Kira farkı ne zaman istenebilir?
Sözleşmede belirli ve hesaplanabilir bir yıllık artış şartı (örneğin sabit bir oran) bulunduğu halde artış uygulanmamışsa, her kira yılı için ödenmesi gereken bedel ile fiilen ödenen bedel arasındaki fark kira alacağıdır.
Oran boş bırakılmışsa ya da "rayiç", "piyasa koşulları" gibi belirsiz bir ölçüt varsa fark ancak kira tespit davasıyla belirlenir; karar kesinleşmeden bu fark temerrüde esas alınamaz. Bu durumda hesaplayıcı kullanılamaz; yeni kira bedeli kira tespit davasında belirlenir.
Kiraya verenin artışı yıllarca istememesi ya da artırılmamış kirayı itirazsız alması, yargı uygulamasında farkı istemeye tek başına engel sayılmıyor. Farklar her yıl, artırılmış olması gereken kira üzerinden hesaplanıyor. Öğretide bu durumun örtülü bir anlaşma sayılması gerektiğini savunan görüşler de var. Ayrıca yazılı bir indirim anlaşması, kiraya verenin imzaladığı makbuzlar ya da depozitonun itirazsız iadesi gibi durumlar sonucu değiştirebilir.
Her yılın kirası nasıl bulunur?
- Her kira yılı için sözleşmedeki artış oranı ile bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranından düşük olanı esas alınır (TBK m.344/1).
- 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde yüzde 25 sınırı uygulanır (TBK geçici m.1 ve m.2); yüzde 25 ile TÜFE'den düşük olanı esas alınır, beş yılı dolan kiraların hakkaniyete göre tespitinde ise bu sınır yoktur.
- Artış her yıl, bir önceki kira yılında ödenmesi gereken kira üzerinden yapılır; fiilen ödenen düşük kira esas alınmaz.
- Esas alınan oran, yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın oranıdır. Aylara göre oranlar kira artış oranı sayfasında.
Beş yıllık zamanaşımı
Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı, her ayın kirası için o kiranın ödenmesi gereken günden itibaren işler. Mahkeme zamanaşımını kendiliğinden dikkate almaz; kiracı ileri sürerse vadesinden beş yıldan fazla geçmiş aylar istenemez. Dava açılması ve icra takibi zamanaşımını keser; arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar da zamanaşımı durur (TBK m.147/1, m.149, m.161 ve m.154; 6325 sayılı Kanun m.18/A).
Beş yıllık sürenin son günü Pazar ya da resmi tatile denk gelirse süre izleyen ilk iş günü dolar (TBK m.151 ve m.93). Son gün sıradan bir Cumartesi gününe denk geliyorsa sürenin uzayıp uzamadığı tartışmalıdır; hesaplayıcı bu ayları beş yıldan eski sayar ve sonuçta ayrıca belirtir.
Fark ödenmezse
Kira farkı için tahliye talepli takip başlatıldığında kiracı otuz gün içinde farkı öderse tahliye istenemez; ödemezse temerrüt nedeniyle tahliye yolu açılır. Bu yol, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına göre daha hızlı sonuç verebilir; ancak hesaplamanın her yıl için ayrı ve doğru yapılması belirleyicidir. Takip türünün seçimi ve itiraz aşaması kira alacağı icra takibi sayfasında anlatılıyor.
Hesabın varsayımları
- İlk kira yılında artış yapılmaz; artış, sözleşmenin yıldönümünde başlayan her yeni kira yılında uygulanır.
- Kiranın her ay, kira döneminin başında peşin ödendiği kabul edilir. Sözleşmede ödeme günü yoksa kira her ayın sonunda ödenir (TBK m.314); bu durumda ya da sözleşmede başka bir ödeme günü varsa, beş yıl sınırındaki ilk ay ile hesap tarihine kadar vadesi gelen son ay değişebilir.
- Hesaplayıcı konut ve çatılı işyeri kiraları içindir; arsa, açık otopark gibi çatısız yerlerin kiralarında TBK m.344'teki sınır uygulanmaz.
- Sözleşmede "TÜFE oranında" artış yazıyorsa on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Sözleşme başka bir ölçüt öngörüyorsa (örneğin bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) sonuç farklı olabilir; yasal sınır yine on iki aylık ortalamadır.
- Hesap, 1 Ocak 2019 ve sonrasındaki yenilemeler içindir. Daha önceki yenilemelerde üretici fiyat endeksi (ÜFE) esas alınıyordu; kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında ise TBK m.344 bir süre uygulanmıyordu (6217 sayılı Kanun geçici m.2). Sözleşmeniz 2018'den önce başladıysa, 2018 veya sonraki bir kira yılında ödenmesi gereken kirayı önceki yılların artışlarını da uygulayarak ayrıca hesaplayın ve o yılın başlangıç tarihiyle bu tutarı girin; fiilen ödenen, artırılmamış kiradan başlamak farkı düşük gösterir.
- Tutarlar kuruşa yuvarlanır. Faiz ve takip giderleri hesaba dahil değildir; fazla ödenen aylar farktan düşülmez, ayrıca gösterilir.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Kira farkı alacağında kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: fark hesabı, ihtarname, icra takibi, itirazın kaldırılması ve tahliye. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi ve ödeme dekontları yeterlidir.
