Kiracının bildirimi
Sözleşmede bir kira süresi yazılıysa sözleşme belirli sürelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bu sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiracı sebep göstermek zorunda değildir; sürenin sonunda çıkmak istediğini yazılı olarak bildirmesi yeterlidir (TBK m.347).
On beş günlük süre bildirimin gönderildiği tarihe göre değil, kiraya verene ulaştığı tarihe göre hesaplanır. Örneğin 31 Aralık'ta sona eren bir sözleşmede bildirimin en geç 15 Aralık'ta kiraya verene ulaşmış olması güvenli sınırdır. Noter ihtarnamesinin tebliği birkaç gün sürebileceğinden bildirimi birkaç hafta önceden göndermek gerekir.
Uzayan her kira yılının sonunda da aynı kural uygulanır: hesaplayıcı, bugünden sonraki ilk fesih imkanını ve onu izleyen dönemi gösterir. Kiracı sözleşme süresi dolmadan çıkmak istiyorsa bu bildirimle mümkün değildir; ayrıntılar sözleşme bitmeden çıkan kiracı sayfasında.
Belirsiz süreli sözleşme
Sözleşmede süre belirlenmemişse, sözlü kiralarda sık görüldüğü gibi, sözleşme belirsiz sürelidir. Belirli süreli bir konut ya da çatılı işyeri kirası ise süresi dolunca belirsiz süreli hale gelmez, yukarıda anlatıldığı gibi yıldan yıla uzar. Belirsiz süreli sözleşmede şu kurallar uygulanır:
- Fesih dönemi: Yerel adette farklı bir kira dönemi yoksa sözleşme, altı aylık kira döneminin sonu için feshedilebilir. Dönemler kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.
- Bildirim süresi: Fesih bildirimi, dönemin bitiminden en az üç ay önce karşı tarafa ulaşmış olmalıdır.
Örneğin 1 Mart'ta başlamış belirsiz süreli bir kirada altı aylık dönemler her yıl Mart ve Eylül başında dolar. Sözleşmeyi Eylül başında sona erdirmek isteyen tarafın bildirimi en geç Mayıs sonunda karşı tarafa ulaşmalıdır.
Kiraya verenin bildirimi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin bu imkanı sınırlıdır. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmeyi sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez. On yıllık uzama süresinin sonunda ise izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmede bu imkan kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra doğar.
Belirsiz süreli sözleşmede on yıl kiranın başlangıcından sayılır. On yıl dolduktan sonra kiraya veren genel hükümlere uyar: Yerel adet yoksa, kiranın başlangıcından itibaren hesaplanan altı aylık dönemlerden birinin sonu için üç aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.347/2, m.328 ve m.329).
Hesaplayıcı, kiraya verenin bildiriminin sona erdirilmek istenen kira yılı içinde, belirsiz süreli sözleşmede ise on yıl geçtikten sonra ulaşmasını esas alır; daha önce ulaşan bildirimin geçerliliği tartışmalıdır.
Belirli süreli sözleşmede bildirime rağmen kiracı çıkmazsa arabuluculuk ve dava süresi tahliye davası süre hesaplama aracında hesaplanır; on yıllık sürenin hesabı on yıllık kiracının çıkarılması sayfasında anlatılıyor.
Bildirim geç ulaşırsa
Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmadan yapılan bildirim geçersiz olmaz, bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Yukarıdaki örnekte Haziran'da ulaşan bildirim, sözleşmeyi Eylül başında değil izleyen Mart başında sona erdirir; kiracı o tarihe kadar kira ödemeye devam eder (TBK m.328).
Belirli süreli sözleşmede kiracının bildirimi, süre bitiminden on beş günden daha az bir süre kala ulaşırsa sözleşme o yılın sonunda bitmez, aynı koşullarla bir yıl uzar. Uzayan yılın sonunda çıkmak isteyen kiracının, tereddüt doğmaması için bildirimini o yılın bitiminden en az on beş gün önce yenilemesi güvenli olur.
Kiraya verenin belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresinden sonra yaptığı bildirimde süre üç aydır. Üç aylık süre kaçırılırsa bildirim o yıl için sonuç doğurmaz ve sözleşme bir yıl daha uzar. Geç bildirimin bir sonraki uzama yılı için geçerli sayılıp sayılmayacağı öğretide tartışmalıdır: Bir görüş genel hükümlere kıyasla geçerli sayar, diğer görüş kiracının kiraya verenin iradesini her yıl açıkça öğrenmesi gerektiğini savunur. Güvenli yol, sıradaki yıl için bildirimi süresinde yenilemektir.
Fesih bildirimi karşı tarafa ulaştıktan sonra tek taraflı olarak geri alınamaz. Taraflar kira ilişkisini sürdürmekte anlaşırlarsa bu anlaşmanın yazılı yapılması ileride doğabilecek tartışmaları önler.
Bildirimin şekli ve ispatı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözlü fesih ya da telefonda söylenen "çıkıyorum" sözü bu şartı karşılamaz (TBK m.348).
SMS, WhatsApp mesajı ve imzasız e-posta, el yazısıyla ya da güvenli elektronik imzayla atılmış bir imza taşımadığından yazılı şekil şartını karşılamaz. Kanun noter şartı aramaz; ancak bildirimin içeriğini ve karşı tarafa ulaştığı tarihi en güvenli biçimde noter ihtarnamesi belgeler. Bu nedenle fesih bildirimi noter kanalıyla yapılmalıdır.
Bildirimin süresinde ulaştığını, bildirimi yapan taraf ispat eder. İhtarname elektronik yolla tebliğ edilirse tebliğ, muhatabın elektronik adresine ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır (7201 sayılı Tebligat Kanunu m.7/a).
Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerle fesih ve kiracının ölümü gibi özel durumlar kira sözleşmesinin feshi ve bildirim süreleri rehberinde ve oradan bağlantı verilen sayfalarda anlatılıyor.
Günler nasıl sayılır?
Bildirim süresi sözleşmenin sona ereceği günden geriye doğru sayılır; bildirim en geç son gün karşı tarafa ulaşmış olmalıdır. Ay olarak belirlenen süre, başladığı günün sayıca karşılığı olan günde dolar; o ayda karşılık gelen gün yoksa ayın son günü dolar (TBK m.92). Son gün tatile denk gelirse süre izleyen iş gününe uzamaz, çünkü bu, karşı tarafa tanınan süreyi kısaltır. Hesaplayıcı bu durumda güvenli günü önceki tam iş gününe çeker: Pazar, 2429 sayılı Kanun'daki genel tatiller, 2018–2035 yılları için Diyanet İşleri Başkanlığı takvimindeki Ramazan ve Kurban bayramları, Cumartesi günleri, arefe günleri ve 28 Ekim iş günü sayılmaz.
Kaynaklarda kira döneminin sonu kimi zaman yıldönümü, kimi zaman ondan önceki gün olarak yazılıyor; bu fark son günü birkaç gün değiştirebiliyor. Hesaplayıcı güvenli günü en erken tarihe göre gösterir; süre ancak en geç tarihe göre de dolmuşsa geçmiş sayılır, aradaki günler "tartışmalı"dır. Kira yılı ve altı aylık dönemler sözleşmenin başladığı günden sayılır; 1 Mart'ta başlayan sözleşmede dönem 31 Ağustos'ta biter.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Kira sözleşmesinin feshinde kiracı ve kiraya veren vekilliği yapıyoruz: fesih bildirimi ve ihtarname, bildirim sürelerinin hesaplanması, aile konutunda rıza sorunları, arabuluculuk, tahliye davası ve erken çıkıştan doğan alacaklar. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, gönderilen ya da alınan bildirimler ve varsa tebliğ belgeleri yeterlidir.
