Dönüş ihtiyacı hangi şartlarla tahliye sebebidir?
Davayı ihtiyaç sahibi değil, kiraya veren açar. İhtiyaç ise kiraya verenin kendisine, eşine, altsoyuna, üstsoyuna ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilere ait olabilir; konut ihtiyacı yanında dönüşte açılacak bir işyeri ihtiyacı da ileri sürülebilir (TBK m.350).
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargı uygulamasına göre ihtiyaç dava tarihinde bulunmalı ve yargılama boyunca sürmelidir; devamlılık göstermeyen geçici bir ihtiyaç ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı bir ihtiyaç tahliye sebebi değildir. Türkiye'de aynı yerde ihtiyacınızı karşılayacak başka boş bir konutunuz varsa ihtiyacın samimiyeti tartışmalı hale gelir.
Dönüş nasıl ispat edilir?
Dava açıldığında dönüşün tamamlanmış olmasının gerekip gerekmediği konusunda Yargıtay kararları ayrışıyor. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının dönüş ihtiyacını tanık beyanlarıyla ispatlanmış saymış; yurt dışındaki işten istifa ve adres nakli belgelerini, ihtiyacın yargılama sırasında da sürdüğünü gösteren deliller olarak kabul etmiştir. Öğretide de en azından dönüş hazırlıklarının başladığının kanıtlanması aranır.
Buna karşılık Yargıtay'ın bazı kararlarında, yurt dışında çalışan kişi için kesin dönüşün gerçekleşmiş olması, örneğin pasaporta kesin dönüş kaydı düşülmüş olması aranmış; dönüş yapılmamışsa ihtiyacın henüz doğmadığı kabul edilmiştir. Bu ayrışma nedeniyle dönüş, dava açılırken belgelerle somutlaştırılmalı ve yargılama sırasında gerçekleştiği dosyaya sunulmalıdır.
Dönüş hazırlığını gösterebilecek başlıca deliller şunlardır:
- Yurt dışındaki iş sözleşmesinin sona erdiğini, istifayı ya da emekliliği gösteren belgeler,
- Çocukların Türkiye'deki okul kaydı ya da nakil işlemleri,
- Eşyaların taşınmasına ilişkin nakliye sözleşmesi ve faturalar ile gümrükte yapılan kesin dönüş işlemleri,
- Yurt dışındaki konutun kira sözleşmesinin feshi ya da konutun satışı,
- Adres nakli ve konsolosluk kayıtları ile dönüş planını bilen tanıklar.
Dönüşün ertelenmesi ya da dönüşten vazgeçilmesi, yargılama sırasında Türkiye'de başka bir konut edinilmesi veya kiralananın satılması ihtiyacın sona erdiğini gösterir ve davanın reddine yol açabilir. Dava açmadan önce dönüş takviminin gerçekçi biçimde planlanması bu yüzden önemlidir.
Dava süreleri ve dönüş takvimi
Konut kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren sözleşmeyi yalnız sürenin bitmesine dayanarak sona erdiremez (TBK m.347).
Belirli süreli sözleşmede ihtiyaç davası, sözleşme süresinin ya da uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede ise fesih dönemi ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır (TBK m.350).
Belirsiz süreli sözleşmelerde bu tarihin nasıl bulunduğu kira sözleşmesinin feshi ve bildirim süreleri rehberinde anlatılıyor. Son günü tahliye davası süre hesaplayıcısıyla kontrol edebilirsiniz.
Dönüş tarihiniz kira yılının sonuna denk gelmiyorsa TBK m.353 önemli bir imkan sunar: Dava açacağınızı dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirirseniz dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bildirim kira süresi bitmeden de yapılabilir, ama en geç bir aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Süre uzasa da ihtiyacın, davanın açıldığı tarihte bulunması gerekir.
Bildirim için Türkiye'ye gelmeniz gerekmez; avukatınız Türkiye'deki bir noterden ihtarname gönderebilir. Sözleşmede kiraya veren için önceden bildirim şartı varsa ona da uyulmalıdır. Arabuluculuk başvurusu bu bildirimin yerine geçmeyebilir; ayrıca noter ihtarı gönderilmelidir. Kiracı bir şirket ya da başka bir tüzel kişiyse veya elektronik tebligat adresi varsa ihtarname kural olarak elektronik yolla gönderilir. Bu durumda tebliğ, ihtarnamenin kiracının elektronik adresine ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır; noterden gönderim bu beş gün de hesaba katılarak planlanmalıdır (7201 sayılı Tebligat Kanunu m.7/a).
Kiracı uzun süredir evdeyse on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığına da bakılmalıdır. Bu süre dolmuşsa kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir; bu yolda ihtiyacın ispatı gerekmez. Ayrıntılar on yıllık kiracının çıkarılması rehberinde.
Arabuluculuk ve dava: Türkiye'ye gelmeden
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Belirli süreli sözleşmede başvuru, kira dönemi bittikten sonra ve dava açma süresi içinde yapılmalıdır; dönem bitmeden yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süreler işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A).
Arabuluculuk süreci kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sayfasında ayrıntılı olarak anlatılıyor. Kanun, görüşmelere tarafların bizzat ya da avukatları aracılığıyla katılabileceğini öngörür (6325 sayılı Kanun m.15/6).
6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca arabulucu, avukatı bulunsa bile asıl tarafı da bilgilendirir; bu yüzden başvuruda yurt dışındaki telefon ve e-posta bilgileriniz verilmelidir. Arabulucu taraflarla görüşmek için her türlü iletişim aracını kullanabildiğinden görüşmeye yurt dışından görüntülü bağlantıyla katılmak da mümkündür (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği m.10).
Anlaşma sağlanırsa tahliye tarihi ve varsa taşınma süresi anlaşma belgesine açık ve icraya elverişli biçimde yazılır. Şerhli anlaşma belgesi ilam niteliğindedir; kira uyuşmazlıklarında bu şerhin sulh hukuk mahkemesinden alınması zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B-3).
Anlaşma sağlanamazsa dava, HMK m.4/1-a uyarınca dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kiracının oturduğu Kadıköy'deki bir daire için arabuluculuk başvurusu ve dava İstanbul Anadolu Adliyesi'nde yapılır; diğer ilçeler için adliye rehberimize bakılabilir.
Duruşmalara avukat katılır. Avukatla takip edilen davada tebligat da avukata yapıldığından Türkiye'de ayrıca tebligat adresi göstermeniz gerekmez (7201 sayılı Tebligat Kanunu m.11).
Mahkeme, tarafın talebi üzerine tarafın ya da vekilinin bulunduğu yerden ses ve görüntü aktarımıyla duruşmaya katılmasına karar verebilir. Mahkeme isticvap ya da yemin için tarafın bizzat dinlenmesine karar verirse, mahkemenin bulunduğu il dışında yaşayan taraf ses ve görüntü aktarımıyla, bu mümkün değilse istinabe yoluyla dinlenir (HMK m.149, m.172 ve m.236).
Vekaletname ve teminat
Türkiye'ye gelmeden dava açmak için avukata vekaletname verilir. Vekaletname, yaşadığınız ülkedeki Türk büyükelçiliği ya da konsolosluğunda düzenletilebilir. Yabancı bir noterde düzenlenen vekaletname ise o ülke 1961 tarihli Lahey Apostil Sözleşmesi'ne tarafsa apostil şerhiyle, taraf değilse o ülkedeki Türk konsolosluğunun onayıyla kullanılır; her iki durumda da vekaletnamenin onaylı Türkçe çevirisi eklenir. Ayrıntılar ecrimisil sayfasının yurt dışında yaşayanlar bölümünde anlatılıyor.
Vekaletnamede açıkça yetki verilmemişse avukat arabuluculuk gibi alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvuramaz, sulh olamaz ve davadan feragat edemez. Dava şartı arabuluculuk ve olası bir tahliye anlaşması için bu yetkiler vekaletnameye baştan yazılmalıdır (HMK m.74).
HMK m.84 uyarınca Türkiye'de mutad meskeni, yani yaşam ilişkilerinin merkezi bulunmayan Türk vatandaşı dava açarken davalının muhtemel yargılama giderlerini karşılayacak bir teminat gösterir. Yargı uygulamasına göre geçici olarak yurt dışında çalışan ve yaşam merkezi Türkiye'de kalan kişiden teminat istenmez.
Davacının yurt içinde istenen teminatı karşılamaya yeterli taşınmaz malı ya da ayni teminatla güvence altına alınmış bir alacağı varsa teminat istenemez. Kiralananın maliki olan ev sahibi bu nedenle tapu kaydını ve taşınmazın değerini gösteren belgeleri dava dilekçesine eklemelidir (HMK m.85).
Teminat gerekiyorsa tutarını ve şeklini mahkeme belirler. Dava usulden reddedildiğinde bir aylık dava açma süresi çoğu zaman geçmiş olacağından mahkemenin verdiği kesin süreye mutlaka uyulmalıdır; bu süre içinde teminat gösterilmezse dava usulden reddedilir (HMK m.87 ve m.88).
Teminatı gerektiren sebep yargılama sırasında ortadan kalkarsa, örneğin Türkiye'ye yerleşirseniz, teminatın iadesini isteyebilirsiniz (HMK m.89).
Türk vatandaşlığını koruyarak başka bir ülkenin vatandaşlığını da kazanan kişi Türk mahkemesinde Türk vatandaşı sayılır ve yukarıdaki kurallara tabidir. Türk vatandaşlığından çıkmış ya da hiç Türk vatandaşı olmamış kiraya veren ise yabancıdır ve kural olarak yargılama giderleri ile karşı tarafın zararını karşılayacak teminatı gösterir; Türkiye ile vatandaşı olduğu ülke arasında bu konuda anlaşma ya da fiili karşılıklılık varsa mahkeme onu teminattan muaf tutar (5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.48).
Mavi Kart sahipleri, yani doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni alarak Türk vatandaşlığından ayrılanlar ve üçüncü dereceye kadar altsoyları, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28 uyarınca bu maddede sayılan istisnalar dışında Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanır. Teminat bu istisnalar arasında sayılmadığından öğretide ağırlıklı olarak savunulan görüşe göre bu kişiler yabancılar için öngörülen teminata değil, Türk vatandaşları için yukarıda anlatılan kurallara tabidir. Konu tartışmalı olduğundan dava açılmadan önce teminat her iki kurala göre de değerlendirilmelidir.
Evi yurt dışındayken satın aldıysanız
Kiracılı bir evi yurt dışında yaşarken satın alan yeni malik, dönüş ihtiyacını sözleşme süresinin bitmesini beklemeden de ileri sürebilir: Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açar. Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse bu yol kullanılamaz (TBK m.351).
Satışta bu bir aylık süre tapu tescil tarihinden başlar ve bildirim bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Tapu işlemi vekaletnameyle yapıldıysa bildirim de avukat aracılığıyla Türkiye'deki bir noterden gecikmeden gönderilmelidir. Yukarıda anılan Hukuk Genel Kurulu kararı da yurda dönüş için ev satın alan yeni malike ilişkindir. Ayrıntılar yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sayfasında.
Tahliye kararından sonra: üç yıllık yeniden kiralama yasağı
Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konabilir; kiracı istinaf yoluna başvurursa teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir. Tahliyenin icrası da avukat aracılığıyla yürütülür; ayrıntılar tahliye davası sayfasında.
İhtiyaç sebebiyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aykırılık halinde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).
Dönüş gerçekleşmezse kanun yalnız evin başkasına kiralanmasını yaptırıma bağlar; evi boş tutmak bu yasağa aykırı değildir. Neyin haklı sebep sayılacağını hakim somut olaya göre değerlendirir; öğretide kiraya verenin ölümü ya da başka bir şehre taşınması gibi haller örnek gösterilir, ancak bu konuda görüş birliği yoktur. Yerleşik uygulamaya göre tazminat, kiracı mahkeme kararı ve icra yoluyla çıkarıldığında doğar. Eve fiilen yerleştiğinizi gösteren adres kaydı, fatura ve benzeri belgeleri saklamanız, ileride çıkabilecek bir uyuşmazlıkta yararlı olur.
Sık sorulan sorular
Türkiye'ye hiç gelmeden tahliye davası açabilir miyim?
Evet. Konsoloslukta düzenlenen ya da yabancı noterde düzenlenip apostil veya konsolosluk onayı alınan vekaletnameyle avukata vekalet verirsiniz; ihtarname, arabuluculuk, dava ve tahliyenin icrası avukat aracılığıyla yürür. İhtiyacın ispatı için ise dönüş hazırlıklarınızı gösteren belgeler ve tanıklar gerekir. Türkiye'de yaşam merkeziniz yoksa teminat konusu da dava açılmadan önce değerlendirilmelidir.
Dönüş tarihim henüz kesin değil; şimdiden dava açmalı mıyım?
Gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ya da belirsiz bir ihtiyaç tahliye sebebi değildir; hazırlıklar somutlaşmadan açılan dava reddedilebilir. Böyle bir durumda dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağınızı yazılı olarak bildirerek süreyi bir kira yılı uzatabilirsiniz. Hazırlıklar bu sürede somutlaşırsa, arabuluculuktan sonra dava uzayan süre içinde açılır.
Evi yalnız Türkiye'ye geldiğim yaz aylarında kullanmak istiyorum; tahliye isteyebilir miyim?
Yargı uygulaması yazlık ihtiyacını, sürekli konut ihtiyacının bir devamı sayarak kabul edebiliyor; öğretide yurt dışında yaşayanların Türkiye'deki tatil dönemleri için konut ihtiyacının da tahliye sebebi olabileceği savunuluyor. Buna karşılık devamlılık göstermeyen geçici ihtiyaç tahliye sebebi değildir ve mahkeme taşınmazın konumu ve yapısı itibarıyla bu kullanıma uygun olup olmadığını araştırır. Bu nedenle dönemsel kullanım iddiası somut delillerle desteklenmelidir.
Türkiye'ye dönecek olan çocuğum; dava kimin adına açılır?
Davayı kiraya veren olarak siz açarsınız; ihtiyaç sahibi çocuğunuzdur. Yargı uygulamasına göre ergin çocuğun ailesinden ayrı yaşama isteği olağan karşılanır; evlenmesi şart değildir. Çocuğun Türkiye'ye dönüşü iş, okul kaydı ya da yurt dışındaki ikametin sona ermesi gibi belgelerle gösterilmelidir.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Yurt dışında yaşayan kiraya verenlerin ihtiyaç nedeniyle tahliye dosyalarında vekillik yapıyoruz: sürelerin dönüş takvimine göre planlanması, noter ihtarnamesi, arabuluculuk, dava, istinaf ve tahliyenin icrası. Türkiye'ye gelmeniz kural olarak gerekmez. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, tapu kaydı ve dönüş hazırlığınızı gösteren belgeler yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesibaşlangıç tarihi, süresi ve varsa bildirim şartı için
- Tapu kaydıkiralananın size ait olduğunu ve teminat bakımından yurt içindeki taşınmazınızı gösterir
- Dönüş hazırlığını gösteren belgeleristifa ya da emeklilik, okul kaydı, nakliye ve adres nakli belgeleri
- İhtarnameler (varsa)kiracıya gönderilen yazılı bildirimler ve tebliğ tarihleri
- Vekaletname (varsa)konsoloslukta ya da yabancı noterde düzenlenmiş vekaletname
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
