Sulh hukuk mahkemesinin kararı: icra emri ve yedi gün
İhtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ya da on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerle açılan davada verilen tahliye kararı, kiraya veren tarafından kesinleşmesi beklenmeden icra dairesine verilebilir. İstinaf ya da temyiz yoluna başvurmak kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz. Kesinleşmeden yerine getirilemeyen kararlar kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin olanlardır; yargı uygulamasında ve öğretide kira ilişkisinden doğan tahliye kararı bu istisnaya girmez kabul edilir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.350 ve m.367).
Karar icra dairesine verilince icra müdürü kiracıya bir icra emri gönderir ve taşınmazı yedi gün içinde boşaltıp teslim etmesini emreder. Süre icra emrinin kiracıya tebliğiyle işlemeye başlar; ilk gün hesaba katılmaz, son gün resmi tatile denk gelirse süre tatili izleyen günde biter (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.19).
Kiracı yedi gün içinde çıkmazsa karar zorla yerine getirilir. Taşınmaz kiraya verene teslim edildikten sonra haklı bir sebep olmadan yeniden giren kiracı, ayrıca karar almaya gerek kalmadan çıkarılır (İİK m.26).
Kira borcu için icra takibi: icra mahkemesi kararından sonra on gün
Ödenmeyen kira için tahliye talepli icra takibi (Örnek 13) başlatılmış ve icra mahkemesi tahliyeye karar vermişse kararın infazı için kesinleşmesi gerekmez. Tahliye için kararın kiracıya duruşmada açıklanmasından ya da tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Kiracı bu karara karşı da teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m.269/c).
Takibin işleyişi, ödeme emrine itiraz ve icra mahkemesindeki inceleme icra yoluyla tahliye rehberinde anlatılıyor.
Tahliye taahhüdüne dayanan takip: on beş gün
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan ilamsız takipte (Örnek 14) icra dairesi kiracıya bir tahliye emri gönderir. Emir, taşınmazın on beş gün içinde boşaltılıp teslim edilmesini ister; kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir ve itiraz takibi durdurur. İtiraz edilmezse ya da icra mahkemesi itirazı kaldırırsa taşınmaz, tahliye emrindeki süre geçtikten sonra zorla boşaltılır (İİK m.272, m.273, m.274 ve m.275).
İcra mahkemesinin itirazı kaldırarak verdiği tahliye kararına karşı, kira borcuna dayanan kararlardan farklı olarak, icranın geri bırakılması istenemez; kanun bu karar için 36. maddeye yollama yapmaz (İİK m.275). Kiraya veren, icra mahkemesine başvurmadan ya da itirazın kaldırılması talebi reddedildikten sonra, arabulucuya başvurup sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası ya da tahliye davası da açabilir. Bu davada verilen tahliye kararı genel mahkeme kararıdır; kiracı istinaf ya da temyiz yoluna başvurursa, karar taahhüde dayansa da, teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m.36; HMK m.350 ve m.367). Taahhüdün geçerliliği ve itiraz yolları tahliye taahhütnamesi rehberinde yer alıyor.
İstinafa başvuran kiracı: icranın geri bırakılması ve teminat
Mahkeme kararına karşı istinaf ya da temyiz yoluna başvuran kiracı, icra dairesinden, icranın geri bırakılması kararı almak için süre isteyebilir; bu kararı takibin yapıldığı yerdeki icra mahkemesi verir. Teminat olarak para resmi bir yere yatırılabilir ya da icra mahkemesinin kabul edeceği taşınır veya taşınmaz rehni, hisse senedi veya tahvil ya da muteber banka kefaleti gösterilebilir. Yargıtay uygulamasında tahliye kararlarında teminat üç aylık kira bedeli tutarındadır. Devlet ve adli yardımdan yararlanan kişi teminat göstermek zorunda değildir (İİK m.36).
Kanun yoluna başvuran kiracı teminat ve süre talebini vakit kaybetmeden yapmalıdır. İcra emri, icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmedikçe cebri icraya devam edileceğini ihtar eder; icra müdürünün verdiği süre de ancak zorunluluk halinde uzatılır (İİK m.24 ve m.36).
Bölge adliye mahkemesi kiracının başvurusunu haklı bulursa teminatın geri verilip verilmeyeceğine de karar verir. Yargıtay kararı bozarsa bu kararı, bozmadan sonra davaya bakan mahkeme verir (İİK m.36).
Süre dolunca: zorla tahliye ve evdeki eşya
Yedi, on ve on beş gün kiracıya tanınan en kısa sürelerdir; zorla tahliye ancak süre dolduktan sonra kiraya verenin talebiyle yapılır. Bu durumda icra memuru taşınmaza gider, kiracıyı çıkarır ve taşınmazı kiraya verene teslim eder. Tahliyeyi kiraya veren kendisi yapamaz; karar icra dairesi eliyle yerine getirilir. Takip masrafları borçluya, yani kiracıya aittir; ancak işlemin masrafını kiraya veren avans olarak önceden öder (İİK m.59).
Evde karara konu olmayan eşya varsa çıkarılıp kiracıya teslim edilir; kiracı orada değilse vekiline, ailesinden ya da yanında çalışanlardan ergin bir kişiye bırakılır. Kimse bulunmazsa eşya, masrafı ileride kiracıdan alınmak üzere kiraya verenden peşin alınarak güvenilir bir yerde ya da kiraya verende saklanır. Kiracı, tebligattan sonra eşyanın bulunduğu yerdeyse beş, başka bir yerdeyse otuz gün içinde eşyayı almaz ya da masrafı ödemezse eşya icra mahkemesi kararıyla satılabilir (İİK m.26).
Arabuluculukta tahliye tarihi kararlaştırıldıysa
Dava açılmadan arabuluculukta tahliye tarihi üzerinde anlaşılmışsa, anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerhli belge ilam niteliğindedir ve kiracı kararlaştırılan tarihte çıkmazsa mahkeme kararı gibi icraya konur. Süreç kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk rehberinde anlatılıyor.
Sık sorulan sorular
Tahliye kararı kesinleşmeden kiracı çıkarılabilir mi?
Evet. Kanun yoluna başvurmak tahliye kararının icrasını durdurmaz. Kiracı teminat gösterip icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı almışsa istinaf incelemesi sonuçlanana kadar tahliye yapılmaz; bölge adliye mahkemesi başvuruyu esastan reddederse bu etki, karar temyize açıksa temyiz süresi dolana kadar sürer. Tahliye taahhüdüne dayanan takipte icra mahkemesinin verdiği tahliye kararında bu imkan yoktur; taahhüde dayanılarak sulh hukuk mahkemesinde açılan davada verilen kararda ise vardır.
Yedi gün hangi günden başlar?
İcra emrinin tebliğ edildiği günü izleyen günden başlar; karar tarihinden ya da kararın kiracıya tebliğinden başlamaz. Kiracı davada avukatla temsil edilmişse icra emrinin avukatına mı kendisine mi tebliğ edileceği tartışmalıdır: Yargıtay'ın daha yeni kararları avukata tebliği zorunlu sayar ve süreyi bu tebliğden başlatır; öğretide ve eski kararlarda kiracıya tebliğin yeterli olduğu ya da ikisinin de geçerli olduğu görüşleri de vardır. Bu nedenle kiracı, kendisine ya da avukatına yapılan tebliğlerden hangisi önceyse süreyi ondan saymalı ve eline geçen icra emrini hemen avukatına iletmelidir. Avukatlar, şirketler ve elektronik tebligat adresi almış kişilere tebliğ, belgenin elektronik adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır (7201 sayılı Tebligat Kanunu m.7/a).
Kiracı süre içinde kendiliğinden çıkarsa ne olur?
Taşınmazı boşaltıp anahtarı teslim eden kiracı hakkında zorla tahliye işlemine gerek kalmaz. Teslimin tarihini ve evin durumunu gösteren, iki tarafın imzaladığı bir tutanak düzenlenmesi, sonradan depozito ya da hasar konusunda çıkabilecek uyuşmazlıkta delil olur.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
İstanbul'daki kira uyuşmazlıklarında kiracı ve kiraya veren vekilliği yapıyoruz: tahliye davası ve tahliye talepli icra takibi, tahliye kararının icrası, istinaf ve icranın geri bırakılması, arabuluculukta tahliye tarihi üzerinde anlaşma. Ön değerlendirme için tahliye kararı ya da icra emri, kira sözleşmesi ve tebligat belgeleri yeterlidir.
