Kira artışında yasal sınır
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemi için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o uygulanır. Sözleşmede artış şartı yoksa kira kendiliğinden artmaz; taraflar anlaşamazsa kira tespit davasında hakim, yine bu oranı geçmemek üzere yeni kirayı belirler (TBK m.344).
Beş yılı dolan kiralarda ise yeni kira, taraflar anlaşamazsa emsal kiralar da gözetilerek hakkaniyete göre belirlenebilir; bu belirlemede TÜFE oranı üst sınır değildir. Sözleşmedeki belirli bir artış şartını uygulamamak ise eksik ödemedir ve aradaki fark kira alacağı olarak istenebilir. Yenileme ayınıza göre uygulanacak oranı kira artış oranı sayfasında hesaplayabilirsiniz; mahkemenin yeni kirayı nasıl belirlediği kira tespit davası sayfasında anlatılıyor.
Ev sahibi sizi hangi durumlarda çıkarabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması kiracıyı çıkarmak için yeterli değildir. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347).
Ev sahibi sizi ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak ve o sebebe özgü kısa sürelere uyarak çıkarabilir. Başlıcaları şunlardır:
- kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı,
- evi sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı,
- yeniden inşa ve imar,
- kiralananın tesliminden sonra verdiğiniz yazılı tahliye taahhüdü,
- kira bedelini ödemediğiniz için bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olmanız,
- en az otuz gün süre verilen ihtara rağmen kirayı ödememeniz,
- sizin ya da birlikte yaşadığınız eşinizin aynı ilçede oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve ev sahibinin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi,
- komşuları rahatsız etmek gibi sözleşmeye aykırılıklar,
- on yıllık uzama süresinin dolması.
Sözleşmeye kanunda olmayan bir tahliye sebebi yazılması ev sahibine bu hakkı vermez; dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).
Kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye, mahkeme kararına, ilamsız tahliye takibine ya da icra edilebilirlik şerhi alınmış arabuluculuk anlaşma belgesine dayanarak icra dairesi eliyle yapılır. Ev sahibinin kiracıyı kendisi çıkarması, örneğin kilidi değiştirmesi ya da eşyayı boşaltması suç oluşturabilir. Her sebebin şartları ve süreleri tahliye davası sayfasında, on yıllık sürenin hesabı on yıllık kiracının çıkarılması rehberinde anlatılıyor.
Ayıp ve onarım: kombi, rutubet, tesisat
Ev sahibi evi sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu borç kiracı aleyhine değiştirilemez. Ampul, musluk contası gibi olağan kullanım için gereken küçük bakım giderleri kiracıya aittir; kusurunuz olmadan bozulan kombinin ve tesisatın onarımı ile tesisattan ya da çatıdan kaynaklanan rutubetin giderilmesi ise kural olarak ev sahibine aittir (TBK m.301 ve m.317).
Ayıbı ev sahibine gecikmeden, tercihen yazılı olarak bildirin ve gidermesi için uygun bir süre verin. Ayıbın giderilmesini, kiradan ayıpla orantılı indirim yapılmasını ve zararınızın giderilmesini isteyebilirsiniz; önemli ayıp verilen sürede giderilmezse sözleşmeyi feshedebilirsiniz. Ayıp, kirayı ödememe hakkı vermez. Kanun, verilen sürede giderilmeyen ayıbın ev sahibi hesabına giderilmesine ve masrafın kiradan düşülmesine izin verir; ancak ev sahibinin yazılı onayı olmadan kiradan düşülen tutar, şartlar oluşmuş görünse bile temerrüt ve tahliye riski doğurabilir. Şartlar ve izlenecek yol kombi arızası ve rutubet rehberinde.
Aidat ve yan giderler
Aidat kira bedeli değil yan giderdir; kimin ödeyeceği önce kira sözleşmesine bakılarak belirlenir. Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri, sözleşmede aksi öngörülmemişse ya da aksine yerel adet yoksa kiracıya aittir (TBK m.341).
Sözleşmede "aidat kiracıya aittir" yazması her gideri kiracıya yüklemez; yargı uygulamasına göre asansör değişimi, dış cephe boyası ve çatı yalıtımı gibi demirbaş, yatırım ve esaslı onarım giderleri ev sahibine aittir. Yönetim aidatı sizden de isteyebilir; ancak sorumluluğunuz ödemekle yükümlü olduğunuz kira miktarıyla sınırlıdır ve sözleşmeye göre ev sahibine ait aidatı yönetime ödediyseniz bu tutarı kiradan düşebilirsiniz (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22).
Size ait aidatı ödememek, en az otuz gün süre verilen ihtardan sonra tahliyeye yol açabilir; ayrıntılar aidat ödemeyen kiracı rehberinde. Sizden istenen giderleri ispat eden belgelerin birer örneğini ev sahibinden isteyebilirsiniz (TBK m.341).
Evden çıkarken: bildirim, erken çıkış ve depozito
Süreler kira sözleşmesinin feshi ve bildirim süreleri rehberinde. Belirli süreli sözleşmede sebep göstermeniz gerekmez; kanuna göre süre bitiminden en az on beş gün önce ev sahibine ulaşan bildirim yeterlidir, ancak sözleşmede daha uzun bir bildirim süresi yazılıysa ona uymak en güvenli yoldur. Belirsiz süreli sözleşmede bildirim, yerel adette farklı bir dönem yoksa altı aylık kira döneminin sonundan en az üç ay önce karşı tarafa ulaşmalıdır. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır; WhatsApp ya da SMS ile yapılan bildirimin geçerliliği tartışmalıdır ve ev aile konutuysa eşinizin açık rızası gerekir (TBK m.348 ve m.349).
Süre dolmadan çıkmanın sonuçları sözleşme bitmeden çıkan kiracı rehberinde. Kanuna göre bu durumda kalan bütün ayların kirasını değil, anahtarı teslim ettiğiniz güne kadarki kirayı ve evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kadar kirayı ödersiniz; bu süre sözleşmenin bitimine kalan süreyi aşamaz. Sözleşmedeki "kalan ayların kirası" ya da erken çıkış cezası kayıtlarının bugün hangi ölçüde uygulanacağı ise tartışmalıdır. Ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir yeni kiracı bulursanız borcunuz sona erer (TBK m.325).
Anahtarı imzalı bir teslim tutanağıyla verin ve girişte, çıkışta tarihli fotoğraf çekin. Ev sahibi anahtarı almazsa mahkemenin belirleyeceği tevdi yerine ya da notere teslim edip bunu ona bildirebilirsiniz.
İade şartları ve düşülebilecek kalemler depozito iadesi rehberinde, evden çıkarken boya yaptırmanın gerekip gerekmediği rehberin boya bölümünde anlatılıyor. Depozito en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Kira sona erip ev teslim edildiğinde, ödenmemiş kira ve yan gider borcu ya da olağan kullanımı aşan bir zarar varsa yalnız o kadarı düşülerek iade edilir; olağan kullanımdan doğan eskime ise düşülemez. Yargı uygulamasında boya badana gideri de kural olarak bu kapsamda sayılır; sözleşmede evin boyalı teslim edildiği ve boyalı iade edileceği yazılıysa sonuç değişebilir. Depozito bankadaysa ve ev sahibi kira bitiminden sonraki üç ay içinde dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse depozitoyu bankadan kendiniz isteyebilirsiniz (TBK m.342).
Ev satılırsa ya da taraflardan biri ölürse
Ev satılınca kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur ve sizi ancak kanundaki sebeplerle çıkarabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye isteyecek yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde ihtiyacını size yazılı olarak bildirip edinmeden altı ay sonra dava açabilir ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar (TBK m.351).
Ev icra ya da ortaklığın giderilmesi ihalesiyle satıldıysa kural farklıdır: kira ilişkisini haciz tarihinden, ipotekli satışta ipotek tarihinden, ortaklığın giderilmesinde dava tarihinden önceki resmi bir belgeyle ispat edemeyen kiracıya tahliye emri gönderilebilir. Ayrıntılar yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sayfasında. Yargı uygulamasına göre elden verdiğiniz depozitoyu teslim alan önceki malik, bunu yeni malike devrettiğini ispat edemediği sürece iade borcundan kurtulmaz.
Mirasçıların fesih hakkı ve birikmiş kiralar kiracının ya da ev sahibinin ölümü rehberinde. Kiracının ya da ev sahibinin ölümü sözleşmeyi sona erdirmez; sözleşme mirasçılarla devam eder. Ölen kiracıyla aynı evde oturanlar, mirasçı olmasalar da sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece sözleşmeyi taraf olarak sürdürebilir (TBK m.356).
Anlaşmazlıkta arabuluculuk ve mahkeme
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşılırsa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; anlaşılamazsa dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; HMK m.4/1-a).
İlamsız icra yoluyla tahliye talepleri arabuluculuk şartının dışındadır; size tahliye talepli bir ödeme emri gelirse itiraz için yedi günlük, ödeme için otuz günlük süre işlemeye başlar. Süreç kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sayfasında. İstanbul'da mahkeme ilçeden değil, ilçenin bağlı olduğu adliyeden belirlenir; örneğin Kadıköy'deki bir ev için kiralananın bulunduğu yerde açılacak dava İstanbul Anadolu Adliyesi'nde görülür. Öteki ilçeler için İstanbul adliye rehberine bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi izinsiz eve girebilir mi?
Hayır. Kiracı yalnız ayıpların giderilmesi ya da zararların önlenmesi için yapılacak çalışmalara katlanmak ve bakım, satış ya da yeniden kiralama için zorunlu olduğu ölçüde ev sahibinin ve onun belirlediği kişinin evi gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Ev sahibi bunu uygun bir süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır (TBK m.319).
Ev sahibinin malik olması, kiracının rızası olmadan eve girmesini haklı kılmaz. Yargıtay uygulamasında, kira alacağını tahsil etmek için kiracının rızası olmadan eve giren ev sahibinin konut dokunulmazlığını ihlal suçunu işlediği kabul edilmiştir.
Sözleşmede "kira geç ödenirse ceza ödenir" yazıyor; geçerli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır; ancak kirayı geç ödemek yine de temerrüt ihtarına ve tahliyeye yol açabilir. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira zamanında ödenmezse ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).
Kiracı bir evde kaç yıl oturabilir?
Belirli süreli sözleşmede kiracı süre bitiminde çıkacağını bildirmedikçe sözleşme her yıl aynı koşullarla uzar; ev sahibi, kanundaki tahliye sebeplerinden biri yoksa sözleşmeyi sona erdiremez. Sebep göstermeden ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir; bir yıllık sözleşmede bu imkan ilk kez on ikinci kira yılının sonunda doğar, belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra (TBK m.347).
Evi ya da bir odasını başkasına kiralayabilir miyim?
Ev sahibinin yazılı rızası olmadan hayır; ailenizle birlikte oturmanız ya da misafir ağırlamanız ise alt kira sayılmaz. Günlük kiralama için ayrıca izin belgesi gerekir ve kiracının oturmak için kiraladığı evi bu şekilde kiralaması yasaktır; ayrıntılar alt kira ve Airbnb rehberinde. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça evi ya da bir bölümünü başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını ve kira ilişkisini devredemez (TBK m.322 ve m.323).
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Kira uyuşmazlıklarında kiracı ve kiraya veren vekilliği yapıyoruz: kira artışı ve kira tespiti, tahliye talebine karşı savunma, ayıp bildirimi ve ihtarname, depozito iadesi, arabuluculuk ve dava. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve varsa ihtarname ya da yazışmalar yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesisüre, kira bedeli, artış şartı ve teslim hükümleri için
- Ödeme dekontlarıkiranın hangi tarihlerde, ne kadar ödendiğini gösteren kayıtlar
- İhtarnameler ve yazışmalar (varsa)ev sahibiyle mesajlar, bildirimler ve tebliğ tarihini gösteren evrak
- Teslim tutanağı ve fotoğraflar (varsa)evin teslim alındığı ve geri verildiği andaki durumu gösteren kayıtlar
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
