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138'in şartlarının somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğini ayrıca inceler. Şartları dardır ve ispat yükü ağırdır.

Uyarlamanın şartları

Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır.
Bu durum, uyarlamayı isteyen taraftan kaynaklanmamalıdır.
Olağanüstü durum, sözleşme kurulurken mevcut olan olguları, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede talep eden aleyhine değiştirmelidir.
Uyarlamayı isteyen taraf borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Bu şartlar gerçekleşirse hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması, bu mümkün değilse sözleşmeden dönülmesi istenebilir. Kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde kural olarak dönme yerine fesih hakkı kullanılır. Hüküm yabancı para borçlarında da uygulanır.

Döviz cinsinden kiralarda uyarlama

TBK m.344/4, yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağını, ancak aşırı ifa güçlüğü hükmünün saklı olduğunu belirtir. Eylül 2018'den beri Türkiye'de yerleşik kişiler arasında döviz cinsinden veya dövize endeksli kira kararlaştırılamadığından bu konu bugün yalnız mevzuatta sayılan istisnalara giren sözleşmeleri ilgilendirir. Kur artışları da kural olarak öngörülebilir sayılır; uyarlama ancak ani ve olağanüstü bir kur hareketinde gündeme gelir. Değerlendirmede kur değişiminin boyutu, sözleşmedeki risk dağılımı ve kiracının tacir olup olmadığı belirleyicidir.

Türk lirası kiralarda uyarlama

Uyarlama, kiraya veren lehine de istenebilir. Ancak yargı uygulamasında enflasyon ve kur dalgalanmaları kural olarak öngörülebilir sayılır; enflasyon nedeniyle düşük kalan kiranın yolu kira tespit davasıdır. Uyarlama; savaş, ağır ekonomik kriz, deprem veya salgın nedeniyle kapatma gibi olağanüstü bir değişiklikte gündeme gelir. İlk beş yıl içindeki artış taleplerinde öncelikle TBK m.344'teki kurallar ve sözleşmedeki artış şartı değerlendirilmelidir.

Uyarlama ile kira tespitinin farkı

Dayanak: Tespit davası TBK m.344 ve m.345'e, uyarlama davası TBK m.138'e dayanır.
Zamanlama: Tespitte beş yıl kuralı ve yeni kira döneminin takvimi belirleyicidir; uyarlama ise olağanüstü değişikliğin ortaya çıkmasıyla gündeme gelir. Uyarlama kararı kural olarak dava tarihinden, dava öncesinde ihtar varsa ihtarın tebliğinden itibaren ileriye etkilidir ve sözleşme sona ermeden istenmelidir.
İspat: Uyarlamada olağanüstü ve öngörülemez değişikliğin ve ifanın aşırı güçleştiğinin ispatı gerekir.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira uyarlama talebi kira ilişkisinden kaynaklandığından dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a); İstanbul'da mahkeme, yetkili yerin bağlı olduğu adliyeye göre belirlenir.

Sık sorulan sorular

Kira uyarlama davası ne zaman açılmalı?

Olağanüstü değişiklik ortaya çıktıktan sonra, borç henüz ifa edilmeden ya da haklar saklı tutularak ifa edilirken açılmalıdır. Uzun süre çekince konmadan ödeme yapılması, ifanın aşırı güçleştiği iddiasını zayıflatabilir. Çekincesiz ödenen dönemler için uyarlama istenemez; gelecek dönemler için ise talep hakkı devam eder.

Uyarlama davası sonunda kira ne kadar değişir?

Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle sözleşme dengesini yeniden kurmaya çalışır. Sonuç, olağanüstü değişikliğin boyutuna ve tarafların durumuna göre belirlenir; önceden kesin bir oran söylenemez.

Uyarlama yerine kira tespit davası açılabilir mi?

Beş yıllık dönem dolmuşsa kira tespit davası çoğu zaman daha güvenli bir yoldur; çünkü emsal kira ve hakkaniyet ölçütleriyle yeni bedel belirlenebilir. Beş yıl dolmadan ve olağanüstü bir değişiklik varsa uyarlama gündeme gelir.

Dosyanızı birlikte değerlendirelim

Kira bedeline ilişkin dosyalarda kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: uyarlama ile tespit yolunun karşılaştırılması, arabuluculuk, dava ve bilirkişi incelemesi. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, ödeme geçmişi ve değişikliği gösteren belgeler yeterlidir.

Telefon ve WhatsApp: +90 552 237 34 90 · E-posta: av.gokhangiray@gmail.com · Adres: 19 Mayıs Mah. İnönü Cad. Sümko Sitesi M7/A Blok Kat:9 D:37, Kadıköy/İstanbul

Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Eylül 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.