Kimler bu yola başvurabilir?
Kural konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Arsa, açık otopark ya da bahçe gibi üstü açık taşınmazların kirası genel hükümlere tabidir; on yıl kuralı onlara uygulanmaz. Kiralananın bir bölümü kapalı, bir bölümü açık alansa hangi niteliğin ağır bastığına bakılır.
Yargı uygulamasına göre kiraya veren olmayan malik de bu hakkı kullanabilir. Kiralanan sonradan satın alındıysa yeni malik sözleşmenin tarafı olur ve önceki malik zamanında geçen uzama yılları da hesaba katılır (TBK m.310).
Kiraya verenler birden fazlaysa bildirim birlikte yapılmalı, dava da birlikte açılmalıdır. Kiralanan paylı mülkiyetteyse yargı uygulaması pay ve paydaş çoğunluğunu, paylaşılmamış mirasta olduğu gibi elbirliği mülkiyetinde ise bütün ortakların katılımını arar; kimlerin bildirimde bulunması gerektiği sözleşmeden ve tapu kaydından anlaşılır. Bildirimdeki bu eksiklik dava sırasında tamamlanamaz. Kiracı birden fazlaysa bildirim her birine ayrı ayrı yapılmalıdır.
On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?
Belirli süreli sözleşmede hesap üç parçadan oluşur: sözleşmede yazan süre, onu izleyen on uzama yılı ve sona erdirilecek uzama yılı. Kiraya veren sözleşmeyi en erken bu son yılın sonunda bitirebilir; o yılı kaçırırsa hak, izleyen her uzama yılı için yeniden doğar.
- Bir yıllık sözleşmede 1 + 10 + 1, yani on ikinci kira yılının sonunda,
- İki yıllık sözleşmede 2 + 10 + 1, yani on üçüncü kira yılının sonunda,
- Üç yıllık sözleşmede 3 + 10 + 1, yani on dördüncü kira yılının sonunda,
- Beş yıllık sözleşmede 5 + 10 + 1, yani on altıncı kira yılının sonunda.
Taraflar ilk sözleşmenin süresi bittikten sonra, kira bedeli dışındaki şartları da düzenleyen yeni bir kira sözleşmesi imzalamışsa on yıllık uzama, bu yeni sözleşmenin süresi bittikten sonra yeniden başlar. Yalnız kira bedelini belirleyen bir ek anlaşma ise yeni sözleşme sayılmaz.
Belirsiz süreli sözleşmede on yıl kiranın başlangıcından sayılır. On yıl dolduktan sonra kiraya veren genel hükümlere uyar: Yerel adet yoksa, kiranın başlangıcından itibaren hesaplanan altı aylık dönemlerden birinin sonu için üç aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.347/2, m.328 ve m.329).
Belirli süreli sözleşmede tarihleri kendi sözleşmenize göre görmek için tahliye davası süre hesaplayıcısını kullanabilirsiniz; araç resmi tatilleri de gözetir.
Örnek hesap
Kadıköy'deki bir daire 1 Eylül 2015 başlangıçlı, bir yıl süreli bir sözleşmeyle kiraya verilmiş ve kiracı hiç çıkmamış olsun:
- İlk sözleşme süresi: 1 Eylül 2015 ile 31 Ağustos 2016 arası,
- On yıllık uzama süresi: 1 Eylül 2016 ile 31 Ağustos 2026 arası,
- Sona erdirilebilecek ilk uzama yılı (on ikinci kira yılı): 1 Eylül 2026 ile 31 Ağustos 2027 arası,
- Bildirim: en geç 31 Mayıs 2027'de kiracıya tebliğ edilmiş olmalı,
- Arabuluculuk başvurusu: 1 Eylül 2027 ve sonrası,
- Dava: bir aylık süreyi arayan temkinli görüşe göre en geç 30 Eylül 2027 (arabuluculukta geçen süre bu süreye eklenir); yargı uygulamasının kabul ettiği görüşe göre 31 Ağustos 2028'e kadar.
Aynı daire 1 Eylül 2013'te üç yıl süreli bir sözleşmeyle kiraya verilmiş olsaydı tarihler değişmezdi: 3 + 10 + 1 hesabıyla on dördüncü kira yılı yine 31 Ağustos 2027'de biter. Bildirim 31 Mayıs 2027'ye kadar tebliğ edilemezse sözleşme bir yıl daha uzar; sıradaki imkan 31 Ağustos 2028 bitimidir ve bunun için bildirimin en geç 31 Mayıs 2028'de tebliğ edilmiş olması gerekir.
Fesih bildirimi: süre, şekil ve aile konutu
Üç aylık süre, bildirimin gönderildiği güne göre değil kiracıya ulaştığı güne göre hesaplanır. Üç ay en kısa süredir: sözleşmede kiraya veren için daha uzun bir bildirim süresi kararlaştırılmışsa ona uyulmalıdır, kanundaki süre ise sözleşmeyle kısaltılamaz. Noter ihtarnamesi elektronik tebligatla gönderilirse tebliğ, ihtarnamenin kiracının elektronik adresine ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır; son günlere bırakılan bir bildirimde bu beş gün hesabı bozabilir (7201 sayılı Tebligat Kanunu m.7/a).
Bildirimde sözleşmenin hangi kira yılının sonunda ve TBK m.347 uyarınca sona erdirildiği açıkça yazılmalıdır. Uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir; kısa mesaj ya da anlık mesajla gönderilen bildirimin yazılı şekli karşılamadığı kabul edilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı yapılmazsa geçerli olmaz (TBK m.348).
Kiralanan aile konutuysa ve sözleşmede yer almayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa kiraya veren, TBK m.349/3 uyarınca fesih bildirimini kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapmak zorundadır. Eşin böyle bir bildirim yapıp yapmadığı tartışılabileceğinden, aile konutunda bildirimi eşe de göndermek güvenli yoldur.
Üç aylık süre kaçırılırsa bildirim o yıl için sonuç doğurmaz ve sözleşme bir yıl daha uzar. Geç bildirimin bir sonraki uzama yılı için geçerli sayılıp sayılmayacağı öğretide tartışmalıdır: Bir görüş genel hükümlere kıyasla geçerli sayar, diğer görüş kiracının kiraya verenin iradesini her yıl açıkça öğrenmesi gerektiğini savunur. Güvenli yol, sıradaki yıl için bildirimi süresinde yenilemektir.
Kiracı çıkmazsa: arabuluculuk ve tahliye davası
Bildirim süresinde yapılmışsa sözleşme o kira yılının sonunda sona erer; kiracı buna rağmen çıkmazsa tahliye için dava açılır. Yargıtay uygulamasına göre bu sebep ilamsız icra takibiyle ileri sürülemez; icra yoluyla tahliye, kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü gibi hallere özgüdür. Dava, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a).
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu zorunluluğun dışındadır; on yıllık uzamaya dayanan tahliye ise icra yoluyla istenemediğinden arabuluculuk her durumda gerekir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).
Başvuru, sözleşmenin sona erdiği kira yılı bittikten sonra yapılmalıdır. Kira yılı bitmeden yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir. Arabuluculuk başvurusu fesih bildiriminin yerine de geçmez. Sürecin ayrıntıları kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sayfasında.
Dava açma süresi kanunda düzenlenmemiştir. Yargıtay'ın güncel uygulaması, davanın sözleşmenin sona erdiği kira yılını izleyen kira yılının sonuna kadar açılabileceğini kabul ediyor. Buna karşılık bir aylık sürenin uygulanması gerektiğini savunan görüş de var ve bu görüşü uyguladığını bildiren bölge adliye mahkemesi bulunuyor. En güvenli yol, kira yılı biter bitmez arabulucuya başvurmak ve davayı son tutanaktan hemen sonra, arabuluculukta geçen sürenin eklendiği bir aylık süre içinde açmaktır.
İstanbul'da mahkeme ilçeye göre değil adliyeye göre belirlenir: Kadıköy'deki bir daire için dava, İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemelerinde açılabilir. İlçenizin bağlı olduğu adliyeyi İstanbul adliye rehberinde bulabilirsiniz.
On yıllık uzama süresini beklemeden de kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimine dayanabilir. Şartları ihtiyaç nedeniyle tahliye sayfasında; yurt dışından dönecek ev sahiplerinin durumu yurt dışında yaşayan ev sahibinin ihtiyaç davası rehberinde. Diğer tahliye sebeplerinin özeti tahliye davası sayfasında.
Sık yapılan hatalar
- On yılı kiracının taşındığı günden saymak.
- Bildirimi son günlere bırakmak. Gönderilmesi yetmez; bildirim, yıl bitimine en az üç ay kala kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır.
- Bildirimi eksik kişilerle ya da eksik kişilere yapmak. Bütün kiraya verenler (paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu) adına yapılmayan bildirim sonradan düzeltilemez; her kiracıya ve gerekiyorsa eşe ulaşmayan bildirim de davayı riske atar.
- Arabuluculuğu bildirim yerine saymak ya da arabulucuya kira yılı bitmeden başvurmak.
- Kiracının "sözleşme yenilendi" savunmasını hesaba katmamak. Aradaki yıllarda yapılmış yeni bir sözleşme on yılı yeniden başlatır. Kiraya veren sözleşmenin başlangıcını ve süresini ispat edemezse yargı uygulamasına göre kiracının bu konudaki beyanı esas alınır.
- Kiraya verenin üç aylık bildirimini kiracının on beş günlük bildirimiyle karıştırmak. Kiracı, sözleşme süresinin ya da uzama yılının bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimle sebep göstermeden çıkabilir; bu hak yalnız kiracıya tanınmıştır. Ayrıntılar kira sözleşmesinin feshi ve bildirim süreleri rehberinde.
Eski sözleşmeler ve tacir kiracılar: 1 Temmuz 2020
Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe girdi. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 1. maddesine göre daha önce kurulmuş kira sözleşmelerinin bu tarihten sonraki sona ermesine de yeni kanun uygulanır; on yıllık uzama kuralı eski sözleşmeleri de kapsar. Kanun yürürlüğe girdiğinde on yıllık uzaması dolmuş ya da dolmasına beş yıldan az kalmış sözleşmeler için tanınan bir defalık erteleme 2014 ve 2017'de sona ermiştir (6101 sayılı Kanun geçici m.2).
Kiracının tacir ya da özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında ise 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un geçici 2. maddesiyle kiracıyı koruyan bazı hükümler 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl uygulanmadı; bu konularda sözleşme hükümleri, sözleşmede hüküm yoksa eski Borçlar Kanunu esas alındı. Ertelenen hükümler arasında dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin kuralların kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenleyen TBK m.354 vardı; TBK m.347 ise listede yer almıyordu.
Erteleme 1 Temmuz 2020'de sona erdi. O dönemde imzalanmış sözleşmelerde kiraya verene kanun dışında sona erdirme imkanı tanıyan hükümlerin bugün uygulanıp uygulanamayacağı ayrıca incelenmelidir. Bugün tacir ya da şirket kiracı bakımından da kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramaz; kanundaki diğer tahliye sebepleri saklı kalmak üzere on yıllık uzama süresini ve üç aylık bildirimi beklemek zorundadır; dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler de kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.347 ve m.354).
Sık sorulan sorular
Kiracım on yıldır oturuyor; bu yılın sonunda çıkarabilir miyim?
Oturulan toplam süre tek başına belirleyici değildir. Belirli süreli sözleşmede sözleşme süresi ve on uzama yılı dolmalı, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır. Bir yıllık sözleşmede bu, en erken on ikinci kira yılının sonudur; araya yeni bir sözleşme girdiyse hesap o sözleşmeden başlar.
Bildirimi gönderdim ama kiracıya üç aydan az kala ulaştı; ne olur?
O yıl için sözleşme sona ermez ve bir yıl daha uzar. Geç bildirimin sonraki yıl için geçerliliği tartışmalı olduğundan, sıradaki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yeni bir bildirim tebliğ ettirilmelidir.
Bu yolla boşalan evi hemen başkasına kiralayabilir miyim?
Kanundaki üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve buna bağlı tazminat, gereksinim ile yeniden inşa ve imar amacıyla sağlanan tahliyeler için öngörülmüştür. On yıllık uzama süresine dayanan tahliye için kanunda böyle bir yasak yoktur; kiraya veren bu yolda bir sebep göstermek zorunda da değildir (TBK m.347 ve m.355).
Kiracıyım, bu yönde bir bildirim aldım; ne yapmalıyım?
Önce şunlar kontrol edilmelidir: sözleşmenin başlangıcı ve süresi, aradaki yıllarda yeni bir sözleşme yapılıp yapılmadığı, bildirimin yazılı olup olmadığı, yıl bitiminden en az üç ay önce size ve varsa sözleşmenin tarafı olmuş eşinize ulaşıp ulaşmadığı ve bütün kiraya verenler adına yapılıp yapılmadığı. Şartlar tamamsa sözleşme kira yılının sonunda sona erer; arabuluculuk görüşmesi, taşınma tarihi ve giderleri üzerinde anlaşmak için bir imkandır.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
On yıllık uzama süresine dayanan tahliye dosyalarında kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: süre hesabı, fesih bildirimi ve ihtarname, arabuluculuk, tahliye davası ve tahliyenin icrası. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi ve varsa sonradan yapılan sözleşmeler, tapu kaydı ve gönderilen ya da alınan bildirim yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Kira sözleşmesibaşlangıç tarihi ve süresi; on yıllık uzama bunlara göre hesaplanır
- Sonradan yapılan sözleşmeler (varsa)yeni sözleşme on yıllık süreyi yeniden başlatabilir
- Tapu kaydıbildirimde kimlerin bulunması gerektiğini, paylı ya da elbirliği mülkiyetini gösterir
- Fesih bildirimi (varsa)noter ihtarnamesi ve kiracıya tebliğ tarihini gösteren evrak
- Arabuluculuk ya da mahkeme evrakı (varsa)arabuluculuk başvurusu, son tutanak ya da dava evrakı; tarihleriyle
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
