Kira Sözleşmesinde Kefalet: Kefilin Sorumluluğu ve Sınırları

Kefalet ne zaman geçerlidir?

Kefalet, kira sözleşmesinin içine ya da ayrı bir belgeye yazılabilen ayrı bir sözleşmedir; kanun şu geçerlilik şartlarını arar:

• Kefalet yazılı olmalıdır.
• Kefil, kefalet tarihini ve sorumlu olacağı azami miktarı kendi el yazısıyla yazmalıdır.
• Müteselsil kefil olunacaksa kefil bunu da "müteselsil kefil" ya da aynı anlama gelen bir ifadeyle kendi el yazısıyla belirtmelidir.

Tarih ya da azami miktar kefilin el yazısıyla yazılmamışsa kefalet geçersizdir ve kefil hiçbir borçtan sorumlu olmaz (TBK m.583).

Yargı uygulamasına göre bilgisayarla yazılmış "müteselsil kefil" ibaresinin altına atılan imza bu şartı karşılamaz. Yalnız "müteselsil" ifadesi el yazısıyla yazılmamışsa kefalet geçersiz olmaz; öğretide kabul edildiği üzere adi kefalet olarak hüküm doğurur.

Azami miktar rakamla, tercihen hem rakam hem yazıyla belirtilmelidir; öğretiye göre "bir yıllık kira bedeli kadar" gibi bir atıf yetmez. Kefalet güvenli elektronik imzayla da kurulamaz (5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu m.5).

Evli kefilde eşin yazılı rızası (TBK m.584)

Evli bir kişi, mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı ya da yasal olarak ayrı yaşama hakkı yoksa, ancak eşinin yazılı rızasıyla kefil olabilir. Rıza en geç kefaletin imzalandığı anda verilmelidir; sözlü rıza yetmez ve yargı uygulamasına göre sonradan verilen rıza geçersiz kefaleti geçerli hale getirmez. Kefilin sorumlu olacağı miktarı artıran ya da adi kefaleti müteselsile çeviren sonraki değişiklikler de eşin rızasını gerektirir.

Kanun bazı kefaletleri bu şarttan ayrık tutar: ticaret siciline kayıtlı işletmenin sahibinin ya da ticaret şirketinin ortağı veya yöneticisinin işletme ya da şirketle ilgili kefaletinde ve esnaf ve sanatkarlar siciline kayıtlı esnafın mesleki faaliyetiyle ilgili kefaletinde eşin rızası aranmaz; örneğin şirketin kiraladığı işyerine ortağı kefil olmuşsa.

Adi ve müteselsil kefalet: kiraya veren önce kime başvurur?

Adi kefalette kiraya veren önce kiracıya başvurmak zorundadır. Kiracı hakkındaki takip kesin aciz belgesiyle sonuçlanmadıkça, kiracının Türkiye'de takibi imkansız ya da önemli ölçüde güç hale gelmedikçe, kiracının iflasına karar verilmedikçe veya ona konkordato mehli verilmedikçe kefil, önce kiracının takip edilmesini isteyebilir (TBK m.585).

Müteselsil kefalette kiraya veren kiracıyı takip etmeden doğrudan kefile başvurabilir; bunun için kiracının ödemede gecikmesi ve kendisine yapılan ihtarın sonuçsuz kalması ya da açıkça ödeme güçsüzlüğü içinde olması yeterlidir (TBK m.586).

Tarih ve azami miktarın el yazısıyla yazılması şartı işyeri kiralarında da aranır. Öğretide tartışmalı olmakla birlikte, kiracı tacir ve kira ticari işletmesiyle ilgiliyse, sözleşmede "müteselsil" yazmasa bile kefilin müteselsil sorumlu tutulduğu Yargıtay kararları vardır (6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.7).

Kefil hangi borçlardan ve ne kadar sorumludur?

Kefil her durumda kefalette yazılı azami miktara kadar sorumludur; fazlası istenemez. Bu sınır içinde kefil, kira borcundan ve kiracının kusur ya da temerrüdünün yasal sonuçlarından, örneğin temerrüt faizinden sorumludur. Kiracıya karşı yapılan takip ve dava masrafları ise ancak kefile, borcu ödeyerek bunları önleyebileceği uygun bir zaman önce bildirilmişse istenebilir. Açıkça kararlaştırılmadıkça kefil kefaletten önceki borçlardan sorumlu değildir; kefilin ceza koşulundan sorumlu olacağına ilişkin anlaşmalar ise kesin olarak hükümsüzdür (TBK m.589).

Yargı uygulamasında, hangi borçlara kefil olunduğu yazılmamışsa kefil kira bedelinden sorumlu tutulur; elektrik ve su gibi tüketim giderleri ile kiralanandaki hasar için sorumluluk, bunların kefalete dahil olduğu açıkça yazılmışsa doğar. Aidat gibi yan giderlerin kapsama girip girmediği öğretide tartışmalıdır; kiraya veren bunları da açıkça yazdırmalıdır. Kiracının aidat borcu aidat ödemeyen kiracı rehberinde anlatılıyor.

Kiracı sözleşme süresinden önce çıkarsa kiraya veren, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira isteyebilir; Yargıtay, sözleşmede açık hüküm yoksa kefili bu makul süre tazminatından sorumlu tutmamaktadır. Güvence bedelinin iadesi ve mahsubu depozito iadesi rehberinde yer alıyor.

Kira bedellerinde beş yıllık zamanaşımı kefil için de geçerlidir; ancak kefalet süreliyse, aşağıda anlatıldığı gibi takibe kefalet süresi dolmadan geçilmelidir. Zamanaşımı kiracıya karşı kesilirse kefile karşı da kesilmiş olur; kefile karşı kesilmesi ise kiracıyı etkilemez (TBK m.147 ve m.155).

Kira uzarsa kefil de sorumlu olmaya devam eder mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitmeden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır (TBK m.347).

Bu uzama kefalete kendiliğinden yansımaz. Yargıtay uygulamasına göre süresi ve kira bedeli belli bir sözleşmeyi imzalayan kefil, sözleşmede yazan kira süresi boyunca sorumludur. Uzayan dönemlerden de sorumlu olması için bunun sözleşmede açıkça kararlaştırılması ve bu dönemdeki sorumluluğun en çok hangi süre ve miktarla sınırlı olduğunun gösterilmesi gerekir. "Kiracı kiralananda kaldığı sürece kefalet devam eder" gibi süre sınırı taşımayan hükümler kefili uzayan dönemler için bağlamaz.

Öğretide, kefaletin uzama dönemlerinde de süreceği kararlaştırılmışsa, azami miktar zaten el yazısıyla sınırlı olduğundan ayrıca süre gösterilmese de kefilin uzayan dönemlerden, gerçek kişi kefilde en çok on yıl, sorumlu olacağı savunulmaktadır. Kiraya veren için güvenli yol, kefilin uzama dönemlerindeki sorumluluğunu da süre ve tutarla kendi el yazısıyla yazmasıdır.

Kiranın sonradan artması kefilin sınırını değiştirmez; kefalette sonradan yapılan, kefilin sorumluluğunu artıran değişiklikler kefaletin şekline uyulmadıkça hüküm doğurmaz (TBK m.583).

Kefalet belirli bir süre için verilmişse kefil sürenin sonunda borcundan kurtulur. Yargıtay uygulamasında kira süresiyle sınırlı kefalet de süreli sayılmış ve kira süresi bittikten sonra başlatılan takipte, o süre içinde doğmuş kiralar için bile kefil borcundan kurtulmuş kabul edilmiştir; öğretide ise belli bir dönemde doğan borçlarla sınırlamanın süreli kefalet olmadığı savunulmaktadır. Bu nedenle kiraya verenin, ödenmemiş kiralar için kira süresi dolmadan kefile icra takibi başlatması güvenli yoldur (TBK m.600).

Gerçek kişinin verdiği her kefalet, daha uzun süre yazılmış olsa bile, kurulmasından on yıl sonra kendiliğinden sona erer; kefil ancak bu on yıl dolana kadar takip edilebilir. Bu süre, en erken kefaletin sona ermesinden bir yıl önce, kefilin kefalet şekline uygun yazılı açıklamasıyla en çok on yıl daha uzatılabilir (TBK m.598).

Kefile icra takibi, itiraz ve arabuluculuk

Kiraya veren kira alacağı için kiracıyla birlikte müteselsil kefile de icra takibi başlatabilir; adi kefile ise ancak kiracıya karşı takip kesin aciz belgesiyle sonuçlandıktan sonra ya da yukarıda sayılan öteki hallerde başvurulabilir. Kefil kira sözleşmesinin tarafı olmadığından ondan tahliye istenemez; öğretiye göre kefile tahliye ihtarlı Örnek 13 yerine genel haciz yoluyla ödeme emri (Örnek 7) gönderilir.

Kefil ödeme emrine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir; kefaletin geçersizliği, azami miktar ve kefalet süresi başlıca savunmalardır. Kefil, kiracıya ait ve kiracının ödeme güçsüzlüğünden doğmayan savunmaları da (örneğin ödeme ya da zamanaşımı) ileri sürebilir ve sürmek zorundadır; sürmezse kiracıya rücu hakkını kaybedebilir (TBK m.591).

İmza kefile ait değilse bu, itirazda ayrıca ve açıkça belirtilmelidir; aksi halde imza takip bakımından kabul edilmiş sayılır (İİK m.62).

İtiraz takibi durdurur. Kiraya veren, elindeki belgenin niteliğine göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir ya da itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açabilir. Kira hukuku öğretisinde, kiraya verenin kefile karşı açacağı alacak davasının da kira ilişkisinden kaynaklandığı ve dava şartı arabuluculuğa tabi olduğu kabul edilir; ihtiyatlı olan, arabuluculuk başvurusunda kiracı ile kefili birlikte göstermektir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).

Kefil de borçlu olmadığının tespiti için dava açabilir; yargı uygulamasına göre kefilin bu menfi tespit davası da sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması ihtiyatlıdır.

Kiraya veren, kefil isterse kira borcunun kapsamı hakkında her zaman bilgi vermek zorundadır. Kanun ayrıca, asıl borçlu anapara ödemesinde altı ay gecikirse durumun kefile bildirilmesini ister; kira borcunda gecikme uzarsa kefile yazılı bildirim bu bakımdan da güvenli yoldur. Kiracının iflasına karar verilir ya da kiracı konkordato isterse kiraya veren alacağını kaydettirmeli, haklarını korumalı ve iflası ya da konkordato mehlini öğrenir öğrenmez kefile bildirmelidir. Bu yükümlülüklere uymayan kiraya veren, kefilin bu yüzden uğradığı zarar kadar kefile karşı haklarını kaybeder (TBK m.594).

Uygulamada temerrüt ihtarını kiracıyla birlikte kefile de göndermek sonraki tartışmaları azaltır. Kiracı tacir ve borç ticari bir işle ilgiliyse, ödemenin yapılmadığı kefile ihbar edilmeden kefil için temerrüt faizi işletilemez (Türk Ticaret Kanunu m.7).

Kefilin bakış açısıyla: kefaletten kurtulma ve kiracıya rücu

Kendisine ödeme emri ya da ihtarname gelen kefil önce şunları kontrol etmelidir:

• Kefalet tarihi ve azami miktar kendi el yazısıyla mı yazılmış? Değilse kefalet geçersizdir.
• Evliyse eşinin yazılı rızası en geç imza anında alınmış mı? İstisna yoksa rıza eksikliği kefaleti geçersiz kılar.
• "Müteselsil" ifadesi el yazısıyla mı yazılmış? Değilse kefalet adidir ve kiraya veren önce kiracıya başvurmalıdır.
• İstenen borç kefaletin kapsadığı döneme mi ait? Kendiliğinden uzayan dönemin borcu kural olarak istenemez.
• İstenen tutar azami miktarı aşıyor mu? Aşan kısım istenemez.
• Takip, kefaletin süresi (kefalet kira süresiyle sınırlıysa kira süresi) dolmadan başlatılmış mı; kefaletin üzerinden on yıl geçmiş mi?

Kefaletin belli bir süresi yoksa kefil, kira borcu muaccel olunca kiraya verenden bir ay içinde kiracıya karşı takip ya da dava açmasını ve takibe ara vermeden devam etmesini isteyebilir; müteselsil kefalette bu hak yalnız kanunun öngördüğü hallerde vardır. İstek yerine getirilmezse kefil kurtulur; öğretiye göre bu sonuç muaccel kira borçları içindir, muaccel olmayan kiralar için kefalet sürer (TBK m.601).

Kira borcu muaccel olmuşsa kefil, kiraya verenden ödemesini kabul etmesini her zaman isteyebilir; haklı sebep olmadan reddedilirse kefil borcundan kurtulur. Kiracı temerrüde düşmüşse kefil, kiracıdan güvence verilmesini ve borç muaccel olmuşsa kendisinin borçtan kurtarılmasını isteyebilir (TBK m.593 ve m.595).

Kefalet henüz kurulmamış bir kira sözleşmesi için verilmişse ve kiracının mali durumu sonradan önemli ölçüde bozulmuşsa ya da kefilin iyiniyetle varsaydığından çok daha kötü olduğu ortaya çıkmışsa, kefil borç doğmadan önce kiraya verene yazılı bildirimle kefaletten dönebilir; kiraya verenin kefalete güvenerek uğradığı zararı öder (TBK m.599).

Kiracının borcunu ödeyen kefil, ödediği ölçüde kiraya verenin yerine geçer; rücu hakkını kira borcu muaccel olunca kullanabilir ve bu alacağın zamanaşımı ödeme anında başlar. Ödeyen kefil bunu kiracıya bildirmelidir; bildirmezse ve habersiz kiracı yeniden öderse kefil rücu hakkını kaybeder, kiraya verene karşı sebepsiz zenginleşme hakkı saklı kalır (TBK m.596 ve m.597).

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Eylül 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.