Fark hangi kira yılından başlar?
Mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın ne zaman açıldığına ve sözleşmeye bağlıdır (TBK m.345):
- Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
- Kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, o yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur. Bildirim bu tarihe kadar kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır; göndermek yetmez.
- Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren uygulanır.
- Bu koşullardan hiçbiri yoksa, belirlenen bedel davadan sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Arabuluculuk başvuru tarihini girerseniz hesaplayıcı, otuz günlük süre bakımından dava tarihi yerine bu tarihi esas alır. Bu, arabuluculukta geçen sürenin bu süreye eklendiği görüşüne dayanır; davanın son tutanaktan sonra, başvuru tarihi ile süre sınırı arasında kalan gün sayısı içinde açıldığı varsayılır. Mahkemenin dava tarihini esas alma ihtimali vardır. Otuzuncu günün yeterli olup olmadığı ve dava dilekçesinin tebliğinin aranıp aranmadığı da tartışmalı olduğundan, bu durumlarda kararın bir yıl sonra uygulanması ihtimaline göre sonuç da ayrıca gösterilir. Başvuru tarihini girmezseniz hesap, formun başına yazdığınız dönemden yapılır; bu koşullar denetlenmez.
Fark ne zaman istenebilir?
Karar kesinleşene kadar kiracı, sözleşmedeki veya en son uygulanan kira bedelini ödemeye devam eder. Karar kesinleştikten sonra, belirlenen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark, kararın geçerli olduğu dönemin başından itibaren talep edilebilir. Fark, karar kesinleşince muaccel olur ve faiz kesinleşmeden itibaren işler; kesinleşmeden önce fark için icra takibi yapılamaz, temerrüt ihtarı gönderilemez.
Sözleşmede belirli bir artış hükmü varsa durum farklıdır: bu hükme göre ödenmesi gereken kiranın ödenmeyen kısmı tespit kararına bağlı değildir. Bu kısım kesinleşme beklenmeden istenebilir ve her ayın vadesinden işleyen beş yıllık zamanaşımına tabidir; hesaplayıcı bu kısmı ayrıca gösterir. Sözleşmeye göre farkın hesabı kira farkı sayfasında.
Sonraki yıllarda kira
Mahkemenin belirlediği kira, sonraki kira yıllarına taşınır. Sözleşmede belirli bir artış hükmü varsa belirlenen kira her yıl bu hükme göre ve TÜFE'yi geçmemek üzere artar; hesaplayıcı da böyle hesaplar. Oran belirli değilse (örneğin boş bırakılmış ya da "rayiç" gibi belirsiz bir ölçüte bağlanmışsa) kira kendiliğinden artmaz; tespit davası gerekir. Bu durumda hesaplayıcı belirlenen kirayı sonraki yıllarda aynı tutar; ek seçeneklerde her yıl için ayrı dava açıldığı varsayımıyla da hesap yapılabilir.
Mahkemenin belirleyeceği kira
Taraflar artış konusunda bir anlaşma yapmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Yani ilk beş yıl içinde de tespit davası açılabilir; ancak mahkeme bu dönemde TÜFE sınırını aşan bir artışa hükmedemez.
Beş yıllık dönem sonunda mahkeme, bilirkişi aracılığıyla aynı bölgede ve benzer nitelikteki taşınmazlar için yeni dönem başında kararlaştırılmış kira bedellerini (emsal) inceler; kiralananın konumu, yaşı, büyüklüğü ve kullanım durumu gibi etkenleri değerlendirir. Emsaller keşifle karşılaştırılır; yalnız internet ilanı yeterli sayılmaz. Uygulamada, kiracının taşınmazı uzun süredir kullanması gibi sebeplerle bulunan emsal bedelden genellikle yüzde 5 ile 20 arasında hakkaniyet indirimi yapılır; ancak sonuç, önceki kiranın TÜFE oranında artırılmış tutarının altına inmez. Kiracının kendi yaptığı iyileştirmeler bedeli artırmaz. Taraflar dosyaya kendi emsal kira sözleşmelerini de sunabilir; bu nedenle emsal araştırmasını dava açmadan önce yapmak sonucu doğrudan etkiler.
Hesaplayıcı kirayı tahmin etmez; girdiğiniz tutarı olduğu gibi esas alır. Karar henüz yoksa, ilk beş kira yılında beklediğiniz kirayı yukarıdaki sınıra göre girin. Girdiğiniz kiranın bu sınırı aşıp aşmadığı o dönemde ödenen kiradan (önceki kira yılının kirasını ek seçeneklerde girerseniz ondan) denetlenir; girdiğiniz kira, kiracının o dönemde ödediği tutarın altındaysa da sonuçta uyarı verilir. Ayrıntı kira tespit davası sayfasında.
Tahmini oranlar
Kira yılının artışında, yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalama değişimi esas alınır. TÜİK'in henüz açıklamadığı aylar için hesaplayıcı, TCMB Piyasa Katılımcıları Anketi'ndeki katılımcı beklentilerinden bu sitede hesaplanan tahmini kullanır. Anket sonuçları katılımcıların beklentileridir, TCMB'nin görüş ve tahminlerini yansıtmaz; tahmin TÜİK'in ya da TCMB'nin açıkladığı bir oran değildir. Kira artışında tahmin değil, TÜİK'in açıklayacağı oran esas alınır. Tahmin döneminden sonraki yıllarda hesaplayıcı oranı, tahmindeki son bir yılın değişim hızını sürdürerek bulur (eğilim): örneğin oran bir yılda yüzde 20'den yüzde 16'ya indiyse (kendi değerinin beşte biri kadar azalma), sonraki her yılda da beşte bir azaltılır; ancak hesaplayıcı oranı, anketteki 5 yıl sonrası yıllık enflasyon beklentisinin altına indirmez. Eğilim bir enflasyon öngörüsü değildir, mevcut tahminin mekanik olarak sürdürülmesidir ve kesinlik taşımaz; ek seçeneklerden sabit bir oran da girilebilir. Ay ay tahmin kira artış oranı sayfasında.
Sonuçta her kira yılının farkı ayrı satırda gösterilir: ilk yıl girdiğiniz tutarlarla, sonraki yıllar o yılın artış oranıyla. TÜİK'in henüz açıklamadığı bir orana dayanan yıllar "tahmini" diye işaretlenir. Bütün yıllar girdiğiniz kiraya dayanır.
Hesabın varsayımları
- Hesap, kiraya verenin kirayı artırmak için açtığı tespit davası içindir. Kiracının açtığı tespit davası bu hesabın kapsamı dışındadır.
- Henüz karar yoksa girdiğiniz kira bir varsayımdır; mahkeme farklı bir kira belirleyebilir. Karar verildiyse kesinleşmiş kararda yazan kira ve başlangıç tarihi esas alınır. Hesap davanın sonucunu göstermez ve bir sonuç vaat etmez.
- Kiranın her ay, sözleşmenin başladığı günle aynı günde peşin ödendiği varsayılmıştır. Tahmini kesinleşme gününe kadar vadesi gelen aylar sayılır.
- Faiz bu hesaba dahil değildir. Fazla ödenen aylar farktan düşülmez, ayrıca gösterilir; hesap, fazla ödemenin geri istenip istenemeyeceğini değerlendirmez.
- Sözleşmedeki artış dönemi kira yılından farklıysa (örneğin her yıl ocak ayında artış), hesap bu durumu kapsamaz.
- Hesap, kararın uygulanacağı kira yılı 1 Ocak 2019 ve sonrasında başlıyorsa yapılır; daha önce üretici fiyat endeksi (ÜFE) esas alınıyordu.
- Tutarlar kuruşa yuvarlanır. Hesaplayıcı konut ve çatılı işyeri kiraları içindir.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Kira tespit dosyalarında kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: emsal araştırması, artış bildirimi, arabuluculuk, dava ve bilirkişi raporlarına itiraz. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, son ödeme dekontları ve bildiğiniz emsal kira bilgileri yeterlidir.
