Riskli yapı tespitini kim yapar, kiracıya nasıl bildirilir?
Tespit, öncelikle malikler tarafından ve masrafı kendilerine ait olmak üzere, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık ya da belediye tespiti kendisi de yapabilir veya maliklere süre vererek isteyebilir. Kiracı kendi başına tespit yaptıramaz; kanun, malik olmayan birinin talebiyle tespit yapan kuruluşa yaptırım öngörür. Tespit engellenirse kapalı kapılar mülki amirin yazılı izniyle kolluk gücü kullanılarak açılabilir (6306 sayılı Kanun m.3).
Tespit tapunun beyanlar hanesine işlenir. Kiracıya ayrıca tebligat yapılması gerekmez: tespite ilişkin tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir, muhtarlıkta ve Başkanlığın internet sayfasında on beş gün ilan edilir. Tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü kiracıya da tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.3/2).
Tespite itiraz hakkı yalnız maliklere ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır; itiraz, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapılır ve teknik heyetçe karara bağlanır. Kiracının itiraz hakkı yoktur; tespitte hata olduğunu düşünüyorsanız durumu süre geçmeden ev sahibinize yazılı olarak bildirin (6306 sayılı Kanun m.3/1).
Binayı ne zaman boşaltmalısınız? Elektrik, su ve doğalgaz
Kanunda kiracıya özgü ayrı bir süre yoktur; süre, yıkım süreci üzerinden işler. Tespit kesinleşince idare, maliklere binayı boşaltıp yıktırmaları için doksan günü geçmeyen bir süre verir ve bu sürede yıktırılmazsa binanın idarece boşaltılıp yıktırılacağını aynı bildirimde belirtir. Süre dolduğunda bina yıktırılmamışsa idarenin talebiyle elektrik, su ve doğalgaz kesilir; bina mülki amirin sağladığı kolluk desteğiyle insandan ve eşyadan boşaltılıp yıktırılır (6306 sayılı Kanun m.5/3 ve m.5/4; 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/3).
Tahliye ve yıktırma işlemi de tespit gibi binaya asılan tutanak ve muhtarlıktaki on beş günlük ilanla duyurulur; ilanın son günü kiracıya tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.5/5).
Malikler binayı verilen sürenin sonunu beklemeden yıktırmak isteyebilir; uygulamada ev sahibi çıkış tarihini çoğu zaman ihtarnameyle bildirir. Bu tarihi idarenin bildirimindeki süreyle karşılaştırın ve binaya asılan tutanağın, muhtarlık ilanının tarihli fotoğrafını saklayın.
Yıkılacak derecede riskli ya da ağır hasarlı yapıların bulunduğu alanlarda Başkanlık, dönüşümü maliklerin onayını aramadan kendisi yürütebilir. Bu durumda süreler çok kısadır: riskli yapıların listesi kapıya asılıp muhtarlıkta iki gün ilan edilir, maliklerin itiraz süresi iki gündür ve tahliye Başkanlığın verdiği sürede yapılır. Bu uygulamalarda kiracılara taşınma yardımı yapılabilir (6306 sayılı Kanun m.6/A).
Elektrik, su ve doğalgazın kesilmesi Başkanlığın, TOKİ'nin ya da belediyenin talebine bağlıdır ve hak sahiplerinin görüşü alınarak yapılır; ev sahibinin sizi erken çıkarmak için hizmetleri kendi başına kestirmesi bu yol değildir ve evi kullanıma elverişli bulundurma borcuna aykırıdır (6306 sayılı Kanun m.4/3; Türk Borçlar Kanunu m.301).
Kira sözleşmesi ne olur? Yeniden inşa davasından farkı
Bina idarenin verdiği süre içinde boşaltılınca ev sahibinin evi kullanıma hazır bulundurma borcu imkansızlaşır ve kira sözleşmesi sona erer; bunun için ayrıca dava açılması gerekmez. Kirayı evi kullandığınız döneme kadar ödersiniz. Ev sahibi kullanılmayan dönemin kirasını isteyemez, peşin aldığı kiranın bu döneme düşen kısmını geri verir; imkansızlığı size gecikmeden bildirmez ve zararın artmaması için önlem almazsa doğan zarardan da sorumludur (TBK m.136).
Türk Borçlar Kanunu'ndaki yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası ise başka bir yoldur. Orada ev sahibi, belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde, önce arabulucuya başvurarak dava açmak zorundadır ve yargı uygulamasında belediyece onaylı proje aranır. Riskli yapıda ise sözleşme süresinin bitmesi beklenmez ve tahliye idari süreçle yapılır. Dava yolunun şartları tahliye davası sayfasında anlatılıyor; süreleri ihtiyaç nedeniyle tahliye davasındakilerle aynıdır (TBK m.350).
Binada riskli yapı tespiti yoksa ev sahibinin binayı müteahhide verdiğini ya da yıkıp yeniden yapacağını söylemesi sizi çıkarmaya yetmez. Yargı uygulamasında, yeniden inşa davasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da belediyeden alınan yıkım kararı tek başına yeterli görülmemiş, onaylı proje aranmıştır.
Kira yardımı ve taşınma yardımı
Kanun, maliklerle anlaşma sağlanarak boşaltılan yapıların kiracılarına geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini öngörür. Kanun bu yardımı "yapılabilir" diye düzenler; şartları ve tutarı yönetmelik ve Başkanlık kararlarıyla belirlenir (6306 sayılı Kanun m.5/1).
Kanunun uygulama yönetmeliğine göre kiracılara, konutta oturanlara da işyeri işletenlere de, aylık değil tek seferlik kira yardımı yapılabilir; tutarı Başkanlıkça belirlenir ve zaman zaman değişir. Başvuru riskli yapılarda Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, Başkanlık yetki devretmişse belediyeye yapılır; uygulamadaki kira yardımı kılavuzuna göre İstanbul'da başvuru yeri binanın bulunduğu ilçenin belediye başkanlığıdır. Başvuru, binanın boşaltıldığı ya da yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır; bina henüz yıkılmamış olsa da süreyi kaçırmamak için boşalttığınız tarihten itibaren bir yıl içinde başvurmak en güvenlisidir. Yargı uygulamasında bu süre şartı hukuka uygun bulunmuş ve süresinde başvurmayanın talebi reddedilmiştir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16).
Kılavuza göre kiracı, riskli yapı için yapı kimlik numarası alındığı tarihte o binada oturduğunu ve binayı boşalttığını eski ve yeni adresinizi gösteren adres bilgileri raporuyla gösterir; işyeri kiracısı eski ve yeni adresini oda sicil kaydı ya da vergi dairesi yazısıyla belgeler. Yıkımın sisteme işlenmiş olması da aranır. Bu yüzden adres kaydınızın kiraladığınız evde olması önemlidir; riskli olduğu bilinen bir binaya sonradan taşınan kiracı bu yardımdan yararlanamayabilir.
Depozito ve peşin ödenen kira
Sözleşme sona erip anahtarı teslim ettiğinizde depozito, kira sözleşmesinden doğan bir borcunuz varsa yalnız o kadarı düşülerek iade edilir. Depozito bankaya yatırıldıysa ve ev sahibi kiranın sona ermesini izleyen üç ay içinde size karşı dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse, depozitoyu bankadan kendiniz isteyebilirsiniz (TBK m.342).
Kirayı birkaç ay ya da bir yıl peşin ödediyseniz, binanın boşaltılmasından sonraki döneme düşen kısmı geri isteyebilirsiniz; yargı uygulaması da kiralananın erken boşaltıldığı durumlarda kullanılamayan döneme düşen peşin kiranın iadesini kabul eder (TBK m.136/2).
Tahliye yaklaşırken son ayların kirasını "depozitodan düşülsün" diyerek ödememek, ev sahibiyle yazılı anlaşma yoksa temerrüt riski doğurur. Anahtarı imzalı bir teslim tutanağıyla verin; iade şartları ve izlenecek yol depozito iadesi rehberinde anlatılıyor.
İşyeri kiracıları
İşyeri kiracısı için tahliye süreci aynıdır ve işyeri işleten kiracı da tek seferlik kira yardımına başvurabilir. Yargıtay uygulamasında riskli yapı özelliği, kiralananın tesliminde zaten bulunan ve malikin bilmesi gereken önemli bir ayıp sayılır; ev sahibinin binanın riskli olduğunu bilmediğini ya da yıkım kararını idarenin verdiğini söylemesi onu kendiliğinden sorumluluktan kurtarmaz. Ev sahibi, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı öder (TBK m.308).
Bu kararlara göre işyeri kiracısı, kiralanana yaptığı ve sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu masrafların yıpranma payı düşülmüş bedelinin kalan kira süresine düşen kısmını ve aynı nitelikte bir yeri benzer koşullarla kiralayabileceği makul süre için kar kaybını isteyebilir. Sözleşmede yapılan masrafların kiraya verenden istenemeyeceği yazılı olsa bile Yargıtay bu hükmü kira süresinin sonundaki tahliyeye uygulamış, süre dolmadan çıkan kiracının kalan süreye düşen masrafı isteyebileceğini kabul etmiştir. Kiracı da binanın riskli olduğunu bilerek kiraladıysa ortak kusur nedeniyle tazminat indirilebilir. Kararlar işyeri kiralarında verilmiştir; dayandıkları ayıp hükümleri konut kiralarında da uygulanır.
İtiraz ve dava yolları: idare mahkemesi ve sulh hukuk
Kentsel dönüşümde iki ayrı yol vardır. Riskli yapı tespitine, tahliye ve yıktırma işlemlerine ya da kira yardımı başvurusunun reddine karşı dava, tebliğden itibaren otuz gün içinde binanın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır (6306 sayılı Kanun m.6/9).
Kiracının riskli yapı tespitine karşı dava açıp açamayacağı konusunda farklı kararlar vardır: bazı kararlarda kiracının dava açma ehliyeti bulunmadığı kabul edilmiş, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu ise binada işyeri işleten kiracıların açtığı iki davada bu gerekçeyle verilen ret kararlarını bozmuştur. Kira yardımı başvurusunun reddi gibi doğrudan size yönelik işlemlere karşı ise dava açabilirsiniz. Dava açmak işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; yıkım dava sürerken gerçekleşmesin diye yürütmenin durdurulması ayrıca istenmelidir (2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.27).
Ev sahibine karşı depozito, peşin kira ve tazminat talepleri ise kira ilişkisinden doğar. İstanbul'da mahkeme ilçeden değil adliyeden belirlenir: Kadıköy'deki bir ev için sulh hukuk mahkemesi İstanbul Anadolu Adliyesi'ndedir; öteki ilçeler için İstanbul adliye rehberine, süreç için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sayfasına bakabilirsiniz. Bu taleplerde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; anlaşılamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; HMK m.4/1-a).
Sık sorulan sorular
Ev sahibi "kentsel dönüşüm var" diyerek çıkmamı istiyor; çıkmak zorunda mıyım?
Önce binanın riskli yapı olarak tespit edilip edilmediğini öğrenin; tespit tutanağı binaya asılır ve muhtarlıkta ilan edilir. Tespit yoksa ev sahibi sizi ancak kanundaki tahliye sebeplerinden birine dayanarak çıkarabilir. Tespit varsa binayı idarenin tahliye bildirimindeki süre içinde boşaltmanız gerekir; o güne kadar kira sözleşmesi devam eder ve kira ödenir.
Tahliye tarihini beklemeden çıkabilir miyim?
Çıkabilirsiniz; en güvenli yol çıkış tarihini, son kira ödemesini ve depozitonun iadesini ev sahibiyle yazılı olarak kararlaştırmaktır. Anlaşma olmadan erken çıkışın sonuçları sözleşme bitmeden çıkan kiracı rehberinde anlatılıyor. Riskli yapı özelliği yargı uygulamasında önemli ayıp sayıldığından, ayıp evin kullanımını önemli ölçüde engelliyor ve ev sahibine verdiğiniz uygun sürede giderilmiyorsa sözleşmeyi noter kanalıyla göndereceğiniz yazılı bildirimle feshetme hakkınız da doğabilir; SMS, WhatsApp ya da imzasız e-posta yazılı şekli karşılamaz (TBK m.306 ve m.348).
Bina yeniden yapılınca eski evime kiracı olarak dönebilir miyim?
Kendiliğinden hayır; sözleşme tahliyeyle sona erdiği için yeni binada kiracılık hakkınız doğmaz, ev sahibiyle yeni bir sözleşme yapabilirsiniz. Kanundaki üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının öncelik hakkı yargı uygulamasında dava ya da icra yoluyla sağlanan tahliyelerde aranır; riskli yapı nedeniyle binayı boşaltan kiracının bu hükme dayanarak tazminat isteyemeyeceği kabul edilmiştir (TBK m.355).
Kanun ayrıca, en az bir yıldır oturan ya da işyeri bulunan kiracılara idarenin konut, işyeri, arsa, kredi veya konut sertifikası verebileceğini ve bu kişilerin yeni yapıdan ilk alımlarının bazı harç ve vergilerden istisna olduğunu düzenler; bunlar da yeni binada kendiliğinden hak sağlamaz (6306 sayılı Kanun m.6/3 ve m.7/9).
Kira yardımını ev sahibi ya da müteahhit mi öder?
Hayır. Kanundaki kira yardımı idarece ödenir; kanun ev sahibine ya da müteahhide kiracıya kira yardımı ödeme yükümlülüğü yüklemez. Taşınma gideri gibi bir ödeme ancak ev sahibiyle anlaşarak ya da şartları varsa ayıp nedeniyle tazminat olarak istenebilir.
Süre dolduğu halde binayı boşaltmazsam ne olur?
Tahliye engellenirse mülki amirin yazılı izniyle kolluk gücüyle kapalı kapılar açılarak bina boşaltılır. Riskli yapıların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu hükümlerine göre suç duyurusunda bulunulur (6306 sayılı Kanun m.5/4 ve m.8/3).
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Kentsel dönüşüm sürecindeki kira uyuşmazlıklarında kiracı ve kiraya veren vekilliği yapıyoruz: tahliye bildiriminin ve sürelerin incelenmesi, kira yardımı başvurusu, depozito ve peşin kira iadesi, işyeri kiracısının masraf ve kar kaybı talebi, arabuluculuk ve dava. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, binaya asılan tutanağın ya da muhtarlık ilanının fotoğrafı, varsa ev sahibinin ihtarnamesi ve ödeme dekontları yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesisüre, kira bedeli, depozito ve kiracı imalatlarına ilişkin hükümler için
- Binaya asılan tutanak ve muhtarlık ilanıtespitin ve tahliye, yıktırma işleminin tarihini gösteren fotoğraf ya da örnek
- İhtarname ve yazışmalar (varsa)ev sahibinin çıkış tarihi ve tahliye bildirimleri
- Ödeme dekontlarıpeşin ödenen kirayı ve depozitoyu gösteren kayıtlar
- Adres bilgileri raporukira yardımı başvurusunda binada oturduğunuzu ve binayı boşalttığınızı göstermesi için; işyerinde oda sicil kaydı ya da vergi dairesi yazısı
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
