Kira Sözleşmesi Hazırlama ve İnceleme: Nelere Dikkat Edilmeli?

Şekil, ispat ve taraflar

Kira sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; sözlü kira da tarafları bağlar. Sorun ispattadır: Sözleşmenin yapıldığı tarihteki yıllık kira bedeli, o tarihte uygulanan ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılan senetle ispat sınırını aşıyorsa kira ilişkisi ve şartları, karşı taraf açıkça muvafakat etmedikçe tanıkla ispat edilemez (HMK m.200 ve ek m.1).

Güncel kiralarla bu sınır neredeyse hep aşılır; kira da bankadan açıklamalı ödenmelidir. Yargıtay uygulamasına göre bu durumda anahtar teslimi de kiraya veren muvafakat etmedikçe yazılı delille ispat edilir.

İmzadan önce güncel tapu kaydı görülmelidir. Kiraya verenin malik olması şart değildir; yargı uygulamasına göre malik olmayan kişinin yaptığı kira sözleşmesi de taraflar arasında geçerlidir, ancak kiracı bu durumda malike karşı bir hak ileri süremez. Malikin rızası ya da temsil yetkisi belgelenmeli, vekille imzada vekaletnamenin kiraya verme yetkisini kapsadığı kontrol edilmelidir.

Taşınmazın birden fazla maliki varsa kiraya verme önemli bir yönetim işidir; paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılır (TMK m.691).

Yargı uygulamasına göre elbirliği mülkiyetinde, örneğin paylaşılmamış mirasta, bütün ortakların katılımı aranır. Bu çoğunluk ya da katılım olmadan yapılan sözleşme yalnız imzalayanları bağlar; sonradan onay vermeyen diğer paydaşlar kiracıdan elatmanın önlenmesini ve ecrimisil isteyebilir.

Kiralanan, kullanım amacı ve süre

Kiralanan adresi, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasıyla yazılmalı, demirbaşlar listelenmeli, kullanım amacı (işyerinde faaliyet türü) belirtilmelidir. Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanma borcu bu amaca göre değerlendirilir (TBK m.316).

Teslimdeki durum, fotoğraflı ve iki tarafça imzalı bir tutanakla, anahtar ve sayaç bilgileriyle belgelenmelidir. Kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri verir, sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskimeden ise sorumlu değildir; bu ayrım başlangıç durumu belgelenmişse yapılabilir (TBK m.334).

Konut ve çatılı işyerinde kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Böyle bir izin gerekecekse sözleşmeye yazılmalıdır; kiracının oturmak için kiraladığı evi günlük kiralaması ise izinden bağımsız olarak yasaktır. Ayrıntılar alt kira ve Airbnb rehberinde.

Sürenin dolması kiracıyı çıkarmak için yetmez. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren sebep göstermeden ancak on yıllık uzama süresinden sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).

Bir yıllık sözleşmede bu imkan en erken on ikinci kira yılının sonunda doğar. Sözleşmeye kanunda olmayan bir tahliye sebebi yazmak kiraya verene fesih hakkı vermez; kiracının çıkış bildirimi için daha uzun süre öngören kayıtların bağlayıcılığı ise tartışmalıdır. Ayrıntılar on yıllık kiracının çıkarılması ve fesih ve bildirim süreleri rehberlerinde.

Kira bedeli, artış şartı ve Türk lirası

Kira bedeli rakam ve yazıyla, ödeme günü ve banka hesabıyla birlikte yazılmalıdır. İşyeri kiralarında bedelin brüt mü net mi olduğu da belirtilmelidir; kiraya veren gerçek kişi, kiracı ise bir şirket ya da gerçek usulde vergilendirilen tacir veya serbest meslek erbabıysa kiracı, ödediği kira üzerinden gelir vergisi tevkifatı (stopaj) yapmakla yükümlüdür (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94).

Yenilenen dönemler için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu sınır bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m.344).

Artış şartı belirli olmalıdır; örneğin "TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranında". Oran boş bırakılmış ya da "rayiç" gibi belirsiz bir ölçüte bağlanmışsa kira kendiliğinden artmaz. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması, yeni dönemin sonuna kadar açılacak tespit davasında belirlenecek bedelin o dönemin başından uygulanmasını da sağlar (TBK m.345).

Güncel oran: kira artış oranı hesaplayıcısı; beş yıl sonrası: kira tespit davası.

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar uyarınca 13 Eylül 2018'den bu yana Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz kiralarında bedel döviz cinsinden ya da dövize endeksli kararlaştırılamaz; Türk vatandaşı olmayan kiracılar gibi mevzuattaki istisnalar saklıdır. Aykırılık idari para cezası riski doğurur (1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun m.3).

Depozito, aidat ve yan giderler

Depozito sözleşmede kararlaştırılırsa istenebilir ve üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilecekse kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342).

Elden verilen depozitoda tutarın ve alındığının sözleşmeye yazılması ispatı kolaylaştırır, iadede nasıl hesaplanacağını yazmak da değer kaybı tartışmasını önler; ayrıntılar depozito iadesi rehberinde.

Yan giderlerin kime ait olduğu tek tek yazılmalıdır. Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa kiracıya aittir; kapıcı, güvenlik ve yönetici ücreti gibi işletme giderlerinin ise öğretide kural olarak kiraya verene ait olduğu, ancak sözleşmeyle kiracıya yüklenebileceği kabul edilir (TBK m.303 ve m.341).

"Aidat kiracıya aittir" yazması, asansör değişimi ya da çatı yalıtımı gibi demirbaş, yatırım ve esaslı onarım giderlerini kiracıya geçirmez; yargı uygulamasına göre bunlar kiraya verene aittir. Ayrıntılar aidat ödemeyen kiracı rehberinde.

Sözleşmeye yazılsa da geçersiz olan kayıtlar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kiranın zamanında ödenmemesi halinde ceza ödeneceğine ya da sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin kayıtlar geçersizdir (TBK m.346).

Bu yasak 1 Temmuz 2020'den bu yana kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında da uygulanır; eski örneklerdeki muacceliyet ve gecikme cezası kayıtları bugün kiraya verene güvence sağlamaz. Sözleşme sürerken de kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343).

Diğer sık kayıtlar:

• Kısa ödeme süresi: Temerrüt ihtarında kiracıya en az otuz gün süre verilir; daha kısa süre yazmak bu sınırı değiştirmez (TBK m.315).
• "Her türlü tamir kiracıya aittir": Kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcu kiracı aleyhine değiştirilemez; esaslı onarımlar kiracıya yüklenemez (TBK m.301).
• Çıkışta önceden kararlaştırılmış tazminat: Sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararlar dışında tazminat ödeneceğine ilişkin önceden verilen taahhütler geçersizdir (TBK m.334).
• Erken çıkış cezası: "Kalan ayların kirasını öder" ya da "üç aylık kira tutarında ceza öder" türündeki kayıtların bugün hangi ölçüde uygulanacağı tartışmalıdır; kanun erken çıkan kiracının sorumluluğunu makul süreyle sınırlar. Ayrıntılar sözleşme bitmeden çıkan kiracı rehberinde.
• Bağlantılı sözleşme: Kiranın kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kullanımla doğrudan ilgisi olmayan bir borca bağlanmışsa bu bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK m.340).

Kefalet, tahliye taahhüdü ve aile konutu

Kefalet ancak kefil sorumlu olacağı azami miktarı ve kefalet tarihini kendi el yazısıyla yazarsa geçerlidir; müteselsil kefil sıfatı el yazısıyla yazılmamışsa kefalet, öğretiye göre adi kefalet olur. Evli kefilin eşinin yazılı rızası, kanundaki istisnalar dışında, en geç kefalet anında alınmalıdır (TBK m.583 ve m.584).

Kira kendiliğinden uzadığında kefalet de kendiliğinden uzamaz; Yargıtay uygulamasına göre uzayan dönemler için süre ve tutar açıkça yazılmalıdır. Ayrıntılar kira kefaleti rehberinde.

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılmamalı, kiralananın tesliminden sonra alınmalıdır; ilk kira sözleşmesiyle aynı tarihli ya da teslimden önce verilen taahhüt geçersizdir, yenilenen sözleşmeyle birlikte verilen taahhüt ise geçerlidir (TBK m.352).

Taahhüt ayrı bir belge olarak, tahliye tarihi gün, ay ve yıl olarak yazılarak ve birden fazla kiracı varsa hepsinden alınmalıdır; tarihi boş bırakılan taahhütnameler sıkça uyuşmazlık konusu olur. Ayrıntılar tahliye taahhütnamesi sayfasında.

Evli kiracıda iki eşin birlikte kiracı olarak imzalaması, bildirim ve ihtarların kime yapılacağı konusundaki belirsizliği giderir. Kiralanan aile konutu olacaksa kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez; sözleşmede yer almayan eş de kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir (TMK m.194 ve TBK m.349).

Tapuya şerh, noter onayı, yetki ve vergi

Kiralanan satılırsa sözleşme sona ermez, yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yeni malik ise kendisi ya da kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı için, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay geçtikten sonra dava açarak tahliye isteyebilir. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi sözleşmeyle kararlaştırılabilir; şerh edilmiş sözleşmede yeni malik bu yolu kullanamaz (TBK m.310, m.312 ve m.351).

Şerh kiracıyı korur; kiraya veren için ise alıcının kiracıyı ihtiyaç sebebiyle çıkaramaması demektir. Uygulamada şerh için malik tapu müdürlüğüne başvurur; sözleşme noterde düzenlenmiş ya da onaylanmış ve kiracıya şerh yetkisi verilmişse kiracının başvurusu da yeterli görülür.

Noterde düzenleme ya da imza onayı geçerlilik şartı değildir; imzayı ve tarihi resmi olarak belgeler. Cebri satışta kira ilişkisini haciz tarihinden, ipotekli satışta ipotek tarihinden, ortaklığın giderilmesinde dava tarihinden önceki resmi bir belgeyle, örneğin tapu şerhi ya da noterde düzenlenmiş veya onaylanmış sözleşmeyle ispat edemeyen kiracıya ihale alıcısının isteğiyle tahliye emri gönderilebilir (İİK m.135).

Noter onayı ise geçersiz kayıtları geçerli kılmaz; kefilin el yazısı ya da eş rızası eksikliğini gidermez, ilk sözleşmeyle aynı anda, teslimden önce alınan tahliye taahhüdünü de kurtarmaz.

"İstanbul mahkemeleri yetkilidir" türündeki kayıt ancak taraflar tacir ya da kamu tüzel kişisiyse ve yazılıysa geçerlidir; iki gerçek kişi arasındaki kirada yetkili yer kanuna göre belirlenir (HMK m.17 ve m.18).

Tebligat adresleri ve adres değişikliğinin yazılı bildirileceği de yazılmalıdır; yargı uygulamasında, değişikliği bildirmeyen tarafa sözleşmedeki adrese gönderilen bildirimi sonuç doğurmuş sayan kararlar vardır.

Kira sözleşmeleri kural olarak sözleşme süresine ait kira bedeli üzerinden damga vergisine tabidir; gerçek kişilerin mesken olarak kiraladığı ve bir işletmeye dahil olmayan taşınmazların kira sözleşmeleri ise istisnadır (488 sayılı Damga Vergisi Kanunu m.1 ve m.9).

İmzadan önce kontrol listesi

Kiracı için

• Tapu kaydında malik, paydaş çoğunluğu, ipotek ve haciz kontrol edildi mi?
• Depozito üç aylık kirayı aşmıyor ve nerede tutulacağı yazılı mı?
• Artış şartı belirli ve TÜFE sınırı içinde, bedel Türk lirası mı?
• Size ait yan giderler tek tek yazılı mı, esaslı onarımlar size yüklenmiş mi?
• Süre dolmadan çıkma ihtimaliniz varsa, belirli bir bildirim süresiyle çıkma hakkı tanıyan bir madde isteyin; yargı uygulamasına göre bu süre makul süre sayılır.
• Boş ya da ileri tarihli tahliye taahhüdü imzalamayın; teslimden sonraki bir tarih yazılıysa aksini ancak yazılı delille ispat edebilirsiniz.

Kiraya veren için

• Evli kiracıda iki eşin, şirket kiracıda yetkili temsilcinin imzası alındı mı?
• Kefil azami miktarı, tarihi ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla yazdı mı; evliyse eşinin yazılı rızası imzada alındı mı?
• Belirli bir artış şartı ve yeni dönemde artış hükmü var mı?
• Tahliye taahhüdü teslimden sonra ayrı belgeyle mi alınacak?
• Yargı uygulamasına göre taahhütten sonra imzalanan yeni sözleşme eski taahhüde dayanmayı engellediğinden, önceden alınmış bir tahliye taahhüdü yeni sözleşmeden sonra yeniden alınacak mı?

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Ekim 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.